香港之后，轮到谁了

最近，楼市出现了两大最新变化：一个是香港楼市率先回暖，一个是国际投行和主要的投资机构对内地楼市的看法发生了新变化。

先看香港。

2026年一季度，香港一手住宅实际新房成交约6300宗，创2013年以来新高；一手住宅买卖登记录得5373宗，总金额628亿港元，同比分别大涨38%和94%。

就连“逃顶之王”李嘉诚也高调回归，长实主席李泽钜在业绩会上明确表示，地产仍然是集团本业，只要回报合理，长实一定会参与投地。而香港2026/27年度卖地计划中，正好包含9幅住宅用地。

而在香港之后，内地楼市的预期也在发生变化。

高盛判断，上海、深圳有望率先引领中国房地产市场复苏，预计到2026年底触底，并在2028年底前具备约15%的反弹空间。

摩根大通表示，中国房地产市场在经历五年的调整后，可能正迎来转折点。香港楼市的复苏正蔓延至内地主要城市，加上中国股市反弹带来的财富效应，有助于改善住房需求。

瑞银偏谨慎，但也认为底部正在靠近，内地房地产市场将在2026年下半年见底，预计2026年香港楼价有望上涨5%—10%。摩根士丹利也预计香港住宅价格今年有望上涨约10%。

香港已经先热起来，那么内地谁最有可能接棒？

答案大概率是深圳。

今年1-3月，深圳实际使用外资约170亿元，同比增长超47%，全国同比下降7.3%。深圳新设外商投资企业超2700家，占全国的19.3%。

在全国外资承压的背景下，深圳反而成为全球资本加仓中国的重要入口。

但对于投资者而言，能够以低价买入深圳核心资产的机会，越来越少了。

01

还有“捡漏”机会？

一线城市核心资产价格的修复，已经悄悄展开！

从去年至今，北京、上海、广州、深圳，核心区豪宅的价格正在不断冲高，新房一个比一个贵。

在深圳一线板块，10万/m²以下的价格突然消失不见了。

上周，前海招商海晏府开盘，备案均价约14.2万/㎡，折后均价达13.3万/㎡，官宣去化9成。

宝中观潮府备案均价约15.09万/㎡，创片区新高。此前的中海深湾玖序、后海招商玺均价不低于13万/㎡，深圳湾澐玺备案价更是高达16.88万/㎡。

前海宝中、深圳湾，这些板块无一例外，都地处深圳核心资源圈，不仅扛住了此前的市场调整，更是在行情回暖的第一时间，率先引领价格上行。

在隔壁广州，核心资产价格的冲高，比深圳来得更凶猛。

“珠金琶”是今天广州真正的核心资产坐标。它把金融、总部、科技、平台、新消费与新财富，串联成一个高密度聚合的黄金三角。

位于珠江新城的凯旋新世界·广粤观邸，网签均价达到22.1万/㎡，位居2025年全国第一。

金融城的广州保利玥玺湾，备案均价约17万/㎡。今年3月，该项目成交了一套约670平方米的顶层复式，总价1.87亿元，折合单价28万元/㎡，直接刷新了广州一手豪宅单价纪录。

就连广州地价也不断上探，珠江新城马场地块历经243轮竞价，最终以236.04亿元成交，折合住宅楼面价超过8.5万元/㎡，刷新广州楼面地价新高。

而在北京、上海这些老钱聚集地，豪宅市场更是如此。

现实就是：2026年还想在一线城市核心区“捡漏”，没啥机会了！

我们整理了一份价格表，将一线城市同级别核心地段的最新新房成交价做了一个横向对比，如下图所示：

在这份满屏皆是15万+、20万+的榜单中，我们惊讶地发现了一个极其“突兀”的数字：位于前海宝中区位的中铁·能建·阅臻府，均价竟然只要约8.86万/㎡。

在这个地段，8.86万/㎡是什么概念？

周边新房均价已经去到12-15万/㎡，二手房前海时代二期CEO公馆成交价在12万/㎡左右；宝中壹方中心玖誉最新成交价在13万/㎡上下。

为什么在豪宅全面冲高的大趋势下，还有这样的倒挂？

原因就是限价，该地块出让于2023年，当时附带了“商品房限价”条件，早年定下的硬性红线，把阅臻府的价格锁死在了8.86万/㎡的价格线。

它不仅是一线城市里极其罕见的限价红利，更是深圳前海宝中区位、黄金岸线上最后的限价盘、现房销售项目。

对于购房者来说，这确实是一个千载难逢的机会。

02

超级邻居决定资产上限

投资的真理就是，在正确的时机，用正确的价格，买入正确的资产。

从时机来看，聪明资金的流向，就是最精准的风向标。

2025年，全国千万级以上一手豪宅成交突破4万套。其中，5000万以上顶豪成交同比暴增超60%，亿元级一手豪宅更是成交了102套，同比增长31%。2025年末，单单深圳湾三个豪宅项目就揽金超300亿。

2026年一季度，香港一手住宅实际成交创2013年以来新高。一次性买多套的“大手买卖”录得265宗，创下2008年以来的极值。二手市场同样在3月创下近56个月的新高。

