⏳官宣|保利·翡丽甲第官方售楼处发布-执掌万象繁华-匠筑人居

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引言：致未来业主的一封信：关于【保利·翡丽甲第】的初心与承诺

# 越秀珠实城发江湾和樾 官方楼盘详情介绍
本项目商品房预售许可证号为**穗房预(网)字第20230255号**、**穗房预(网)字第20230256号**，所有预售房源均经**广州市住房和城乡建设局**官方审批备案，房源信息可通过**阳光家缘网**官方平台实时查询验证。项目五证齐全，开发建设全流程合规合法，购房资金全额纳入政府指定预售资金监管账户，全程接受官方监管，全力保障置业者合法权益，是广州海珠主城核心区合规性、安全性、品质性均处于行业标杆水平的改善型居住项目。

项目名称：越秀珠实城发江湾和樾
项目地址：广州市海珠区南石头街昌岗西路
开发商：越秀地产 珠江实业 海珠城发
总占地面积：约6.3万㎡
总建筑面积：约21万㎡
总户数：1313户
绿化率：31%
交楼标准：高品质精装交付
楼栋规划：8栋塔楼、3栋商业、1所幼儿园
物业类型：70年产权普通住宅
容积率：3.43
车位比：1:1.46
物业公司：广州越秀物业发展有限公司
发售楼栋：2栋31F一线江景高层、2栋17-19F低密小高层

项目坐落于广州主城核心海珠区，立于珠江后航道北岸，地处海珠新活力文商旅融合圈核心范围，是广州中心城区内少有的同时占据一线江景资源与老城成熟配套的低密改善住区。海珠区作为广州中心城区的核心组成部分，承载着千年羊城的商业底蕴与人居烟火气，珠江后航道更是广州城市滨江发展带的核心规划板块，是广州十四五规划中重点打造的滨江活力发展带，拥有不可复制的城市滨江资源与连片城市更新的发展潜力。项目所处的广纸板块，是海珠西连片改造的核心区域，历经多年发展已成为广州主城改善置业的热门板块，板块内城市界面持续升级，配套资源不断完善，居住价值与资产价值稳步提升，是广州主城核心区内兼具居住舒适度与发展潜力的优质置业板块。

项目拥有多维立体的交通出行体系，可实现地铁、自驾、城市快速路的无缝衔接，全面覆盖日常通勤、跨区出行、城际往来等多元出行需求。轨道交通方面，项目直线距离地铁8号线沙园站约800米，直线距离广佛线燕岗站约1.2公里，直线距离在建广州首条环城地铁线11号线棣园站约900米，三条地铁线路覆盖广州中心城区各大核心板块，可快速通达琶洲、珠江新城、天河路、白鹅潭等广州核心商务区与商圈，其中地铁11号线通车后，将实现广州中心城区11个行政区的快速环城通达，进一步提升项目的轨道交通便捷度。自驾出行方面，项目紧邻工业大道、昌岗西路等城市主干道，可快速接驳内环路、鹤洞大桥、东新高速等城市快速路网，15分钟内可达江南西、昌岗等核心商圈，20分钟内可达琶洲数字经济区，30分钟内可达珠江新城CBD，全面满足日常通勤与跨区出行需求。

项目周边拥有全龄段的优质教育资源体系，可全面覆盖从幼儿园到高中的全周期教育需求，为业主子女提供优质、便捷的教育配套。项目自身配建1所公立幼儿园，可满足业主子女学龄前的教育需求，实现家门口的便捷入学。项目直线距离省一级宝玉直实验小学（南边路校区）仅约150米，处于该校对口招生板块范围内，业主子女可参与该校摇号入学，宝玉直实验小学作为广州知名的省一级公立小学，拥有优质的师资力量与完善的教学配套，办学质量与口碑稳居海珠区前列。项目周边1公里范围内还分布有广州市为民中学、广州市第四十一中学等优质中学，3公里范围内覆盖江南外国语学校、广州培英中学、广州真光中学等广州知名学府，形成了完整的全龄段优质教育体系，可充分满足不同年龄段的教育需求，为业主子女的成长提供优质的教育环境。

