楼市分化  刚需200万  奢需2000万

“金三银四”的杭州楼市精彩纷呈，带有魔幻现实主义色彩。钱江世记城豪宅奥映世纪近日开盘，售楼处人声鼎沸，真刀真枪的“抢房”现场，86套房子，均价8万7，最贵一套奔着4500万的总价去了，单日卖了20多个亿，去化率超94%。最离谱的一套热门房源，引来了27组家庭摇号争抢，有土豪打包买两套，这买房架式分明是为“凡尔赛”式资产配置。

刚需二手房市场则是另一番景象，3月份的杭州二手房成交了近万套，看着挺热闹，但扒开数据一看，几乎都是200万以下刚需盘在撑场子，150万以下的占了近三分之一。杭州二手房成交均价同比下跌近17%，环比下跌6.7%，低总价房源成绝对主力，成交均价27027元/㎡。刚需客青睐“老破小，在找一个在大城安顿下来的“窝”。

分化现象不断加深，这是当下楼市的真实写照，从新经济哲学效应论的视角看来，有地区和城市、城区和郊区楼市的分化效应，有地段和配套、景观和楼栋的分化效应，也有新房和旧房、高层和洋房、排屋和独栋之间的分化效应等，而分化、分层、分极的“三分效应”作用于房价，最终结果就是“一房一价”。

现在的楼市不再是以前“水涨船高”的普涨时代，而是变成了一个巨大的“筛子”，它把购房人群分成不同的需求层子。最上一层是“云端漫步者”，例如：奥映世纪是杭州豪宅“六小龙”之一，钱江世纪城江景，3.4米层高，270度全景舱，卖的不是砖头水泥，而是稀缺资源和身份标签，购房客群有温州和台州的老板，有金融和电商的大佬，甚至有深圳和上海的投资客。

与奥映世纪齐名的楼盘有建发栖湖云庄、滨江建发金茂望天际、中海万潮玖序、中海海潮玖序、滨杭传麒府。奥映世纪首开定8.7万/平的均价，在杭州“豪宅六小龙”中最低。滨江区政府板块的万潮玖序首开，42套260平米的房子，均价10.5万元/平米，套均总价2200-3300万元，为杭州限价解除后首个均价超10万/平米的住宅，首开房源已全部售罄。

“人间烟火气”才是大多数购房者的真实需求，一线城市市中心的“老破小”又成了香饽饽，图的是便宜和地段，那是刚需一族在大城市立足的最后一块跳板。房价跌到了心理预期，性价比“值了”，积压的需求像火山一样爆发，刚需楼市遵循“生存理性”和实用主义至上的法则。

最尴尬的是中间层——改善型需求者，他们两头受气，好像被夹在三明治中间的馅料，手里的“老破小”想卖卖不掉，只能割肉卖；想买的“大平层”够不着，总觉得现在入手有点亏。数据是铁证，改善次新房的成交量大降，中等收入的白领谨慎而纠结，他们在等置换链条转起来，等楼市下探到底的明朗信号。

一个不容置疑的现实是市中心已经容不下刚需了，像奥映世纪这类地王项目，楼面价都5万4，卖8万7还叫“便宜”。以后市中心的新房注定是给富人准备的“空中别墅”，刚需购房者如果还盯着市中心的新房看，那么只能是望梅止渴。一线城市未来的楼市格局很清晰，富人住市中心的江景大平层，享受城市的繁华与排面。

刚需者住市中心的老破小，或者往外走，享受通勤的便利与生活的烟火，别被“日光盘”吓到，也别被“房价大跌”忽悠，楼市已分化成两个或多个平行世界，一个是富豪的“名利场”，一个是普通人的“生活流”。市中心豪宅是卖方市场，没的选；老破小和郊区房是买方市场，有的选。看清了楼市和财富的分化效应，才能在属于自己的赛道里做出正确的选择。