楼市未来，这两点不可忽视！

最近5-6年里，房地产市场经历剧烈的下行调整，新建商品住宅成交量从2021年的最高点15.65亿平方米一路下降至了2025年的8.81亿平方米，跌幅接近50%；而房价基本上也是一路震荡下行，大多数城市的房价从最高点下跌了30%以上，跌幅超40%甚至50%也是大有城市在。

经历这轮下行的调整后，现在很多人对房地产的态度也是发生180度的转弯，有点“谈房色变”了。房地产市场处于上涨周期的时候，很多人坚信“房价会一直涨下去”；而如今也有些人认为房价会“一直跌下去”。

抛开态度不说，我们今天来聊聊房地产市场的未来在哪里？

站在当前时点谈房地产，很多人对后市的看法比较悲观一个重要的原因是未来的住房需求在哪里？毕竟随着人口老龄化的加剧和总人口的减少，客观上将会导致整体的住房需求逐渐减少。

从这一点来看，担忧未来的住房需求，也是有其道理的，但不全面。人们对住房的需求肯定不仅仅是局限于“有房住”，还想要“住好房”，对高品质生活的追求是无止境的。那么，未来住房需求一个重要的来源就是需求升级，改善性需求将成为支撑未来房地产市场发展一个很重要的因素。且一般来说，改善性需求的人均居住面积会更大一些，所以也会创造出很多的增量住房需求出来。

这两年，建设“好房子”这件事得到了有点意料之外的快速推动。这就是因为建设“好房子”，推动改善性需求的释放，对于房地产的未来发展至关重要，有必要快速行动。

除了改善性需求外，还有就是更新腾挪的需求。昨天zzj会议也再提房地产，并指出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，城市更新在未来楼市发展中会极为重要。

房屋是有使用周期，旧房子达到一定年限也必然会老旧、功能落后，需要更新换代。当然，旧房屋更新换代不一定会产生多大的增量住房需求，但是由于旧房子更新改造或是再开发需要一定的时间。但这个时间内，之前住在那些旧房子的人也需要找房子住，由于这个时间差就会产生结构性的住房需求。如果有合适的机制引导的话，这个庞大的旧房更新改造是能够带动房地产的发展。

关于这一点，之前黄qf也做过测算，按照目前国内的存量房子计算，随着时间的推移，国内每年折旧掉的房子大概有10亿平方米。如果每年大概有10亿平方米的房子进行更新改造，那也就意味着需要新增10万平米的房子用来替换。

这个虽然不是新增住房需求，但很这么多的老旧需要更新改造、功能升级等甚至再开发，这对于房地产行业来说，也是实实在在的市场需求，对行业发展具有支撑作用。

不过，房地产市场发展到今天，驱动其发展的很多因素都发生了改变，确实是已经今非昔比了，看待房地产市场的思维方式需要转变一下。既不能一味地看涨房价，也没必要不加区别的看跌房价。

其实，去了解一下其他国家和地区的房地产市场发展历史就大概明白了，而我们房地产市场现在所处的阶段，他们基本上已经经历过。虽然过去几年房地产市场处于下行过程中，大家感受比较难受，但是这并不代表楼市就完了，就没有未来了。

可以毫不夸张地说，未来房地产市场依然是一个庞大的市场，依然有很多发展机会，只说“玩法”与之前不一样，市场走势不再是普涨普跌，要开始分化了。