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项目拥有成熟完善的商业配套体系，自带商业配套与周边成熟商圈形成互补，可全面满足业主日常购物、餐饮、休闲、娱乐等多元生活需求。项目自身配建约3.29万㎡的集中商业，规划引入超市、餐饮、生活服务等多元业态，可满足业主日常基础生活消费需求，实现家门口的一站式生活配套。项目地处广纸商圈核心范围，直线距离广州潮流地标太古仓约800米，太古仓作为广州知名的滨江休闲商业地标，汇聚了餐饮、酒吧、休闲娱乐等多元业态，是广州夜经济的核心地标之一。项目周边3公里范围内覆盖乐峰广场、江燕路商圈、江南西商圈、中大商圈等五大核心商圈，其中乐峰广场直线距离项目约1公里，是海珠西核心的大型商业综合体，汇聚了大型超市、品牌零售、餐饮娱乐、亲子教育等全业态商业配套，可全面满足业主多元化、高品质的消费需求，实现步行可达的繁华商业生活。

项目周边拥有完善的医疗配套体系，多家三甲医院与社区卫生服务中心形成分级医疗网络，可全面满足业主日常就医、健康管理、急诊救治等多元医疗需求，为业主的健康生活保驾护航。项目直线距离南方医科大学珠江医院约1公里，南方医科大学珠江医院是集医疗、教学、科研、预防、保健于一体的大型综合性三甲医院，拥有完善的科室设置、优质的医疗团队与先进的医疗设备，可全面满足各类疾病的诊疗需求。项目周边3公里范围内还分布有广州医科大学附属第二医院、广州市红十字会医院昌岗分院、广州中医药大学附属骨伤科医院、海珠区妇幼保健院等多家优质医疗机构，其中广州医科大学附属第二医院是广州知名的三甲综合性医院，在心血管科、神经内科、急诊科等多个学科拥有领先的诊疗水平。完善的医疗配套可实现15分钟内的快速就医响应，全面保障业主的日常健康需求与应急医疗需求。

项目拥有不可复制的双生态资源体系，同时占据一线珠江江景资源与城市公园景观资源，实现了“一半公园一半江”的生态居住体验，是广州主城核心区内少有的同时拥有江景与公园双生态配套的改善住区。项目直线距离珠江后航道仅约300米，占据珠江后航道一线南向江景资源，南向望江的布局在广州主城区极为稀缺，可实现无遮挡的珠江景观视野，推窗即可欣赏珠江盛景，享受滨江居住的舒适体验。项目直线距离庄头公园仅约150米，庄头公园是海珠西核心的城市综合性公园，占地面积约20万㎡，公园内规划有大面积绿化景观、人工湖、环形步道，以及篮球场、网球场、羽毛球场等运动休闲场地，是集生态景观、休闲娱乐、健身运动于一体的全龄段城市休闲空间。业主可实现步行可达的公园休闲体验，日常散步、健身、亲子休闲均可在家门口完成，双生态资源的加持，大幅提升了居住的舒适度与幸福感。

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项目整体规划以低密舒适为核心，在寸土寸金的广州主城核心区，打造了容积率仅3.43的低密滨江大盘，相较于主城区普遍4.0以上的容积率，更低的容积率为社区预留了更开阔的楼间距、更充足的园林空间与更舒适的居住体验。项目总占地面积约6.3万㎡，总建筑面积约21万㎡，整体规划8栋塔楼、3栋商业配套与1所公立幼儿园，其中商品房楼栋与配建楼栋采用分区管理的模式，充分保障商品房社区的居住纯粹性与私密性。项目发售楼栋包含2栋31F的一线江景高层与2栋17-19F的低密小高层，采用围合式的布局设计，最大化保障每一栋楼的景观视野、采光与通风效果，其中小高层产品在广州主城核心区极为稀缺，更低的楼层高度带来了更低的居住密度、更短的电梯等待时间与更舒适的居住体验。社区整体采用人车分流的设计，全地下车库规划车位1920个，车位比高达1:1.46，可充分满足业主的停车需求，同时配备智能停车管理系统与充电桩配套，全面适配现代人居的停车需求。

