地产操盘手，别当冤大头了

本案例适用人群：房地产·营销·区域营销负责人/单项目营销负责人

本文一句话总结：整盘营销费控分类管理要点总结，核心侧重于“行政日管”“营销 推广”费用类目进行实操动作拆解。

如下开启正文：

在行业周期调整与精细化运营的双重要求下，“降本增效” 已从可选项变为房地产营销的必答题。

如何在有限预算内撬动更高转化、守住业绩基本盘，同时为长期经营预留空间，是每一位营销负责人必须直面的核心命题。

本文将从整盘营销费控的底层逻辑出发，拆解分类管控的实操路径，为区域及项目营销团队提供一套可落地的 “降费提效” 章法。

详述这个话题的具体内容之前，我们需要先厘清费控管理的核心维度，如下我给到一个分类示意：

厘清具体的费控管理维度后，我们开始正式的思考推演。

其实对于费用管控动作的拆解，可以遵循一个关键维度，就是“从目标出发，逐层拆解至各通路目标，其中特别注意→虽目标层层拆解，但业务紧密咬合”。 戳这里，了解线上AI销售员

基于此，在做费控管理的第一步，需进行目标的锚定：

①整盘费率目标为多少？

②阶段性压降目标为多少？

③结合上述①②，可以推导出压降费用的点位是多少？

回答完上述三个问题后，我们就得出3个关键数据，如下图：

这其中有一个关键数据很重要，就是“ 压降点位 ”，我们可以以此为着手点，开始进行策略的制定。

那么落到具体的维度，品牌推广费及物业费，其实无可厚非，在当下的行业背景下，品牌相关的节费策略无外乎是保留刚性品牌动作，物业服务就是尽可能多的压降物业服务人员及物业的刚性支出，在这里不多赘述。

但对于推广及日管费，其中有较多可以进行节费的策略，如下详述。

一、 基于推广费 ：

策略1：非中介通路的精细化管控

对于提升非中介来访，可以聚焦如下几个维度：

①强化线上营销：抖红微的短直双开获客策略，在之前发布的文章中已经多次提及，本篇不做详细赘述，加之目前各大案场对线上营销的重视程度，也已经让线上获客成为非常普及性的动作了，后续就是继续更加精细化的做好人货场的提升即可。 戳这里，了解视频营销助手

②增强全民推介：全民是一个“历久弥新”的业务动作，待的越久效果越大（前提是要投入进去做），全民不仅是给竞品案场伙伴发布房源信息那么简单，如何精准的找到案场全民的关键人？→比如竞品案场的销售主管，有时主管的作用比经理大，这个细节自行体会即可；再比如银行贷款经理的维系（有时银行贷款经理也是潜在成交客群）、以及KOC业主的精准锚定和长效维系等等（常规情况下老带新会纳入全民，有的案场可能会单独开辟老带新通路，但是底层逻辑一致）。

③自渠多维拓展：除去常规的call客、拦截等动作，强化线上营销是自渠转为“数渠”非常重要的一个环节（数字化时代，渠道的业务转型是要同步进行的），自建个人IP进行线上直播获客是一个关键动作，除此之外，在安居客平台开设二手房端口发布房源/以业主的角色在小红书发布房源引流也是一个创新的做法可加以借鉴。

④推广精准制导：挥金如土的时代过去了，如何做精细化的推广，是当下每位操盘手和策划人员的重要课题，所以对推广的投放方案研判、过程追盯和管控、结束后的全维复盘等等，都是需要进行以日为单位的精细运营的，好好品味一下运营二字，精细化的做好了运营，才算是对推广费履行好了责任。比如小红书的投放，日度案场人员的追盯、每个线索的回访追盯等等，都要进行精细化的动作执行。

⑤顾问资源引入：置业顾问的汰换（需结合具体的汰换机制进行执行，而非盲目随性的汰换），引入更多具有属地化客户资源的顾问进行资源引入，特别是在当下负极激活作用非常明显的时刻，引入部分带资进组的团队成员，很有必要。

策略2：中介通路的“精细双控”

这里提到管控中介，并非是与经纪人形成对立面，在当下的行业发展模式之下，中介能够占得非常大的来访占比，这已经充分印证了中介存在的合理性，因此，案场要学会与中介形成高效的促进作用，但是高效的促进不是100%都是中介，而是尽可能精细化的使用，如何精细化的使用，离不开具体内容的合理管控：

①控制占比：以月度为单位设置中介占比的管控比例，超出需进行相应管控动作的落地；

②控制点位：阶段性进行中介点位的设计和沟通，核心是与竞品动作保持协同，让自身不处于被动局面，同时也不会过分提升点位而消耗佣金，进而消耗整体推广费。

策略3：寻找同等效力的“平替动作”

①直播间平替： 不搭建实体直播间，仅使用电子贴片结合案场实际展示进行直播场景搭建；复用案场现有灯光、软装与样板间实景，通过动态贴纸替代专业直播间装修，既保留项目展示的真实感，又大幅降低场地搭建与设备租赁成本

②小活动平替： 周末等常规节点不使用广告公司，自行采买物料进行面包、咖啡、蛋糕等小食饮品的制作，满足周末客户接待情况即可；若举办业主生日会、夏日饮茶等活动，同样可以使用相对精简的物料实现活动的举办；优先选用批量采购的高性价比食材，简化装饰环节，以温馨互动体验替代复杂的场景布置，在保障客户体验的同时压缩活动预算 ；

③ 宣传物料平替 ：线下宣传物料优先采用电子海报、短视频等数字化形式替代传统印刷品，项目信息更新时直接线上推送，避免重复印刷造成的浪费；如需纸质物料，控制印刷数量，按需分发，减少库存积压与损耗。

二、 基于日管费 ：

以精细化运营为核心，从循环复用与精准管控两端发力，切实压降日常运营成本，实现费用可控、效益提升。

策略1：用“循环”代替“一次性”

①办公循环： 全面推行打印纸张双面打印，非涉密文件优先采用电子流转、线上签批方式替代纸质传输；废旧墨盒、硒鼓交由专业机构回收再生，减少新耗材采购；办公文具推行 “以旧换新”，降低损耗性采购。

②接待循环： 统一配备耐高温、易清洗的玻璃杯或陶瓷杯，替代一次性纸杯，定期消毒循环使用；建立接待物资台账，按需配置避免过度准备。

策略2：极致的日常（台账）管控

①样板间用电：调整电源/空调开关时间，物业端以第一组客户到访为用电开启时间，下午5点后定时关闭所有电源（若无客户再关，有客户则实时追盯进行）；

②办公能耗管控：推行 “人走灯灭、设备断电” 制度，下班后统一关闭非必要办公设备电源，杜绝待机能耗；公共区域照明采用感应式开关，按需开启；

③物资领用管控：建立办公用品按需申领机制；

④保洁与绿化管控：优化保洁频次，避免重复作业；除必要位置外，不再增设绿植摆件。

策略3：流程数字化

将案场来访登记、客户跟进、物资领用等线下流程迁移至线上系统，减少纸质单据打印与人工统计成本，提升数据流转效率，避免重复劳动。

综上，核心内容完毕。

降费提效并非简单的“做减法”，而是房地产营销在行业周期下的一次精细化运营升级。通过对推广费、日管费的分类拆解与策略落地，我们既能在有限预算里守住业绩基本盘，又能为长期经营操盘预留增长空间。

所谓“章法”，不是选择一条简单的路，而是选择一条长久的路，费控也是如此。

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