期房“熬成”现房，泰发祥西安布局遇挫

泰发祥·和悦雅境 石青玲/摄

石青玲 中房报记者 苗野 西安报道

楼市调整周期下，西安新房市场格局重塑，房企竞争进入产品与口碑双重比拼阶段，不少深耕本地的外来房企水土不服，泰发祥便是代表之一。

2026年3月底，其旗下位于西安西部大道板块的泰发祥・和悦雅境完成提前交付，企业以免费封窗、增设地下会所、升级架空层儿童空间等多项配套福利，保障项目平稳交付，试图凭借交付品质稳住市场口碑。但交付落地的同时，项目迎来了二手房挂牌，现实市场寒意扑面而来。

据贝壳平台数据显示，该挂牌二手房房源建筑面积132.93平方米，挂牌总价195万元，单价约1.4万元/平方米。
一位与业主接触过的房地产中介经纪人介绍，业主因计划在西安高新区置换学区房，急于出售。“该房源入手价约230万元，如今直接亏损40万元，业主还要承担增值税，且价格仍可协商。”截至4月22日，该房源挂牌价已下调至 188 万元，降价促销仍难撬动成交。

二手房抛售遇冷，源于片区竞品与项目新房的双重挤压。周边成熟二手小区配套同源、房龄相近，精装房源价格优势明显；与此同时，和悦雅境现房新房持续在售，户型选择丰富、选购流程简单，整体售价低于小区二手房，进一步压缩二手房源流通空间。

单一项目的困境并非个例，而是泰发祥西安全域布局的缩影。自高价重仓西安以来，旗下和悦雅境、时光雅境、檀府等多个住宅项目集体遇阻，普遍存在入市周期长、开盘去化低迷的问题。

1

作为西安西部大道板块首批刚改定位的“第四代住宅”，泰发祥・和悦雅境自面市至今已超2年，从首次取证开盘起，去化疲软难题便长期存在。

2023年12月，泰发祥·和悦雅境首次取价，其中3#楼均价1.97万元/平方米；5#楼、6#楼均价1.87~1.88万元/平方米，毛坯交付。2023年12月10日，项目开始登记，274套房源仅吸引193组家庭登记，首开热度表现未达预期。

横向对比同板块竞品，项目差距更为悬殊：与其一路之隔的陕建·雁南朗境，在2023年7月登记量便突破千组；同板块的中粮大悦未来城，登记家庭数量亦超千组，板块竞品热度形成鲜明反差。

放眼同期西安整体楼市，2023年新房市场行情火热，全年诞生25个千人摇红盘、63个普通摇号热销项目，置业需求集中释放。大热行情之下，和悦雅境的冷清成交，更凸显项目市场吸引力不足。

首开遇冷后，项目在后续两年的多次推售中虽主动让利调价，但去化表现仍未改善。

中房君依据西安市住建局网签数据统计，自2023年首次开盘至今，泰发祥·和悦雅境累计推盘4次，推出房源共计837套，截至目前仍有210套未完成网签。

这与踏错市场周期不无关系。从推盘节奏来看，和悦雅境4次推盘中，有3次均处于2024年~2025年，这一阶段正是西安楼市进入深度调整的时期。

据克而瑞陕西统计，2024年大西安商品住宅成交面积874万平方米，同比下滑19%。2025年，西安商品住宅成交面积732.02万平方米，同比下降11.45%。

持续调整的市场环境，无疑加剧了泰发祥·和悦雅境的去化难度。

2

西安泰发祥·时光雅境

泰发祥在西安的发展困局，并非单个项目的偶然问题。

坐落于西安航天基地的泰发祥・时光雅境，是泰发祥落地西安的首个住宅项目，目前同样以现房形式在售，去化难题高度相似。

“项目目前在售的房源是143平方米、128平方米两个户型，主要集中在1#楼、7#楼两栋楼，现房销售。为了尽快清盘，1#楼128平方米的户型精装交付，7#楼143平方米的户型为毛坯交付，均价约1.4万元/平方米。”一位置业顾问表示。

中房君据西安市住建局网签数据统计，从2023年5月至今，项目共计推出了710套房源，目前仍有91套未网签。

从推盘节奏来看，项目共计推售4次，推盘主力时间集中在2023年，2024年仅在4月推售一次。而2023年，西安新房成交面积环比上涨17.38%，成交均价达20251元/平方米，突破2万元，全年供求比1.02，市场总体较为平稳。

市场大势向好，却依旧难以清盘，可见症结不止于市场层面。

除此之外，泰发祥 2022年6月摘得的西安常宁新区地块，迟迟未正式入市；地段优质的泰发祥・檀府同样为现房在售，据业内人士透露，该项目成交高度依赖圈层资源，依靠私域渠道走量，市场化销售能力薄弱。

四大住宅项目集体遇冷，暴露了泰发祥在西安市场产品打造、运营策略、品牌建设等方面的短板。

一位不愿具名的分析人士表示，“首先，产品力弱。目前泰发祥在售的所有项目均为三代住宅，相较于当前市场主流的‘第四代住宅’，在产品力和性价比上均处于劣势；其次，项目运营策略保守，不追求快销走量，价格坚挺。以泰发祥·时光雅境为例，在楼市调整周期，同板块同类项目均价已降至1.5万元/平方米左右，该项目却始终维持在1.6万~1.7万元/平方米，直至2026年才启动降价促销。”

品牌影响力不足也是泰发祥的明显短板。该分析人士补充道，在全国头部房企纷纷重兵布局西安的当下，泰发祥在西安市场的品牌认知度较低，未能形成有效的品牌竞争力，难以吸引更多购房者关注。