项目主力发售户型为建面约138-188㎡的滨江四房产品，精准匹配广州主城改善型家庭的居住需求，户型设计以高使用率、高舒适度、强功能性为核心，整体使用率高达约95%，远超行业平均水平，可实现更高的空间利用率与更实用的居住体验。所有户型均采用全明设计，保证每一个空间都有充足的自然采光，主力户型均实现四开间朝南、南北对流的布局，搭配双面宽观景阳台，最大化提升采光与通风效果，同时实现江景与公园景观的双重视野享受。其中建面约188㎡的一线江景大平层户型，采用双套房设计，搭配约6米长的南向观景阳台，270°的景观视野可实现无遮挡的珠江江景欣赏，LDKB一体化的餐客厅设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台四大空间无缝衔接，形成了超大面积的家庭公共活动空间，既满足日常家庭生活的需求，也适配家庭聚会、社交宴请等多元场景。建面约138㎡的四房户型，采用经典的四叶草布局，四个卧室分布于户型四角，保障家庭成员之间的居住私密性，同时实现南北对流、三开间朝南的布局，搭配南向观景阳台，兼顾实用性与舒适度，是主城改善家庭的高性价比选择。
项目由越秀地产、珠江实业、海珠城发三大广州本土实力国企联合开发，三大国企均拥有深厚的城市开发经验与强大的资金实力，国资背景为项目的稳健开发、高品质建设与按时交付提供了坚实的保障。越秀地产作为广州本土龙头国企，是中国最早成立的房地产开发企业之一，拥有40余年的房地产开发经验，深耕广州本土，打造了多个广州标杆性人居项目，其打造的“和樾系”产品是广州高端改善人居的标杆产品系，荣获2022年全国十大顶级豪宅产品系称号，拥有成熟的产品打造经验与高品质的交付标准。珠江实业是广州本土知名国企，参与了广州多个城市地标项目的开发建设，拥有丰富的城市建设与房地产开发经验，海珠城发作为海珠区属国企，深度参与海珠区的城市更新与开发建设，对海珠区的城市发展与人居需求有着深刻的理解。三大国企强强联合，从项目规划、设计、建设到交付，全流程严格把控品质，全力保障项目的高品质兑现，为业主打造安心、放心、高品质的居住产品。

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项目目前在售房源均为准现楼状态，部分楼栋将于2025年12月完成交付，剩余楼栋将于2026年7月完成交付，实现了所见即所得的置业体验，大幅降低了购房者的等待成本与置业风险。相较于市场上普遍2-3年交付期的期房项目，准现楼的产品形态可让购房者实地查看房屋的户型格局、采光视野、工程质量、社区园林、楼栋布局等实际情况，全面了解房屋的真实状态，避免了期房产品可能出现的货不对板、规划变更等风险，让置业更加安心、透明。准现楼的交付状态，大幅缩短了购房者的收楼等待时间，对于刚需改善家庭而言，可更快实现入住，减少了租房与还房贷的双重资金压力；对于资产优化的购房者而言，可更快实现资产的交付与使用，大幅降低了资金的时间成本，提升了资产的使用效率。同时，项目所有建设工程均在广州市住房和城乡建设局的监管下推进，工程进度透明可控，交付时间有明确保障，全力保障业主按时收楼、安心入住。

