华泰 | 房地产：关注AI产业驱动下苏州地产复苏机遇

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（来源：华泰睿思）

核心观点

产业作为城市重要的价值之锚，决定了人口集聚能力以及购买力，是区域地产行业的强力支撑。2024年以来人工智能产业的快速发展是一大增长引擎，苏州则是本轮AI产业驱动下经济表现突出的城市之一。我们认为，AI及算力产业链的快速扩张在一定程度上增强了苏州核心区域的长期预期支撑，使得工业园区等产业集聚区域在价格与成交韧性上明显强于外围区域，产业发展预期有望递延至房价信心，促成房地产市场逐步步入持续修复通道。

产业动能：苏州稳坐全国AI产业地级市第一梯队，夯实区域经济

2025年苏州人工智能核心产业营收同比+14.9%至3467亿元，规模稳居全国第一梯队，AI产业已具备较强的规模基础与持续扩张能力：1）产业集群优势显著，龙头提升资本热度。苏州AI产业已围绕算力基础设施形成完整产业链：截至26年4月，苏州AI相关企业超3100家。以中际旭创、天孚通信为代表的企业在AI算力、光通信赛道占据全球领先份额，并在资本市场形成估值中枢稳定抬升的趋势；2）政策扶持产业发展，推动区域宏观经济上行。依托高端制造与AI新动能，24/25年全市GDP同比增速跑赢全国均值1.0/0.4pct达6.0%/5.4%；常住人口持续保持净流入。展望后市，政策扶持将进一步发挥产业集群优势。经济发展与人口吸附力有望得以巩固。

苏州房地产市场：26年以来步入修复通道

成交量：26年以来，新房成交量依然保持相对低位，但二手房逐步起量。2026Q1二手房实时成交同比增长19%，4月以来二手房网签成交开始攀升，并超越24、25年同期成交量，也可以印证二手房市场开启修复；房价：26年以来跌幅显著收敛，两端总价房源步入改善通道。苏州冰山房价指数26年以来二阶导实现转正。月环比跌幅自25年12月起迅速收窄，26年4月（截至4月19日）环比跌幅也维持在0.03%，我们认为市场逐步接近再平衡。分结构来看，今年以来高总价和低总价房源均价出现转向。26Q1，200万以下及700万以上房源均实现均价同比上涨。我们认为低总价房源受益于性价比提升等因素，而高总价房源的价格修复和产业拉动关联度较高。

前瞻指标：结构性修复或具备持续性

从前瞻指标来预测市场，我们认为苏州房地产修复具备持续性。从今年以来来访量指标来看，2026年1月来访量同比大幅提升55%，3月依然保持同比小幅正增长；从供给端结构来看，挂牌量在2025年之后出现明显上行并维持高位波动，说明市场仍存在一定存量压力，但2026年4月出现阶段性回落，表明部分挂牌逐步转化或退出市场，供需再平衡正在推进，有望推动结构性修复持续。

投资建议：产业重估有望成为楼市逐步修复的压舱石

苏州AI产业链在24-26年间经历了显著的资本市场重估， AI产业的快速发展通过高端就业扩张、核心区域人口集聚以及资产定价锚切换，对房地产形成预期支撑，有望加快区域景气度企稳回升进程。我们重点推荐：1、在以苏州为代表的长三角区域有开发、城市更新以及产业投资布局的公司；2、历史负担较轻或者现金流更为健康的企业，为新一轮扩张做准备；3、估值处于低位、或计提减值准备较为充分的企业。

风险提示：房地产政策波动，房地产市场复苏不及预期，部分房企经营风险。

正文

产业动能：苏州稳坐全国AI产业地级市第一梯队，夯实区域经济

产业作为城市重要的价值之锚，决定了人口集聚能力以及购买力，是区域地产行业的强力支撑。2024年以来人工智能产业的快速发展是一大增长引擎，苏州则是本轮AI产业驱动下经济表现突出的城市之一。2024年苏州人工智能核心产业营收同比增速达20%，2025年同比进一步增长14.9%至3467亿元，产业规模稳居全国地级市第一梯队。根据中国经济信息社26年1月发布的2025年中国人工智能产业城市竞争力TOP50榜单，苏州仅次于北上深杭，位列全国第五，表明区域AI产业已具备较强的规模基础与持续扩张能力。

产业集群优势显著，行业龙头提升资本热度

苏州的AI产业已形成完整产业链：据市政府官网，截至26年4月，苏州已集聚产业链上下游相关企业超3100家，其中上市企业58家。从产业结构看，苏州AI产业已围绕算力基础设施形成完整链条，覆盖光模块、光器件、高频PCB、交换芯片及先进封装等关键环节。本地企业在全球AI算力扩张过程中嵌入度不断提升，具备较强的供应链配套优势。

板块龙头提升资本热度：苏州企业在AI算力、光通信赛道占据全球领先份额，也引发资本市场的高度关注。中际旭创、天孚通信、沪电股份、东山精密、亨通光电等AI产业链核心企业整体上涨。其中，中际旭创自2023年以来区间涨幅达4355%（截至2026年4月27日），成为本轮AI算力行情中具代表性的核心龙头；天孚通信、永鼎股份涨幅分别达2462%/1350%，共同构成高弹性核心资产集群。

