房地产真的开大！永久产权确权在即，上海老破小小阳春爆量为何？

自然资源部早在2023年4月25日就已宣布，我国全面实现不动产统一登记，覆盖城市房屋、农村宅基地、自然资源所有不动产物权。

这一登记仅完善体系，并非征税通知，也不是新政策，如今被热议，实则是部分70年产权房屋即将到期，政策落地进入倒计时。

产权续期的具体规则清晰，房屋到期前一年可申请续约，届满自动续费，100平房屋仅需补交1560元。

这一规则对房龄50-60年的二手房尤为利好，此前买家常以产权到期为由压价，如今折价空间将大幅收窄。

有人担心，产权确权后会全面征收房地产税。这种担忧并非空穴来风，但目前尚无明确政策。

上海已试点房产税近十年，人均居住面积未达标准者免交，多套房持有者每月需缴纳几百至几千元，与普通刚需无关。

外资银行对当前LPR调整持保守态度，通胀压力下，房地产税全面铺开仍存不确定性。我认为，产权确权是为了稳定市场预期，而非急于加征赋税，毕竟楼市当前的核心诉求是止跌回稳。

与产权传闻并行的，是上海老破小的“小阳春”异动。2026年3-4月，上海老破小成交放量，库存快速减少，部分房源投资回报率接近3%，看似回暖迹象明显，但房价下跌趋势并未逆转。

这波爆量的核心支撑，不是投资客入场，而是小升初刚需。国家统计局数据显示，2015年二胎政策放开后，2015-2017年出现生育高峰，如今这批孩子即将面临小升初，催生了大量学区房需求。

上海小升初入学规则严苛，优质学区需提前2-3年购房落户，第一梯队入学要求父母落户5年以上，甚至要求孩子出生在学区内。

新上海人成为刚需主力，他们在上海稳定就业，不愿将孩子送回原籍读书，书包房成了唯一刚需。

对比可见，有学区加持的老破小成交活跃，无学区的老破小仍无人问津。不少业主急于抛售无学区房源，而有书包的房源则能带价而沽，这就是当前上海老破小市场的真实写照。

人口趋势决定了这波刚需的临时性。2025年全国出生人口仅792万，负增长态势明显，2029年将是小升初的最后反弹，2030年后将迎来断崖式下跌，届时学区房需求也会随之收缩。

楼市的另一重变量，是收入预期。林毅夫表示，中国最晚明年将迈入高收入国家行列，目前人均国民收入13935美元，离高收入标准仅差135美元。但这一数据是人均值，现实差距明显。

上海人均收入相对较高，不少人年收入达十几万、二十几万，但全国多数城市人均收入已回落至四五千块，5000元月薪甚至已算高薪。收入不稳定，房价就缺乏长期支撑，这也是楼市难以真正回暖的关键。

当前楼市的信心传导链已初步形成，一线、二线、强三线的二手房实时成交、新房网签逐步活跃，刚需和投资客开始入场，但改善型买家仍在观望，缺的是显性政策的助推。

上海当前库存仅600套，北京则有8万套，土地供给持续收紧，政策“开大”成为关键。市场期待的贴息、信贷支持等政策尚未落地，ARP调整与否仍是未知数，各方压力都在积聚。

有人将房价下跌归咎于政策未“开大”，这显然片面。楼市拐点早在2023年就已出现，外资撤离、消费收缩，叠加人口负增长，房价下行是多重因素作用的结果，政策只能缓解，无法逆转趋势。

对于普通购房者而言，单套自住房无需过度焦虑，与其纠结房价涨跌，不如专注提升收入，让赚钱速度超过房价下跌速度。

有学区需求的，可抓住这波刚需窗口期；无学区的老破小，不必硬扛，及时止损才是理性选择。

上海老破小的小阳春，是小升初刚需与产权政策预期共同作用的短期现象，并非楼市反转信号。产权续期缓解了部分焦虑，却解决不了人口、收入、库存的核心矛盾。

政策“开大”或许能带动短期反弹，但楼市真正的稳定，终究要靠实体经济回暖与收入预期回升。