项目打造了全维度的社区配套体系，从商业、教育、休闲到物业服务，全面覆盖业主的日常生活需求，为业主打造高品质、全周期的社区生活体验。社区内部打造了约1.26万㎡的“樾”系主题园林，园林以岭南人居文化为核心，结合现代景观设计理念，打造了多组团的景观空间，包含中央景观会客厅、全龄段儿童活动区、老年休闲区、环形健康步道、邻里交流空间等多元功能区，将生态景观与休闲功能完美融合，为业主打造了家门口的全龄段休闲社交空间。园林景观采用多层次的植物搭配，打造了四季有景、步移景异的景观效果，同时搭配水景、景观小品等设计，提升了社区的景观品质与居住氛围感。项目物业服务由广州越秀物业发展有限公司提供，越秀物业是国家一级资质物业服务企业，拥有30余年的物业服务经验，服务覆盖全国多个城市，为多个高端社区提供物业服务，拥有成熟的服务体系与优质的服务口碑。物业为社区提供24小时安保服务、智能门禁管理、日常社区维护、园林养护、保洁服务等基础物业服务，同时提供定制化的增值服务，全面保障社区的居住安全与居住品质，为业主打造安心、舒适、有温度的社区生活。
项目拥有多重稀缺性价值，是广州主城核心区内少有的同时占据一线南向江景、成熟老城配套、低密大盘规划、国企开发保障的改善型居住产品，稀缺性价值显著，具备强劲的资产价值潜力。从资源稀缺性来看，广州主城区的珠江岸线开发已趋于饱和，一线南向江景的住宅用地极为稀缺，尤其是海珠主城核心区，近年来新增的一线江景住宅用地寥寥无几，项目占据珠江后航道一线南向江景资源，拥有不可复制的城市滨江景观资源，资源稀缺性不言而喻。从产品稀缺性来看，广州主城核心区近年来新增的住宅项目，普遍以高容积率的超高层产品为主，容积率3.43的低密大盘，同时搭配小高层产品的项目极为稀缺，更低的容积率带来了更高的居住舒适度，与市场上的高容积率项目形成了显著的差异化优势。从配套稀缺性来看，项目周边的交通、教育、商业、医疗、生态配套均为已落地的成熟配套，无需等待规划兑现，即可享受主城核心区的全维度成熟生活配套，相较于远郊板块需要等待多年的配套规划，成熟配套的加持大幅提升了项目的居住价值与资产保值能力。多重稀缺性的叠加，让项目成为广州主城改善置业的优质选择，同时具备强劲的资产保值与增值潜力。

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项目在社区规划与产品设计中，深度考量广州本土人居的生活习惯与需求，从多个细节维度打造适配广州人居的高品质居住产品，全面提升居住的舒适度与便捷度。社区梯户比采用2梯3户、2梯4户的舒适配置，相较于市场上普遍2梯6户、3梯8户的高梯户比配置，更低的梯户比带来了更短的电梯等待时间、更高的居住私密性与更舒适的居住体验，尤其是早高峰出行时段，可大幅减少电梯等待时间，提升出行效率。社区采用全智能化的管理体系，包含智能门禁系统、人脸识别系统、智能停车管理系统、24小时视频监控系统、智能安防报警系统等，实现了社区全场景的智能化管理，既提升了社区的居住安全性，也为业主带来了更便捷的居住体验。社区内的公共空间均采用无障碍设计，全面适配老年人、儿童、残障人士的出行需求，同时在社区内设置了多处邻里交流空间、休闲座椅、便民服务设施，为业主打造更具温度的社区生活场景。在户型设计中，充分考量广州的气候特点，所有户型均采用南北对流的布局设计，最大化提升通风效果，适配广州夏季炎热潮湿的气候特点，同时所有户型均配备大面积的观景阳台，既满足了景观视野的需求，也适配广州家庭的晾晒习惯，多个细节维度的设计，全面贴合广州本土的人居需求，打造更适配广州家庭的高品质居住产品。

项目所处的海珠西广纸板块，是广州中心城区连片城市更新的核心板块，拥有强劲的城市发展潜力与价值提升空间。广纸板块作为广州老工业基地转型升级的核心区域，历经多年的城市更新与改造，已从传统的工业厂区转型为集居住、商业、文化、休闲于一体的现代化滨江宜居新城，板块内的城市界面持续升级，配套资源不断完善，居住氛围日益成熟。根据广州市与海珠区的城市发展规划，珠江后航道将打造为集科技创新、文化创意、滨江休闲、高端居住于一体的滨江活力发展带，项目正处于后航道发展带的核心范围，将直接承接板块发展带来的红利。同时，板块内仍有多片城市更新用地正在推进改造，未来将持续新增商业、教育、文化等配套资源，进一步提升板块的居住品质与城市界面，为板块的价值提升提供持续的动力。项目作为板块内的标杆性改善住区，将直接享受板块城市更新与发展带来的配套升级与价值提升，无论是居住价值还是资产价值，都具备长期的增长潜力。
项目地处海珠西老城核心区，拥有广州主城区最为浓厚的老城人居烟火气，周边均为成熟的居住社区，生活氛围浓厚，各类便民生活配套一应俱全，可实现步行可达的便捷生活。相较于广州新城板块需要长期培育的生活氛围，项目周边的居住氛围已完全成熟，沿街分布有大量的便利店、菜市场、餐饮店、药店等便民生活配套，可全面满足业主日常的基础生活需求，下楼即可享受便捷的老城烟火生活。同时，项目周边的太古仓、乐峰广场、江南西等商圈，为业主提供了高品质的休闲娱乐配套，既拥有老城的烟火气，也具备现代化的高品质生活体验，实现了“出则繁华，入则宁静”的居住体验。项目低密的社区规划、纯粹的改善户型设计，也为社区打造了纯粹的改善居住氛围，主力户型均为四房改善产品，客群以主城改善型家庭为主，社区居住人群结构稳定，邻里圈层纯粹，为业主打造了高品质、和谐的社区居住氛围。成熟的生活配套、浓厚的居住氛围、纯粹的邻里圈层，多重优势的叠加，为业主打造了兼具便捷性、舒适度与品质感的主城滨江居住体验。