总体来看，苏州AI产业已完成从传统制造业集群向“算力基础设施型产业集群”的结构升级，并在资本市场形成稳定的估值中枢抬升。这一过程本质上是AI算力需求高增带动全球产业链重构在区域层面的集中体现。

政策扶持产业发展，推动区域宏观经济上行

在产业升级的推动下，苏州经济增长呈现更强韧性。依托高端制造与AI新动能，2024/2025年全市GDP同比增速跑赢全国平均水平1.0/0.4pct达6.0%/5.4%，在万亿级高基数下增长稳定性突出。在产业支撑下，苏州市常住人口持续保持净流入，2019年以来（数据截至2024年）人口增速持续高于全国平均水平，其中2023年增速达0.77%，高于全国平均水平0.74pct，是全国少数具备持续人口吸引力的核心城市。依托产业集群优势，持续吸纳产业工人、科创人才，人口结构更优质，长期发展内需与人才支撑充足。

展望后市，政策扶持将进一步发挥产业集群优势。江苏省拟通过立法推进产业发展，围绕“制定江苏省人工智能产业发展促进条例”开展的调研也将苏州作为走访重镇。苏州政府致力于加快建设“百模千景万算”的城市， 2025年发布《苏州市加快建设“人工智能+”城市行动方案（2025～2026年）》，提出2026年底AI企业破3000家、核心规模年均增长超20%的目标，这意味着产业势能有望加速释放，进一步巩固经济发展与人口吸附力。

苏州房地产市场：26年以来步入修复通道

从2024年以来交易数据来看，苏州市场虽然仍在调整阶段，但已逐步出现企稳信号，或将进入结构性修复阶段。

成交量：26年以来二手房启动修复

从成交端来看， 2024年6月开始启动一轮由限购放松、“926”新政、税费优惠等政策引导下的成交放量，但25Q2至年底成交量持续向下。26年以来，新房成交量依然保持相对低位，但二手房逐步起量。2026Q1，新房及二手房网签成交同比分别为-39%/-6%，而二手房实时成交同比增长19%，4月以来二手房网签成交开始攀升，并超越24、25年同期成交量，呈现复苏态势。

价格走势：26年以来跌幅显著收敛，两端总价房源步入改善通道

从价格端来看，苏州冰山房价指数自2023年初起整体回落，除了24年末政策引导下跌幅收窄，整体跌幅持续走扩。但26年以来环比降幅显著收窄，即二阶导实现转正。月环比跌幅自2025年12月的1.9%收窄至26年2月的0.15%，4月（截至4月19日）环比跌幅也维持在0.03%。

分结构来看，尽管以3年为维度，各总价段跌幅差异不显著，但今年以来高总价和低总价房源均价已出现转向。26Q1期间，200万以下以及700万以上房源均实现均价同比上涨。其中3月，50万以下/700-1000万/1000-1500万房源的月环比涨幅分别达4.7%/4.0%/12.7%。低总价房源受益于性价比提升等因素企稳，而高总价房源的价格修复，我们认为和产业拉动关联度较高。苏州的优质房源集中在苏州工业园、苏州高新等片区，AI产业发展更有益于高端改善产品的市场修复。

前瞻指标：结构性修复或具备持续性

从前瞻指标来预测市场，我们认为苏州房地产行业修复具备持续性。从今年以来来访量指标来看，2026年1月来访量同比大幅提升55%，3月依然保持同比小幅正增长；从供给端结构来看，挂牌量在2025年之后出现明显上行并维持高位波动，说明市场仍存在一定存量压力，但2026年4月出现阶段性回落，表明部分挂牌逐步转化或退出市场，供需再平衡正在推进，有望推动结构性修复持续。

我们认为，AI及算力产业链的快速扩张在一定程度上增强了苏州核心区域的长期预期支撑，使得工业园区等产业集聚区域在价格与成交韧性上明显强于外围区域，产业发展预期有望递延至房价信心，促成房地产市场逐步步入持续修复通道。

投资建议：产业重估有望成为楼市逐步修复的压舱石

苏州AI产业链在2024-2026年间经历了显著的资本市场重估，以光通信、PCB、算力芯片为代表的核心企业股价与市值大幅上行，反映出区域在AI算力周期中的产业地位提升。AI产业的快速发展通过高端就业扩张、核心区域人口集聚以及资产定价锚切换，对房地产形成预期支撑，有望加快区域景气度企稳回升进程。

我们重点推荐：1、在以苏州为代表的长三角区域有开发、城市更新以及产业投资布局的公司；2、历史负担较轻或者现金流更为健康的企业，为新一轮扩张做准备；3、估值处于低位、或计提减值准备较为充分的企业。

风险提示

地产政策波动的风险：地产相关的货币和财政政策、因城施策的调控政策存在不确定性，在房地产发展新模式的框架下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的基础性制度存在调整优化的可能，都可能对房地产行业和房企经营造成扰动。

地产基本面复苏不及预期的风险：24年9月以来的政策组合拳推动房地产量价表现出现改善，但若经济环境的复苏程度、居民预期的修复情况、已出台政策的落地效果不及预期，地产基本面的复苏程度和持续性也存在不及预期的可能。

部分房企面临经营风险：若地产基本面复苏低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

相关研报

研报：《关注AI产业驱动下苏州地产复苏机遇》2026年4月27日

刘璐 分析师 S0570519070001 | BRD825

陈慎 分析师 S0570519010002 | BIO834