财富的法则是向下传导的，春江水暖永远是塔尖先知。

从价格来看，没有只涨不跌的神话，也没有只跌不涨的深渊。

纵观全球核心城市的房地产发展史，几乎无一例外，都是在经济周期的震荡中完成价值回升。

美国在2008年次贷危机后，核心城市迎来长达十余年的大牛市；

日本东京等核心区域，房价早已走出阴霾，甚至屡创历史新高；

中国香港也是如此，最近房地产市场再度升温，中原地产创始人施永青判断要连涨6年，涨幅85%。

反观当下的中国一线城市，尽管大众的悲观情绪或许还有惯性，但租金回报率的攀升、国央企的重仓、豪宅的火爆成交、PPI的历史性回暖……都是市场触底的信号。

当同等核心地段的新盘都在向15万+甚至20万+的天花板发起冲击时，身处前海宝中的阅臻府，却抛出了一个8.86万的价格。

当年的商品房限价政策，如今却变成了买房人资产的“护城河”。

从资产来看，你的邻居，往往决定你的资产上限。

你的资产价值，很大程度上取决于你的邻居。尤其当这个邻居，是能不断制造财富的超级企业。

这个逻辑，在全球都成立。

谷歌总部所在的Mountain View，苹果总部所在的Cupertino，英伟达总部所在的Santa Clara，今天住宅价格都处在极高水平：截至2026年1月，Mountain View平均房价约197万美元，Cupertino约304万美元，Santa Clara约170万美元。

如果有机会和中国市值最高的互联网企业之一的腾讯做邻居，你愿意吗？

腾讯目前市值约4万亿元人民币，体量已经超过很多强二线城市全部上市公司的总市值。

阅臻府和腾讯全球总部对望，直线距离约1km。

当腾讯“企鹅岛”即将全面启动，能与这样一个富可敌城的“超级企业”做长期的邻居，这直接决定了资产价格的上限。

03

决定长期价值的是土地

或许有人喜欢8.86万/m²的价格，但纠结于“新规产品”。

事实上，房地产市场有一个很残酷、也很真实的规律：普通地段拼产品，核心地段拼土地。

在普通板块，产品力强弱往往直接决定去化；但在核心板块，产品更多决定短期热度，真正决定长期价值底座的，还是土地稀缺性、资源占位和生活方式承载力。

纽约740 Park Avenue，这是一栋建于1930年前后的老牌公寓楼，但放在今天，它依然是曼哈顿最受追捧的顶级地址之一。

真正支撑这类物业价格的，从来不只是房子本身，而是它所占据的土地、视野、身份象征和城市资源。

因为产品会老，审美会变，户型会迭代，规则会更新。但真正稀缺的城市中心、超级企业邻近、成熟配套、生活方式，这些东西是很难复制的。

用8.86万/m²的均价，买入阅臻府的土地禀赋，这个机会极为珍贵。

打个比方，今年一季度前海桂湾上新的04-01-01地块，你用8.86万/m²的价格都不一定买得起这块地的楼面价。

拥有了阅臻府，就拥有了世界级的城市会客厅资源。

项目到11号线宝安站直线距离约800米，邻近地铁1/5/11号线/28号线(规划）/15号线首条“环形”地铁（建设中），同时享受4城轨+3高速+2码头+1机场+1枢纽多维交通。

128米高的“湾区之光”摩天轮，不仅以国内首个回旋式大轿厢的姿态，重新定义了大湾区天际线，更化作了这片海湾日夜流转的温柔坐标。

摩天轮之下，欢乐港湾与滨海文化公园，让这片高楼林立的CBD之上，依然保有一线向海而开的舒展空间。

全国最大的户外水上舞台——欢乐剧场，让演出、灯光与潮声在夜色中自然交汇，把公共生活推向了更开阔的维度。

全球最大单体书城——湾区书城，则让这片海岸在商业与潮流的喧嚣之外，依然保有一处安顿精神、沉淀审美的静谧所在。

滨海艺术中心，以持续上演的高规格剧目，把高水准的艺术现场带入日常，也让宝安中心拥有了不输国际一线核心城区的审美浓度。

再向城市内部延展，宝安图书馆、宝安青少年宫、宝安体育馆，依次铺陈出另一重丰盛。

今天的宝安中心，最珍贵的早已不是某一个孤立地标，而是这些高能级配套彼此交织之后，共同构成的一种生活质地。

示意图

从繁华CBD走进阅臻府，你会发现它在生活质感上营造的动人之处。

远远眺望阅臻府，大面积的玻璃幕墙，倒映着宝中海湾的晚霞和城市的灯火，整个建筑显得轻盈而通透，安静地矗立在海岸线上。

效果图

车子缓缓驶入地库，迎接你的不是以往那种昏暗冷硬的水泥通道，而是一片柔和的“星空穹顶”。

穿过大堂步入园林，你会感受到一种奢侈的“浪费”。

在寸土寸金的核心CBD，把空间大面积地让渡给自然，走在隐于绿意中的森境会客厅，有“浣溪叠石”间隐约的流水声，或是路过倒映着云影的天际泳池，空气里弥漫着如同高定度假酒店般的松弛感。

实景图

因为整个小区做的是纯粹的108-143m²纯四房，天然过滤了圈层。

楼栋之间错落排布，当你端着一杯威士忌，站在主卧的巨幅飘窗前，毫无遮挡的270°环幕海景无声的铺展在眼前。

你不需要去刻意寻找风景，因为你已经站在了风景的中心。

实景图，以实际交付为准

位于前海宝中极核，黄金岸线上最后的限价盘——中铁·能建·阅臻府，南向一线海景，纯粹四居，无保障/回迁，现房销售。

现在不到900万，就能占据这样的土地，和腾讯全球总部做邻居，这种机会错过真的没有了。