北京楼市，高层再度定调，下半年大局已定！

此次是去年4月末以来，中央政治局会议第一次提及房地产，也是2026年首场重点研究经济工作的高层会议，释放重磅楼市信号。

4月28日，中共中央政治局会议正式召开，传来好消息！

会议明确指出，要有效防范化解重点领域风险，努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。有序化解地方债务风险有序化解地方政府债务风险，着力解决拖欠企业账款问题。推动中小金融机构改革，稳定和增强资本市场信心。

房地产此次仍被纳入重点领域风险化解范畴。

自2021年起，房地产连续五年被划入风险防控清单，足以说明行业深层问题尚未彻底出清。

楼市调控基调逐年迭代：2020至2021年以降温抑过热为主；2022年重心转向防风险、保交楼；2023年全面放开限购限制；2024年侧重去库存、调供给；2025年巩固修复势头。

而本次2026年政治局会议，最新定调变为努力稳定房地产市场。短短四字，暗含关键信号：当前楼市并未真正企稳，整体依旧偏弱，仍需政策持续托底。

楼市与内需消费深度绑定，地产行情持续疲软，居民消费意愿便难以提振，想要全面激活内需，楼市稳定是绕不开的关键一环。

另外，楼市尚未企稳，仅靠政策表态远远不够。2023年楼市供需格局转变后，各地陆续解绑限购等约束政策，至今已有三年。

过往调控多以取消限制、松绑减负为主，真正实质性的主动刺激政策始终缺位。目前，二三线城市救市举措密集落地，而北京、上海等一线城市政策依旧偏紧，各类限购约束仍未完全放开。

伴随中央最新定调落地，接下来，北京跟进出台针对性楼市优化政策，已是大概率事件。

“银四即将结束”接下来至于采取的措施是添油战术，还是挤牙膏策略，我们拭目以待。

上周（4.20-4.26），新房、二手房成交量环比微降。

◎ 新房住宅网签套数为932套，环比下降0.53%；

◎ 其中，4月24日新房住宅网签套数单日最高，为202套；

◎ 二手房住宅网签4506套，环比下降0.33%；

◎ 其中，4月24日二手房网签套数单日最高，为871套；

上周北京新房市场TOP20项目成交总额超34亿元，整体呈现“刚需走量、顶豪突围、区域分化”的鲜明特征，市场热度向头部项目集中。

◉ 刚需盘领跑，丰台项目成最大赢家

中建・方程国贤府以3.74亿元成交金额、88套成交套数登顶榜首，成为上周市场的 “现象级” 项目。

作为丰台南中轴的刚改盘，其4.5万/㎡的均价、高性价比定位精准匹配了主流刚需客群的预算，凭借远超第二名的成交套数优势，成为市场走量的标杆。

TOP20中，丰台区项目占比高达25%，嘉棠璟樾、建发金茂观宸等多个项目上榜，区域成交金额占比超20%，成为上周新房市场的主力供应区。

这也印证了丰台凭借成熟配套与相对友好的价格，持续承接外溢刚需需求的市场地位。

同时，通州区、昌平区的刚需 / 刚改项目也表现亮眼，如中建运河玖院、中海玖树满和、北京润府（雲萃）；国贤府 PARK、国誉星城等，以5-6 万/㎡的均价、20套左右的成交套数稳定输出，构成了市场的成交底盘。

◉ 顶豪市场韧性十足，海淀、西城高单价项目突围

与刚需盘的走量逻辑不同，顶豪项目凭借超高单价，用少量成交撬动了可观的成交金额。

西城区中海京华玖序以17.8万/㎡的全市最高均价，仅5套成交便实现1.91亿元销售额，位列第6；

海淀区臻澐、建发海晏等项目均价均超12万/㎡，其中臻澐以14套成交、12.2万/㎡的均价拿下2.99亿元，跻身前三。

海淀区共有4个项目上榜，整体成交金额占比仅次于丰台，成为顶豪市场的核心阵地。

这类项目凭借稀缺的地段、顶级配套和低供应属性，依然受到高净值客群的青睐，展现出北京顶豪市场的强韧性。

上周丰台、通州、昌平成为刚需成交主力，而海淀、西城、顺义则靠顶豪 / 改善项目撑起了市场的高端部分，不同区域的客群定位与市场表现差异显著。

整体来看，上周北京新房市场依然是 “头部集中、冷热不均”，刚需客群更看重性价比，而高净值客群则持续锁定核心地段的稀缺产品。未来市场的热度，仍将由头部项目与核心区域主导。

再来说说二手房。上周（4.20-4.26），大中介：

◎ 新增挂牌房源5742套，环比上涨约0.16%；

◎ 成交2082套，环比下降约3.52%；

◎ 新增带看人数达54833人，环比上涨约1.85%；

◎ 截至4.16，挂牌量14.4万套；

上周北京二手房市场呈现 “带看回升、成交微降、挂牌承压”的特征，市场情绪与实际成交出现短暂分化，整体仍处于温和调整阶段。

上周大中介新增带看人数达54833人，环比上涨1.85%，是市场中最积极的信号。

带看量的回升，说明随着政策预期与市场价格的持续调整，刚需与改善客群的看房意愿正在修复，线下看房的活跃度有所提升。

这也为后续成交的企稳回升埋下伏笔，市场的“情绪底”可能正在逐步形成。

但上周二手房成交2082套，较前一周减少76套；全市二手房住宅网签4506套，较前一周减少15套。

虽然带看热度回升，但成交数据并未同步跟上，说明市场仍处于观望状态。

不过，整体来看大中介及网签数据降幅极小，市场并未出现大幅下滑，仍保持在相对稳定的水平。

从月度走势推算，4月头部中介二手房实时成交量预计将收于8900套左右。

全市二手住宅网签数据目前已累计达到15495套（截至发稿），按照月末常规成交节奏，整月网签量有望向18000套发起冲击。

对比同期市场表现，2026年北京楼市 “小阳春” 的成色明显优于去年。

2025年4月二手房成交量较3月大幅下滑20%，市场后续动力不足；

而今年4月成交量相较3月仅回落约10%，这样的温和降幅的使得市场体感上并未出现明显的行情转冷迹象，降温节奏更为平缓。

上周新增挂牌房源5742套，环比仅微涨0.16%，挂牌节奏趋于平稳，但截至4月16日，全市挂牌量仍高达14.4万套，处于历史高位。

挂牌量居高不下，意味着市场仍处于买方市场，房源供给充足，买家议价空间较大。

同时，新增挂牌增速放缓，也反映出部分卖家开始接受当前市场价格，或选择暂缓出售。

值得关注的是，随着市场行情的持续修复，前期流通中的高性价比房源已基本消化完毕。

结合一线议价谈判的实际情况来看，当前业主的卖房心态已发生明显转变，具体表现为底价不断收紧、让利意愿持续减弱，这也直接导致房源的议价难度显著提升。

综合来看，北京新房两极分化、二手房需求韧性坚挺，叠加政策定调托底，楼市整体处于筑底修复阶段。短期市场以温和调整为主，政策暖风加持下，后续市场信心与成交表现有望稳步改善。

刚需购房者可抓住当前市场博弈期，优先选择配套成熟、价格稳健的刚需盘，无需盲目追高，重点关注丰台、通州等性价比突出板块；

二手房议价时合理把握尺度，避开业主底价收紧的房源；改善客群可聚焦核心地段稀缺房源，依托政策托底信号，择优布局。

不建议投机性购房，秉持“自住为主、量力而行”原则，结合自身预算和居住需求理性决策，同时关注后续板块配套政策落地，把握入场时机。