北京买房：理清思路，购房建议1865

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

想咨询下，孩子在北京国贸附近工作，有北京户口，2015年去了香港工作。跟孩子沟通他自己暂定不了在北京或香港定居，和孩子商量想在北京买套小户型房子把户口迁到房子上，不知在哪区买好，租售比高些（孩子在国贸工作了几年那时租的房子，他觉得那里租售比高些可参考下）。

A：

1、暂定不了在哪里定居，但北京有户口，那其实不用买房啊。即便单位集体户不让放了，迁到人才中心集体户vs派出公共户都可以，犯不上为了存户口而买套房。

2、如果买的话那常规建议就是朝阳区呗。短期持有的话买小公寓，典型的就是朝青的炫特，40平小公寓肯定不到200万，160万左右吧，租金能在4000左右，租售比400甚至以内。租金回报率毛收益3%，减去物业费取暖费和空置期什么的净收益至少2.5%。这种小户型流动性好，价格走势长期不太强，但短期三五年的无所谓。

长期持有的话一般建议老破小，租售比也一般不超500，租金纯收益2%以上。这种小区没什么品质，房子的价值很低，甚至基本归零了，跌无可跌。其价格中绝大部分都是地段儿价值，所以价格走势肯定是跟随板块大盘，占不到便宜也不吃亏。但这种房流动性弱，行情期间也排序靠后，所以长期持有才合适。

老破小看大山子吧，也就是798旁边，很老的小区了，但租金收益一直是全北京排前列。国贸周边的也行，肯定不落后，就是房价高点儿而已。

3、另外多说一句，如果论租金收益，那香港一直是超过北京的。因为港币跟美元是联系汇率，利率也只能跟随美联储。而任何大城市的租金收益都是围绕平均利率的，所以香港至少近期是肯定强于内地和北京的。

再一点香港楼市自大火之后也明显上涨了，再加上美以伊战争的影响，国际资金很可能再一次转向香港，那对房价就更是刺激了。就算转过来的不多也不吃亏，就跟上次迪拜危机似的，香港可是得到了不少红利的。您儿子2015年去的虽然没赶上高峰，但也算赶上了尾巴，这次如果又是红利，那就别错过了呗。

仅供参考。

二

Q:

我的基本信息和需求：1、预算600w左右；2、上班在望京和关庄附近，考虑三居室；3、计划近两年要小孩；4、购房后近几年不想折腾换房，因此想考虑九年一贯制的学区，从板块及小区您有什么建议吗？

A：

1、想法挺好的。相当于高考600分，想报个大城市的211，计划毕业后考研，将来不想折腾换工作，所以考虑长期稳定发展的专业。

其实买房、择校、就业、婚姻等人生重大选择都差不多，所有人的计划都挺好，期望值都挺高的。就是都不太好实现，或者是不太好兼顾。

2、600万的三居室，东北四环外，三居室肯定能买到，带学区的也没问题，就是基本都是老小区，商品房是不太容易的。

典型的望京陈分学区，利泽西园这种小区是能够买到三居室的，但其他小区就够呛了。而且毕竟是朝阳学区房，学区溢价基本都集中在老小区，商品房小区或总价高的才没什么溢价呢，也就才能实现居住的性价比高+保值风险小。

西边的嘉铭学区也差不多情况，常规建议是如果短期用不上学位，那尽量买商品房，大多没什么溢价，算各项兼顾的。600万区间的三居不太容易，先看看吧。

3、我要建议就是这俩学区呗，其他的也没有，而且这俩学区的溢价相对算低的，明显低于东西海。看房时可以计算一下溢价率，尽量选择低的就行。毕竟今年就是入学的拐点年份了，低谷期至少延续到2032年呢。您这还没要小孩，买溢价高了的不合适，价值闲置八年以上，导致居住的性价比略低，还得承担溢价部分的保值风险。

仅供参考。

三

Q:

我问了东高地的中介了，他们说钱学森学校没有学区房，不能保证入学，请问怎么办？北京还有没有同等条件的学区房了？

Ps：200万之内的两居室，不要溢价，小升初转学，要求中上初中（全北京对标海淀）。如果不行不就是忽悠我们白折腾了吗？

A：

1、您是小升初转学啊？那我帮不上忙了，全北京没这种房子。

2、或者这么说吧，全北京到目前为止，除了朝阳区，其他各区基本都是多校划片了，尤其好中学，除了直升就是派位。即便朝阳区也只能说是概率高，没人敢确保能对口。

而且朝阳也没有200万之内的学区房啊，更别提两居室了，带硬伤的都不可能，地下室都够呛。而且就算是有这价位的地下室，那也是有很高比例溢价的。

3、我有必要忽悠您吗？上次您也没告诉我是要小升初啊，只是问北京有没有学区不错+房价低+没溢价的房子，这我才推荐了东高地的航天板块。但谁知道您是直接奔着中学去的啊，那就没辙了。

打个比方吧，某人想找个老婆，问哪座城市嫁女儿不要彩礼？我说北京，但他翻回头来找我维权了，说北京大妞儿不愿意嫁老登儿，这能算我忽悠他吗？

仅供参考。

四

Q:

我哥哥到北京已经15年了，辛苦奉献却连房子都买不起，北京ZF难道不应该出政策给些补偿吗？我们北漂不求搞特殊，只求一个公平竞争的环境而已，而现在的环境对外地人实在不友好，100个人中能有10个留下来的都不到，这难道不值得管理层反思吗？

A：

1、您是不是问错人了？我不是管理层，没有反思的义务吧？而且“奉献”指的是不图回报，否则无论做生意还是打工都算对等的利益互换，想赚钱的都谈不上风险。您彩票没少买吧？肯定是没中大奖，但能算奉献吗？

2、而且多说一句，就算是北京人，哪家不是从外地来的啊？能留下的更都是极少数，大多数家族都稀里糊涂的就找不着了。

明朝朱棣到北平当燕王时，军民加起来才10万人，之后再来的都是新北京人吧？满清入关后北京人口从85万陡然下降到22万，一直到满清倒台都没突破30万，之后来的都是新北京人吧？

八旗最高峰虽然有70多万，但到解放后才剩了3万人，之后再回来的也得额算新北京人吧？反正到1948年时，北京市区人口120万，算上郊区的才170万，繁衍到今天最多400万吧。而北京现在人口2200万，说明至少1800万都是解放后才来的。

1978年北京人口780万，发展到今天最多1000万，那说明至少1200万是改开后才来的。所以谁家不是一代又一代的新北京人啊？

4、其他的不聊了，我理解您的心情，但帮不上忙，也犯不上抬杠。反正很多人所希望的公平，其实就是想搞特殊，都是揣着明白装糊涂而已。

任何人都是对自己有利的就说公平，自己不占优势的就说不公平，屁股分两半，却能决定左右脑。左派要公平，右派要自由；左派要民粹，右派要精英；左派要革命，右派要稳定；左派要平均，右派要竞争；左派白左要博爱，右派却只聊爱国爱家爱民族。

所有人都是忽左忽右的，所以还是您反思吧，这个世界太复杂，我实在想不明白。

仅供参考。

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