大悦城控股2025年报解读：商业压舱、开发提质、物业在管面积增长12.5%

4月24日，大悦城（SZ000031）发布2025年年度业绩公告。2025年，面对房地产行业深度调整与市场筑底运行的外部环境，大悦城围绕“全面重塑、强化执行、固本培新、转型发展”的经营方针，坚持安全发展与转型发展并重，总体经营稳中有进。

报告期内，公司在战略、资本、业务、产品等多维度推进重塑，持续夯实“卓越的城市运营与美好生活服务商”战略定位，商业引领地位进一步巩固，住宅产品力实现跃升，整体发展质量稳步提升。

债务结构持续优化，融资成本再降

受行业周期及结算资源影响，大悦城2025年销售型业务结算规模有所下降，但结算毛利率有所上升。公司实现营业收入308.92亿元，同比减少48.98亿元，同比下降13.69%；综合毛利率31.80%，较上年同期21.76%上升10.04个百分点；毛利额98.23亿元，同比增加20.34亿元，上升26.11%。公司实现归母净利润-23.50亿元，同比减亏6.27亿元。

全年经营活动净现金流30.23亿元，同比下降54.32%。报告期末公司总资产1,570.16亿元；归属上市公司股东的净资产102.81亿元。

资金管理方面，大悦城持续优化债务结构、降低融资成本。截至报告期末，成功获批“白名单”项目12个、经营性物业贷款项目14个。报告期内，公司顺利发行私募债、永续中票合计51亿元，综合融资成本为3.54%，较同期下降52个基点。中诚信国际、中证鹏元均维持公司AAA主体信用评级。

投资方面，大悦城坚持战略导向、资源聚焦，重点布局新一线及重点二线城市。报告期内，公司获取2个住宅项目、2个大悦城购物中心项目，分别位于三亚、成都、青岛的核心板块，土地面积共计217,565平方米，计容建筑面积481,656平方米，土地款总额（全口径）384,515万元。报告期末，公司土地储备主要分布于京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游等核心都市圈，可售货值约969亿元（不含一级开发旧改等土储项目）。

持有型业务稳健，购物中心销售客流双增

购物中心业务方面，大悦城商业项目全国布局44个，商业建筑面积约470万平方米。在营项目37个，建筑面积约388万平方米，其中包括24个大悦城购物中心。报告期内，购物中心实现销售额463.7亿元，同比增长15.5%；客流4.49亿人次，同比提升22.7%；平均出租率94%。

大悦城坚持“年轻力”第一品牌地位，全年落地近2,000场年轻力主题活动，其中全国首展159场，IP销售额达6.4亿元；会员总量近2,478万人，会员销售额突破100亿元。“大悦嗨新节”“大悦疯抢节”销售额分别达4.5亿元和6.9亿元，同比增长8.2%和31%。新开南昌大悦城、深圳大悦城，开业当日出租率均超94%，其中深圳大悦城首店定制店占比超50%。超百家品牌开业当日业绩刷新全国和深圳纪录。华夏大悦城商业REIT底层资产成都大悦城期末出租率达98.10%，上市至今累计分红5次，年化分派率为5.48%，成功打通“投、融、建、管、退”资产闭环。

写字楼与产业地产方面，写字楼整体平均出租率90.3%，产业地产整体平均出租率91%。公司成功中标上海滴水湖国际中心项目，受托管理面积25.3万平方米；完成北京汇京双子座资产管理协议续签。在深圳拥有产业园建筑面积约95万平方米，在运营项目整体平均出租率98.5%。产业地产业务集聚专精特新企业78家，其中国家级“小巨人”13家。

此外，公司物业管理服务业务同样表现稳健。报告期末，大悦城物业管理服务已进驻40余个城市，在管项目161个，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园等业态。合同管理面积约3,200万平方米，较上年末增长6.1%；在管面积近2,863万平方米，较上年末增长12.5%。公司通过精细化管理实现利润稳步增长，满意度保持在历史高位。公司荣获“2025中国物业服务百强企业榜第27位”，并获评“2025中国红色物业服务优秀企业”“2025中国国有物业服务优秀企业”等荣誉。

聚焦“好房子”，产品力获行业认可

2025年，全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，市场仍处于深度调整周期。大悦城销售型业务实现全口径签约160亿元，签约面积95万平方米。同时，大悦城持续深化与中粮集团旗下品牌的协同联动，打造“大悦宠粉节”“大悦房嗨节”等全国性营销活动，有效促进销售转化。

产品力方面，大悦城历时两年、投入近千万元研发经费，推出“中粮好房子”产品体系，提出“主动健康·场景生活”产品主张，联合清华大学、中国建筑科学研究院、华为终端等数十家头部机构开展技术研发。2025年，“中粮好房子场景实验室”实现健康居住范本落地，获得国家精瑞科学技术奖三等奖、iGreen领航奖“年度健康建筑标杆项目”等荣誉。克而瑞住宅产品力排名跃升至第29位，客户满意度五项指标全面提升，房屋设计、房屋质量满意度达到行业TOP10均值水平。公司还参与清华大学牵头的《主动式健康住宅低碳设计标准》团体标准编制。

标杆项目方面，上海北外滩壹号、深圳悦章·凤凰里、西安奥体壹号成为区域红盘，西安悦著·央宸获克而瑞“中国好房子作品TOP20”，三亚中粮·铂悦壹号获中指研究院“人居梦想好房子”。同时，大悦城还开展存量项目价值重塑行动，长沙观澜祥云等项目焕新后成交量显著提升。

展望2026年，大悦城将坚持“卓越的城市运营与美好生活服务商”战略定位，深入实施“1123”战略体系，以“坚定信心、转型发展、稳中求进、提质增效”为年度经营方针。公司将加快推进转型发展，将商业业务作为压舱石，开发业务作为基本盘，持有型业态作为稳定器，轻资产业务作为新增长极；持续升级“中粮好房子”与“绿色大悦城”；统筹资源扩大有效投资，全力推动公司高质量发展迈上新台阶。