招商蛇口，死磕丰台土拍

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

每一个楼花，都是独一无二的。

招商蛇口在四处寻地。

前不久，它旗下的北京招泰房地产开发有限公司，连发三个招标计划，关于丰台太平桥0001地块的施工和监理。

十分有意思的是，其中两份施工计划，建设规模一样，但投资估算价格不同。

编号为S110000P001030826的，金额为471505万元；编号为S110000P001030828的，金额50亿元。

两者相差2.85亿元。

这点小差异，并不算什么事儿。关键在于，这些招商计划，透露出招商蛇口拿地的迫切。

在北京，它已经将近一年没拿地了。

4月21日，招商蛇口参拍了大兴0802街区1401-1地块，最终由中建智地溢价8.7%拿下。

那块地，并不是招商蛇口的重点。

它把目光盯在丰台。

前不久，它也率先对万泉寺0007地块发出了招标计划，将于4月30日开拍。有关这块地，花姐之前分析过，大家可以点击《北京二环土拍，招商蛇口抢发》。

今天，我们一起来聊聊太平桥0001地块，将在5月19日诞生买家。

容积率下降24%

先来看看太平桥0001的参数：

1、占地3.6公顷，建面7.2万平米，容积率2.0，限高80米；

2、位于西北三环内，北距北京西站1.2公里，西面离三环0.7公里，离地铁9号线六里桥东站，直线距离500多米。

在上架之前，这块地是调过指标，它的容积率为2.63，建面9.8万平米。

前后一比较，容积率降了24%！

最近，土拍里削减指标的例子，还有一个——石景山黄庄1622-002住宅地块。

相比两年前，该地块的建面从8.49万平，米降至7.23万平米、降幅14.9%；楼面价从4.99万元/平米降至3.04万元/平米、降幅39.1%；起拍价从42.43亿元降至22亿元、降幅48.2%；容积率下降了15.7%。

这种临阵削减指标，是一件很正常的事儿。

大家须厘清北京土拍的流程：先是进入供地清单，然后进入预申请环节，再是上架挂牌，最后是线下竞拍。

一块地的最终土拍指标，是在预申请环节确定的。

当然了，进入预申请环节之后，地块是否能够拍出，并没有进入保险箱。

在这个环节夭折的地块，不在少数。黄庄1622-002住宅地块，就是个例子。

三大影响容积率因素

为什么一些地块，上阵前会削减指标呢？

因素有很多。

但，有一个因素是一致的：容积率太高，导致楼盘排列很难，产品定位很难，开发商算不过账来。

太平桥0001地块降低容积率，就属于这种。它至少存在三个影响容积率的问题：

1、须配建9000平米养老设施，和800平米社区管理处；

2、须配建80个地下公共停车场，停车位为立体的、普通自走式停车位。交通还得相对独立，便于管理；

3、受南北现有建筑的影响，退线过大。

这三者，不仅影响开发商的利润，还都会吞噬太平桥地块的容积率。

花姐测算了一下，它们叠加在一起，会将整个地块的容积率，拉升至2.6。

一个容积率到了2.6地块，会出什么样的产品呢？

这是拿地者必须直面的问题。

强排方案推测

每一个地块，不同的开发商去拿，会有不同的解法。

即便是一个开发商在做强排时，也会出多版方案。

但，万变不离其宗的，是有关退线的问题。

太平桥0001地块的退线，主要来自三方民：

1、在南面红线的25米之外，是精图雅苑小区，高15F；再往南是威尔夏大道小区的两栋21F住宅；

2、西面是两个酒店，在2F-6F，影响不是很大；

3、北面是太平桥中里小区，三栋6层住宅，东北角为学校的操场和6层办公楼。

基于此，花姐对它做了一版强排方案：

1、养老设施和社区管理层，设在西南角，高9层；负一层设置80个公共机动车停车位，立体式的。

2、住宅部分，9层三栋，11层两栋，18层三栋。

预计单套户型面积，为120平米至180平的纯四居产品。

丰台豪宅过剩现状

丰台的地块，很让人纠结。

不拿，有点可惜；拿了，担心去化。

选择此时出手丰台地块，是招商蛇口亟需补仓。

不仅是它，华润置地、保利发展、中国金茂、建发房产、越秀地产、中海地产等大牌地产商，都出现了“地荒”，超过了10个月没拿新地了。

这是一件很恐怖的事儿。续不上货源，何谈业绩？

但，丰台楼市的供应量，实在太大，而且以豪宅为主。

花姐对2023年至2026年4月中旬以来，丰台单价9万元/平米、面积130平米以上房源进行分析，得出这样的数据：

1、2023年：成交1520套，成交金额27.46亿元；

2、2024年：成交684套，同比下降55%，成交金额12.7亿元；

3、2025年：成交574套，同比下降16.08%，成交金额10.59亿元；

4、2026年：成交81套，成交金额1.64亿元。

近三年，丰台豪宅累计成交2859套，成交总额52.38亿元。

与此同时，库存达到6904套，库存面积154.3万㎡，去化周期约39个月。

有了这样的数据对比，太平桥0001地块与万泉寺0007地块，也就并不十分完美了。