任何一个国家的核心城市，租金收益率都是围绕本地的利率波动的

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

我再问个香港租售比的问题，我看过一篇写香港炒房热的文章，说他们在八十年代炒房时，房价是按照房租制定的，房租乘以100倍就是房价，说明当时的房价有多疯狂！

但今天我想起这篇文章似乎又感觉不对了，100倍房租的房价不疯狂啊，只能说房租疯狂，但房价并不高，就像现在北京房租5000块的房子卖50万一套似的，很理性的房价啊。但这篇文章我的印象很深，不会错的。

章哥：

1、80年代的香港炒房，那肯定是1984年之后的事儿。因为1983年港币开始明确挂钩儿美元，利率也就跟随美联储，从此算是稳定住了货币。然后1984年中英联合声明，香港的未来局势明朗了，所以才展开了炒房运动。

2、我没看过您这篇文章，但相信内容肯定是真的。因为甭说80年代了，直到90年代前期，1994之前吧，全世界大多数国家核心城市的租售比都是100以下（咱们到96年），也就是年化租金回报率必须在10%以上，否则就是赔本儿的生意。

道理很简单，那些年是全球大通胀，美联储在沃尔克时期的最高利率达到过21%，民间借贷更是突破30%。那问题来了，如果买房的租售比才2/300，也就是5%左右的回报率，傻子才投资房子呢。

再说一句房租，这是代表消费的，各国都是计入CPI的，房租高+涨，就说明通胀严重，导致工资上涨过快，房租也就跟着涨。在任何一个中心大城市，平均房租vs平均收入，都是强相关的。房租涨了工资就涨，工资涨了房租也跟着涨，永远占普通人收入的30%，古今中外，至今未变的规律。

3、所以还是我刚才那句话，任何一个国家的核心城市，租金收益率都是围绕本国（本地）的利率波动的。就因为利率是钱的价值，也是本国各种投资生意的平均收益，而买房收租作为傻子都会干的投资，其收益率必须是社会投资平均值。

房租乘以100倍，收益率其实才12%，在疯狂时期并不算高。而且还是我这句话，在大多数时期，房租收益率都是略低于银行利息的，就因为房子是有可能升值的，也就是有意料之外的收益的可能，所以在稳妥的租金收益方面就会弱一些。

4、说个我自己的事儿吧。1994年我和同事在方庄租房住，当年小两居的租金是2000块，大间1200小间800，很贵吧？毕竟当时普通人的收入才500左右。可同时期房价呢，方庄不过2000多块钱，一套小两居20万之内拿下。那这收益率多少？至少超过12%呗。

为什么这么高，因为当时的央行基准利率是五年期13%，而民间借贷高达20%以上呢。记得那年的两件大案吗？一件长城公司，一件老太太邓斌，都是非法集资，利息起步就是24%，最高达到48%呢。所以租金的12%算个屁啊，租售比100在当年根本不算什么。

5、很多犟种之所以认准了200-300的租售比，租金回报必须在5%左右，是因为他们根本不懂经济史，也没见识过8/90年代的疯狂。

而中国房地产市场真正启动是1998年房改之后了，此时已经是东亚金融风暴的后期，全世界的利率已经降下来了。而且又遭受到索罗斯等资本大鳄的冲击，东亚经济形势一片惨淡，各国都没钱了，租金什么的迅速下降。

而此时美联储的利率也早降了，一直到次贷危机爆发之前，都围绕5%波动。所以那个时代欧美房子的租售比才是200-300，租金回报率才是5%。其实也是围绕利率波动，但就被一群大忽悠给解释为永远+必须了。然后中国百姓也是在此后才接触房地产的，就把这帮读者意林的玩意儿给当真了。

6、这么说吧，一直到2009年之前，北京的租售比也涨到了200左右，租金回报率降为5%，跟扯淡的所谓国际标准完全一致吧？但那会儿怎么没人说合理啊？同样是高喊房价太贵买不起。这帮人其实永远都买不起，只是找个借口发泄情绪罢了。

我承认之后中国楼市很长一段时间内的租售比不合理，弄的我都找不到狡辩的说辞了。但现在又回到围绕利率波动的空间了，可这帮人还是说不合理，那上哪儿说理去啊？

7、总之就这样儿吧，我找到一张美联储的历史利率调整表，当个参考吧。利率越高，说明投资越热，也说明做生意越赚钱，同时说明通胀越严重。利率越低，说明干什么都不赚钱，投资市场低迷，但也不通胀，甚至可能通缩。

仅供参考。

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