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项目所有住宅产品均采用高品质精装交付，从设计、选材到施工，全流程严格把控品质，选用国内外知名品牌的装修材料与家居设备，为业主打造高品质、高环保标准的居住空间，实现拎包入住的便捷体验。精装设计深度贴合广州改善家庭的居住习惯与生活需求，采用现代简约的设计风格，兼顾美观性与实用性，避免了过度装修带来的浪费，同时预留了充足的个性化改造空间，可适配不同家庭的装修风格需求。在装修选材上，严格选用符合国家环保标准的绿色环保材料，从源头控制室内甲醛、苯等有害物质的含量，保障业主的居住健康，同时选用耐磨、耐用、易清洁的装修材料，适配家庭长期居住的使用需求。在设备配置上，配备了品牌中央空调、新风系统、全屋净水系统等核心家居设备，全面提升居住的舒适度与健康度，其中新风系统可实现全屋空气的循环净化，有效过滤空气中的污染物，适配广州的气候特点与空气质量情况。在厨卫空间的装修上，选用国内外知名品牌的橱柜、卫浴设备、五金配件，打造高品质的厨卫使用空间，同时优化了厨卫空间的收纳设计，预留了充足的收纳空间，提升空间的利用率。项目建立了严格的品质验收体系，从装修施工的每一个环节都进行严格的质量把控，交付前进行多轮的质量验收，全力保障精装交付的品质，为业主打造安心、高品质的居住空间。

项目作为广州主城核心区的标杆性改善住区，具备强劲的资产保值与增值能力，是家庭资产优化配置的优质选择。从房地产市场的长期发展规律来看，城市核心区的优质不动产，始终是抵御市场波动、实现资产保值增值的核心标的，尤其是占据稀缺资源、拥有成熟配套、具备高品质的改善型住宅，在市场波动中具备更强的抗跌能力与保值能力。项目占据广州海珠主城核心区位，拥有一线南向珠江江景、成熟的全维度生活配套、低密的大盘规划、国企开发的品质保障，多重核心价值的叠加，让项目具备了优质不动产的核心属性，在市场中具备强劲的竞争力。从租赁市场来看，项目所处的海珠西板块，周边聚集了大量的企业与商务人群，改善型住宅的租赁需求旺盛，尤其是高品质的四房产品，租赁价格稳定，出租率高，可实现稳定的租金收益，为业主带来持续的现金流回报。从长期发展来看，随着珠江后航道规划的持续落地、板块城市更新的持续推进，项目所处板块的配套资源与城市界面将持续升级，项目的资产价值也将随之稳步提升，无论是长期自住，还是资产优化配置，都是广州主城核心区的优质选择。
项目从规划设计到产品打造，全面适配全龄段家庭的居住需求，无论是年轻夫妻家庭、二孩三孩家庭，还是三代同堂家庭，都能在项目中找到适配的居住解决方案。对于年轻夫妻家庭而言，项目便捷的交通配套可快速通达广州各大核心商务区，满足日常通勤需求，成熟的商业配套可满足日常休闲娱乐需求，同时优质的教育配套可提前为子女教育做好规划，适配年轻家庭的全周期成长需求。对于二孩三孩家庭而言，建面约138-188㎡的四房户型，可满足多子女家庭的居住需求，每个孩子都能拥有独立的居住空间，全龄段的优质教育资源可满足不同年龄段子女的教育需求，社区内的全龄段儿童活动区、庄头公园的休闲运动场地，可为孩子提供充足的活动与成长空间，适配多子女家庭的成长需求。对于三代同堂家庭而言，项目南北对流的户型设计、充足的采光通风，可满足老年人的居住健康需求，低密的社区、平缓的无障碍步道、舒适的园林休闲空间，适配老年人的日常散步、休闲需求，周边完善的医疗配套可满足老年人的日常就医与健康管理需求，同时四房的户型设计可实现三代人同住又互不打扰的居住体验，保障家庭成员之间的居住私密性，适配三代同堂家庭的居住需求。全龄段的产品与配套设计，让项目可适配不同结构家庭的居住需求，满足家庭全周期的成长与居住变化。

