中邮·房地产|周观点：核心城市成交回暖韧性犹存

来源：市场资讯

（来源：中邮证券研究所）

投资要点

4月高频数据显示核心城市成交回暖韧性犹存，政策端在“优化供给+支持改善+城市更新”方向持续加码，有望对二季度结构性修复形成托举，但库存周期与资金约束决定了全行业趋势性修复尚需更多时间验证。我们认为当前地产板块在年报业绩风险释放、市场对楼市回暖缺乏预期的背景下，向下风险有限，但一旦市场对楼市拐点形成共识，向上弹性较大。

行业基本面跟踪

（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为179.74万方，本年累计新房成交面积为2510.73万方，累计同比-10.4%。30大中城市近四周平均成交面积为175.42万方，同比+12.1%，环比-8.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.34万方，同比+36.1%，环比-0.5%，二线城市近四周平均成交面积为78.93万方，同比+1.2%，环比-11.3%，三线城市近四周平均成交面积为31.16万方，同比+2%，环比-15.4%。上周14城商品住宅可售面积为7505.83万方，同比-6.15%，环比+0.2%，14城去化周期为19.54个月，其中一线城市去化周期为13.98个月。

（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为299.17万方，本年累计二手房成交面积为3645.21万方，累计同比-2.5%。20城近四周平均成交面积为269.6万方，同比+7.6%，环比+1.4%。截至2026/4/13全国城市二手房出售挂牌量指数为2.52，环比-11.3%，挂牌价指数为143.62，环比-0.08%。

（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为32宗，成交住宅类土地数量为23宗，新增供应商服类土地数量为51宗，成交商服类土地数量为31宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.51，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.8。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9280.25元/平方米，溢价率为9.85%，环比+2.24pct，成交商服类土地楼面均价为2241.75元/平方米，溢价率为0.84%，环比-2.55pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.98%，沪深300指数上涨0.86%，房地产指数跑输沪深300指数1.84pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.48%，恒生综合指数下跌1.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.33pct。

一

行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为179.74万方，本年累计新房成交面积为2510.73万方，累计同比-10.4%。30大中城市近四周平均成交面积为175.42万方，同比+12.1%，环比-8.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.34万方，同比+36.1%，环比-0.5%，二线城市近四周平均成交面积为78.93万方，同比+1.2%，环比-11.3%，三线城市近四周平均成交面积为31.16万方，同比+2%，环比-15.4%。

上周14城商品住宅可售面积为7505.83万方，同比-6.15%，环比+0.2%，14城去化周期为19.54个月，其中一线城市去化周期为13.98个月。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为299.17万方，本年累计二手房成交面积为3645.21万方，累计同比-2.5%。20城近四周平均成交面积为269.6万方，同比+7.6%，环比+1.4%。

截至2026/4/13全国城市二手房出售挂牌量指数为2.52，环比-11.3%，挂牌价指数为143.62，环比-0.08%。

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为32宗，成交住宅类土地数量为23宗，新增供应商服类土地数量为51宗，成交商服类土地数量为31宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.51，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.8。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9280.25元/平方米，溢价率为9.85%，环比+2.24pct，成交商服类土地楼面均价为2241.75元/平方米，溢价率为0.84%，环比-2.55pct。

二

行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指数下跌0.98%，沪深300指数上涨0.86%，房地产指数跑输沪深300指数1.84pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌1.48%，恒生综合指数下跌1.15%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数0.33pct。

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第20，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第3、第10。

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：苏州高新（+35.14%）、衢州发展（+32.12%）、中新集团（+15.07%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿景中国地产（+7.59%）、中国海外宏洋（+4.46%）、华润置地（+2.74%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：雅生活服务（+5.15%）、建发物业（+2.76%）、世茂服务（+1.79%）。

风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

报告信息

证券研究报告《中邮证券-核心城市成交回暖韧性犹存》

对外发布时间 ：2026年4月28日

报告发布机构：中邮证券有限责任公司

分析师:高丁卉 SAC编号:S1340524080001

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