国企兜底！广东佛山市启动住房“以旧换新”

市民可选择3种置换方案。

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

广东又有一城落地住房“以旧换新”政策。

4月20日，《佛山市住房和城乡建设局关于组织开展首批商品住房“以旧换新”工作的通知》（以下简称《通知》）发布，拟通过模式创新与政策组合拳打通住房置换的“最后一米”。

据了解，佛山“以旧换新”政策的创新之处在于引入多家国企作为收购主体，通过协商确定旧房价值，设置“解约保护期”，避免盲目压价的问题发生。市民可以根据自身对资金、时间和价格的预期，选择委托销售、收购转售或收购盘活的置换方案。《通知》还提供了不少政策红利，参与活动的购房者，住房公积金贷款最高额度可上浮不超过20%，收房企业也可获得专属商业贷款支持。

4月21日，佛山一家民营房企的管理层对中国房地产报记者表示，“以旧换新”中的公积金政策福利对买家还是很有吸引力的，但目前新房换购的首批22个项目均来自本地国企，“希望未来能扩容，让民营房企的项目也能参与”。

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首批试点覆盖22个在售项目

佛山此次“以旧换新”虽然覆盖了全市五区，但对旧房也有一定要求。包括，须位于参与企业发布的收购范围内，原则上为2000年1月1日以后竣工备案的成套商品住宅（不含自建住房、商业、办公、公寓等非住宅性质房屋），房屋权证齐全、产权清晰，不存在影响交易过户的任何情形，不存在除银行按揭贷款抵押以外的任何权利负担。

首批参与旧房收购的主体均为当地国企，包括佛山安居、禅城安居、南海优居、顺德城铁、高明空港建设、三水安居等，提供新房房源的开发商也是国企身份，如佛山城发、佛山城市更新、佛山联智、和悦雅集、顺控城投、永得利商贸、三水产发、淼汇房地产等，可换购的新房项目共有22个。

“以旧换新”的模式有三种，“委托销售”指的是换房人与房企参照市场评估价协商确定挂牌价格，签订委托协议挂牌出售，并选购该房企所开发的新房项目，在90天的“解约保护期”内旧房未成功转售的，换房人可与房企解除认购协议，无需承担违约责任，房企无条件退还定金。“收购转售”是由房企参照市场评估价与换房人协商确定收购价格，收购后进行二次销售或重新装修后销售。“收购盘活”则是房企收购换房人的商品住房符合有关政策要求的，可用作保障性租赁住房、人才房，也可通过装修改造用作市场化租赁住房、旅居房、机关单位租赁房等。

惠企利民方面，《通知》明确即日起至2027年12月31日期间，出售旧房并在一年内购买新房的家庭，符合条件者可享受个人所得税退税优惠，参与“以旧换新”活动的换房人，住房公积金贷款最高额度可上浮不超过20%，且支持旧房购买人办理二手房住房公积金贷款“带押过户”业务，允许使用买方住房公积金贷款偿还卖方住房公积金贷款。针对收购旧房的房企，佛山将通过提供贷款期限长、利率优惠等金融政策措施，解决企业融资难问题，助力企业开发销售、租赁运营，打通“去库存”堵点。

在政策框架基础上，五个区根据各自的区域特点，分别制定了旧房收购范围和新房换购项目等具体内容。其中，禅城区旧房置换范围覆盖整个区，不限特定街道或小区，换购新房的购房人可为旧房产权人的直系亲属，方便家庭内部资产重组。顺德区明确无论是委托销售还是直接收购，换房人只需缴纳5万元意向金即可锁定新房房源及名额，降低了参与门槛。三水区明确了置换比例，“以一换一”的，置换旧房收购总价不高于换购新房实际成交总价的80%。

4月21日，南海区一名业主对中国房地产报记者表示，南海区目前只有5个小区被纳入旧房收购范围，他家的房子不在其中，希望未来能扩大收购范围。“首批试点还在落地中，未来能不能扩容要等政府通知。”参与本次“以旧换新”活动的佛山某国企内部人士如此回应。

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打通住房置换“最后一米”

“以旧换新”政策的出台在一定程度上源于市场的压力。据统计，2025年，佛山一二手住宅合计网签超8.59万套，同比下降14%，其中，二手房的成交面积占比上升到63.2%，意味着市场结构发生了显著变化。二手房卖不掉、新房首付凑不齐等置换痛点依然在影响市场的平稳健康发展。

据了解，为了打通一二手房置换的堵点，2025年11月起，佛山市住房和城乡建设局牵头组织了多轮跨省调研，最终将扬州确定为学习样本。扬州采用的是“国企收储+中介帮卖”模式，实践效果显著，存量房去化速度加快、市场信心明显回升。

佛山没有照搬扬州经验，而是进行了本土化改造，引入更多市场主体参与，强化金融工具配套支撑，期望推动房地产市场从“单边买卖”向“存量-增量良性循环”转变。

据佛山市住房和城乡建设局介绍，此次“以旧换新”政策通过协商确定旧房价值，设置“解约保护期”，避免盲目压价，有助于打通“卖旧买新”闭环，发挥市场稳定器作用。公积金上浮20%与税收补贴的叠加支持为市民提供了可量化的政策红利，切实减轻了换房焦虑。就房企而言，收储与销售也能形成业务闭环，收储旧房或许利润微薄，但可以此撬动新房销售回款，打开整条业务链的盈利空间。

中指研究院在一份报告中表示，放眼全国，“以旧换新”已成为多地激活楼市的重要抓手。其实施模式主要有三种：中介帮卖、国企收购、购房补贴。上海、深圳主要以中介帮卖为主，郑州、南京以国企收购为主，扬州、徐州对“以旧换新”给予一定的购房补贴或契税补贴。佛山则推出了一套环环相扣的政策工具箱，涵盖了公积金、税费、市场主体等多个维度，通过“货币购房”+“以房换房”的新模式，实现了购房者、房企、城市三方共赢。

作为省会城市，广州近两年也在探索通过“以旧换新”激发市场活力，但这项活动并非政府主导，而是由广州市房地产行业协会、广州市房地产中介协会推出全市住房“以旧换新”活动倡议书。2024年，该活动累计促成超1200组客户签约，成交金额逾百亿元，释放约1600组潜在置换需求。今年的活动形式有了新变化，4月份，南沙区宣布全面推行“以旧换新”新政，聚焦旧房委托出售、新房定向选购、全程无忧置换三大核心环节。区属国企南沙开建集团承担了兜底功能，为此专门成立了广州南沙开建住房租赁发展投资有限公司，作为“以旧换新”的统一收房主体，“换新”的8个新房项目也是来自该公司。据了解，活动期间，南沙开建集团将会提供资金服务，免收旧房出售及新房购买的评估费、中介服务费，换房者可以免租金续住旧房直至新房交付后6个月。据该公司透露，活动信息发布不久，已有过百位市民登记了换房意向。