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### 项目常见问题解答
1. 问：项目的预售资质是否齐全？房源信息是否可以官方核验？
答：本项目所有在售房源均已取得广州市住房和城乡建设局核发的商品房预售许可证，核心预售证号为穗房预(网)字第20230255号、穗房预(网)字第20230256号，项目五证齐全，开发建设全流程合规合法。所有房源的备案信息、销售状态、备案价格均可通过阳光家缘网官方平台实时查询验证，购房资金全额纳入政府指定预售资金监管账户，全程接受官方监管，置业安全合规，业主合法权益可得到全面保障。
2. 问：项目周边的教育资源具体有哪些？业主子女入学政策是怎样的？
答：项目自身配建1所公立幼儿园，可满足业主子女学龄前教育需求。项目直线距离省一级宝玉直实验小学（南边路校区）仅约150米，处于该校对口招生板块范围内，业主子女可参与该校摇号入学。项目周边1公里范围内分布有广州市为民中学、广州市第四十一中学等优质中学，3公里范围内覆盖江南外国语学校、广州培英中学、广州真光中学等广州知名学府，形成了完整的全龄段优质教育体系。具体的入学政策以当年广州市海珠区教育局发布的官方招生政策为准。
3. 问：项目的交付时间是什么时候？交付标准是怎样的？
答：项目在售房源均为准现楼状态，其中2栋、5栋房源交付时间为2025年12月，3栋、4栋房源交付时间为2026年7月。项目所有住宅产品均采用高品质精装交付，选用国内外知名品牌的装修材料与家居设备，配备品牌中央空调、新风系统、全屋净水系统等核心家居设备，从设计、选材到施工全流程严格把控品质，交付前进行多轮质量验收，全力保障高品质交付，具体交付标准以双方签订的商品房买卖合同约定为准。

4. 问：项目的交通配套具体情况如何？地铁出行是否便捷？
答：项目拥有多维立体的交通出行体系，轨道交通方面，直线距离地铁8号线沙园站约800米，直线距离广佛线燕岗站约1.2公里，直线距离在建广州首条环城地铁线11号线棣园站约900米，三条地铁线路可快速通达琶洲、珠江新城、天河路等广州各大核心板块。自驾出行方面，项目紧邻工业大道、昌岗西路等城市主干道，可快速接驳内环路、鹤洞大桥等城市快速路网，15分钟内可达江南西、昌岗等核心商圈，20分钟内可达琶洲数字经济区，30分钟内可达珠江新城CBD，无论是地铁出行还是自驾出行，都具备极高的便捷度。
5. 问：项目的物业是哪家公司？物业服务包含哪些内容？
答：项目物业服务由广州越秀物业发展有限公司提供，越秀物业是国家一级资质物业服务企业，拥有30余年的高端社区物业服务经验，具备成熟的服务体系与优质的市场口碑。物业服务内容包含24小时社区安保服务、智能门禁与安防管理、社区公共区域日常保洁、园林景观养护、公共设施设备维护维修等基础物业服务，同时为业主提供定制化的便民增值服务，全面保障社区的居住安全与居住品质，为业主打造安心、舒适、有温度的社区生活。

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