房价如葱还是再涨15%？房价拐点来临？普通人该信数据还是钱包？

未来5年中国房价究竟是涨是跌？这个话题在国内已引发激烈讨论。

看涨派认为应清仓黄金、全仓楼市，2026年将是最大拐点，未来三年全国房价至少上涨15%。地产教父孟晓苏、高盛集团、私募女王李蓓等均为看涨派发声。

看跌派则对此不屑，他们提及马云曾预言“未来房价如葱”，认为当下讨论拐点为时尚早，主张“今朝有酒今朝醉，此生永不做房奴”。

双方观点对立，各自坚持己见，争论不休。

先看数据，根据国家统计局最新数据，今年3月，中国70个大中城市房价呈现分水岭特征。

包括北上广深在内的14座一二线城市，新房价格环比全面上涨，二手房价格也有13座城市上涨。但从全国范围看，3月新房价格总体仍呈下跌趋势，这成为多空双方最大的分歧点。

一方认为一线城市率先触底反弹，历史性拐点已经到来。看跌派则认为70个城市中大多数仍在下跌，所谓全国拐点只是少数城市的局部行情调整。

目前看涨派手中有两张王牌：库存和面积。截至今年3月末，全国商品房待售面积同比下降0.1%。

这一看似微小的降幅，却是51个月（四年多）以来楼市整体待售面积首次下跌。

若将中国楼市比作一间仓库，过去四年库存持续积压，房企为清库存不得不降价促销，这是过去几年房价回调的重要原因。

如今库存首次下降0.1%，看涨派认为库存减少意味着降价甩卖的阶段或将结束。

看涨派的另一张王牌是面积牌。今年1-3月，中国楼市新开工面积同比下跌约20%，房地产开发投资同比下跌约10%。

这意味着资本对新房建设的投入意愿降低，新房供应减少可能引发供不应求，从而带来涨价预期。

更有意思的是，看涨派还认为房价走势虽与普通投资者关联不大，但对存活的房产巨头而言是利好。

其核心逻辑是：中国楼市自2021年以来已回调四年，期间行业洗牌淘汰了大量企业，若回调结束、房价回暖，存活的国企央企巨头将面临“蛋糕变小但分食者更少”的局面，迎来发展机遇。

近两年来国家对楼市出台多轮调控政策，包括下调房贷利率、各地松绑限购等，明显意在稳定楼市，这让看涨派认为当前是入局楼市的良机。

这话并非毫无道理，参考美国、日本在经历地产泡沫后，房价曾缓慢回升，泡沫中存活的巨头股价甚至翻了数倍至数十倍。

但在看跌派眼中，上述理由均不成立。

他们认为，讨论政策、库存、面积之前，更应关注“钱”——即居民的支付能力。若利率是中国楼市的“门票”，那么居民收入、制造业订单、年轻人就业率才是楼市的“发动机”。

今年一季度，中国GDP增长5%，规模以上工业增加值增长6.1%，出口增长11.9%。但居民收入涨幅如何？不少人对此存疑。

实际上，此轮增长主要由AI、机器人等高科技产业拉动，普通人从中分得的红利有限。此外，全国住房总量已过剩，中国居民杠杆率仍保持在60%以上。

看空派认为，楼市是否见底尚不确定，但他们宁愿租房也不愿继续加杠杆还房贷。

资本市场有句老话：“新手死于追高，老手死于抄底。”他们担心当前所谓的“底部”之下可能还有“地下室”。

因此，关于楼市是否复苏、是否该买房，目前观点分歧明显，背后是现实的撕裂。

北上广深房价回暖让部分有闲钱、计划置换房产的精英家庭看到希望，但对普通人尤其是年轻人而言，买房仍遥不可及。

月收入几千元的年轻人，买房需掏空父母积蓄，再背上几十万甚至上百万的房贷，此后生活将围绕还款展开，生活质量难免下降。若处于此境，是否愿意买房？

不过可以确定的是，房价离底部越来越近，北上广深的数据足以说明这一点。

但这个底部是否是个人的机会，还需自行判断。