红磡「首岸」销情解密：为什么全城都在看这个盘？

说真的，最近刷地产新闻，老看到「首岸」两个字。什么示范单位周末8,000人参观、首批单位超额认购逾25倍。

结果还没等我完全搞明白，4月25日首轮开卖，218伙直接全数沽清。听说现场买家人龙“打蛇饼”，直接塞爆IFC天桥。还有豪客一次性扫了8伙两房，花了5800万。这热度，真是吓人。我就好奇了：红磡这个盘，到底凭什么？

今天来跟你们聊聊我看到的。

先看数据：是真的火

首岸是市建局牵头，恒地跟希慎、帝国集团多方联动一起搞的。整个项目分4期，总共1,296个单位。首阶段推第1期和第3期，第一批110伙，折实平均呎价18,666港币，入场大概638万。后来加推120伙，均价19,940，因为楼层高了，其实算原价加推，还是很划算的。

示范单位开放首个周末超过8,000人去看，主要是年轻人和家庭客，九龙区买家占六成半。

然后4月25日首轮销售，推218伙，折实入场638万，折实呎价17,365起，结果当天全部卖光。听说项目之前收了超过7,600票，超购33倍。

中介那边说，大手客里有人拟购6伙两房，涉资约4800万。更夸张的是一组客户斥资约5,800万扫了8伙两房，用来长线收租。而且现场B组时段，数百名准买家“打蛇饼”，人龙塞爆天桥入口。

这种场面，说实话，很久没见过了。

为什么全城都在看这个盘？

1. 政府牵头造城，有底气

首岸不是孤零零一栋楼。它是市建局全港第一个「合并式小区」的门廊地段，把8块相邻的地皮合在一起开发。官方说法是“系统性规划、一体化设计”，说白了就是从头规划并直接造一个新社区。

而且它还在「东维港湾区」里面，是这个区域第一个住宅项目。政府牵头+几家大开发商联手，推进和交付都比单一民营项目稳得多。

2. 定价聪明，红磡太久没新货了

首批定价比同区二手还便宜大概15%。红磡这边两房三房的新楼本来就少，周边多是老房子，很多换楼客和家庭客一直憋着没出手。

再看价格：首岸折实大概1.8万1.9万/呎，启德那边动不动2.3万起。这么一比，性价比就出来了。我听说还有人想一次买两套自用，热度就这么被推上去了。

3. 区域规划有想象空间

「东维港湾区」的规划概念挺有意思，把内陆、海边步道和海面活动全打通。首岸走路就能到海心公园，未来还会有一条约11公里长的海滨长廊，一路连到启德体育园。文化配套也不错：高山剧场、牛棚艺术村、东九文化中心都在附近。

东维港湾区的海面以后还能玩独木舟、划艇，甚至改造趸船做餐饮和音乐演出，光是想想就觉得生活有奔头了。

4. 会所和商场，配置真的能打

会所Club　Vic连园林超过5万呎，35项以上设施。追求健康身材和生活质量的人真的有福了。

50米露天泳池 + 室内按摩池，健身房分了7个区域（拳击、普拉提、HIIT都有）全港住宅第一个官方HYROX训练俱乐部，室内匹克球练习场（这个真的少见）

养宠和养娃都能兼顾到：有自助宠物护理空间（配吹风机和冲洗设备）和儿童游乐室、派对房、烧烤场。真的方方面面都照顾的很到位。

近12万呎的商场，不是空头支票。由希慎兴业运营——就是做铜锣湾希慎广场和利园的那家。开放式街区设计，有精品店和户外餐饮，中央还有露天广场办活动。吃喝玩乐都给你安排好了，不是千篇一律的商场，更是一个可以在休闲时间带娃带孩子去逛的地方。

5. 校网和交通，都是现成的

九龙城校网，不用多解释了吧？喇沙、拔萃、玛利诺、协恩全在这个区，还有英皇佐治五世学校和香港理工大学。很多家庭客就是冲着这个来的。

交通也方便：挨着土瓜湾站，未来还有天桥系统连接。屯马线2站到红磡，3站过海，东铁线或高铁回内地也很顺。开车的话，约15分钟到港九金融核心区，约30分钟到各大口岸。

6. 样板间用料，看得出的用心

三个无改动样板间我都看了，均采用的双层中空玻璃（采光好还隔音），约3.25米层高，外接三合一全视野露台。厨房电器以西门子、Mia Cucina、Rosières这些欧洲品牌为主，卫浴是德国Hansgrohe和意大利Catalano。在同品类的楼盘里，这个用料和用心，真的很难得。

印象最深的特别是B室，610呎做到3房1套，格局本身就已经很能打了，但真正让我停下来细看的是细节。客厅那个三合一全视野露台，把光线和空间感一起拉到位，约3.25米的层高，站在里面完全不觉得压。设计师Moty‘s Design没有用那种一眼看穿的奢华，而是用淡绿色皮革面云石配拼花木地板，雅致又不张扬。主人套房是整间的亮点——酒红色调，白色云石梳妆台，香槟金线条墙纸，金属框玻璃门衣柜，每一处都在说“低调但有料”。整体来说，这个单位适合对生活质感有要求的家庭，不是那种炫富式的豪华，而是住进去会觉得很舒服的那种高级。

至于小一点的两房，就要看第1座22楼C室了。
如果你也跟我一样，在香港租过房、搬过几次家，就会知道收纳有多重要。所以当我看到这个单位居然配了一个独立的储物室，眼睛真的亮了。431呎两房，面积不算大，但客饭厅方正，三合一露台把采光做足，3.25米层高也没有因为面积小而缩水。两间睡房都有大型玻璃幕墙，空间感足够。最加分的就是那个储物室——行李箱、换季被子、孩子的玩具、露营装备，统统可以塞进去，客厅不用堆得乱七八糟。这个单位给我的感觉是：实用、贴心、不浪费每一呎。

同样是两房，但更小体量的第2座22楼K室，令我很意外。

说实话，走进这个单位之前，我心里是带着问号的。339呎做两房，会不会很挤？会不会连转身都难？结果一走进去，意外地松了口气。客饭厅长形布局加上三合一全视野露台，光线从外面直接灌进来。两间睡房都不大，但都配了大型玻璃幕墙，采光通透，摆床和衣柜之后还有活动空间。最让我认可的是，开发商没有因为面积小就在配置上缩水。这个单位适合预算有限但想要两房、不想住得太憋屈的年轻人或小夫妻，在这个面积段里，它算把能给的都给了。

说几句心里话

这个盘适合谁？

自住、长持、家庭客、看重校网和社区规划、对生活品质有要求的人。

谁要再想想？

想快进快出的短线投资者——楼盘要2027年8月31日才落成（而且允许延期）

首岸能火起来，说到底还是因为：香港市区太久没有这种“有完整规划、有兑现力、看得见未来”的大型住宅项目了。政府背书、多家开发商联手、再加上海陆空一体的区域规划，让人相信这里不是在单纯“卖楼”，而是在“造一个社区”。这大概就是它能持续保持热度的根本原因。

最后啰嗦一句：以上是我自己的看房分享，不构成买卖建议。买房前一定要看售楼说明书，最好自己去工地周边走走。