日本央行加息博弈，彻底告别了负利率！

2026年，日本央行完成了历时两年的货币政策正常化进程。3月日本央行正式宣布结束长达八年的负利率政策，将政策利率上调至0.50–0.75%区间后，4月27—28日议息会议大概率维持利率不变，并释放明确鹰派信号。

这一转向并非偶然，而是经济基本面持续改善后的必然选择。剔除生鲜食品的核心CPI曾长期高于2%的政策目标，2026年2月同比涨幅达2.6%；3月受政府能源补贴影响回落至 1.8%，剔除补贴与能源后的内需通胀仍有2.4%，通胀韧性较强。

日本已经从极低利率走向低利率，彻底告别了负利率，但想要退出没有那么简单。

加息预期先升温再急冻

对于日本央行将在4月27日和28日这两天举行的货币政策会议，市场的预期波动十分剧烈。

进入4月初时，日本央行加息的预期一度升温，主要推动力来自工资和通胀两个方向。

首先就是工资增长方面，今年的“春斗”数据相当亮眼。日本最大工会组织劳联公布的初步结果显示，2026年平均加薪幅度达到5.26%，这是从1991年以来整整35年的最高纪录，连续三年保持5%以上的高水平，中小企业薪资涨幅也连续两年突破5%。

工资上涨意味着民众消费能力增强，企业也可能进一步提价传导成本，这正是日本央行行长植田和男反复强调的“工资—物价良性循环”逐步确立的证据。

其次是日本通胀动力并未消失。3月日本核心CPI在剔除生鲜食品后同比上涨1.8%，虽然连续两个月低于日本央行2%的目标，但这背后有政府能源补贴的人为压制作用。

剔除补贴和能源影响后，真实内需通胀还有2.4%，通胀底子很硬。在中东地缘局势推高国际油价的背景下，大多数机构都预测未来几个月这一数字或许能够重新突破2%甚至更高。

然而在距离会议只剩不到几天，市场的加息预期却大幅降温。

根据隔夜指数掉期市场的数据，投资者对4月加息的押注已从数周前的55%左右骤降至20%以下。在彭博社调查的51位经济学家中，约80%预测日本央行将维持0.75%不变。

这种预期反转的核心原因来自于外部环境的急剧变化。植田和男在G20场合上明确说，中东局势不确定性加剧，日本既要面对物价上行风险，又要应对经济可能下滑的双重压力，决策难度显著加大。

4月按兵不动几乎是确定的，但这不等于日本央行将转入鸽派。目前彭博利率期货显示，6月加息0.25%的概率已接近七成。

利率温和上升，意味着什么？

日本房贷利率在过去几年处于极低水平，浮动利率最低在0.3%至0.4%区间。随着日本央行持续加息，目前主流银行的浮动利率已升到约0.6%至0.75%区间，十年固定利率产品甚至攀升到了2.4%至2.8%。

这个变化确实在增加购房成本，但我们如果放到国际比较中去审视的话就很低了。

相比其他发达经济体，日本的房贷利率依然是最低水平之一。当前的浮动利率2.5%至4.5%区间，固定利率在5.5%至8.0%区间，而英美主流浮动利率约5.0%–7.5%，固定利率 6.0%–9.0%，对比下英美等国家不难发现，日本仍然具有明显优势。

日本经历了2022—2023年的恢复性上涨和2024—2025年的成本推动型上涨，日本房产市场在2026年进入了关键转型期。

数据显示，东京23区新建分譲公寓均价已达1亿3613万日元，连续三年站稳1亿日元时代，都心6区均价更是逼近2亿日元，港区、新宿区则出现总价25亿日元的超高端项目。

东京市中心公寓每平方米价格，相对于香港、新加坡和台北等亚洲主要城市，仍然处在较低水平。此外，日本核心城市的租金收益率依然相对稳健，对于海外注重现金流和长期持有的投资者来说，吸引力更是不减。

但像过去几年那样的普涨格局正在消散。

建筑成本、人力成本、土地价格齐齐上涨，推升了新建项目的售价。就拿东京23区为例，购买都心新建公寓，家庭年收入往往需要在2000万至3000万日元以上，普通家庭越来越难以企及。

总的来说，2026年的日本房地产市场仍处于上行通道。

东京、大阪、福冈等大城市的住宅和商业地产价格，得益于大量海外资金的持续流入，价格不断走高。

2025年日本不动产投资总额已达6万亿日元，2026年海外资金流入趋势仍在延续，东京核心区40%的资金来自境外配置需求。根据官方土地价格调查，城市核心区域的土地价格上涨幅度依然显著，部分交通改善型地方城市也开始出现复苏迹象。

与此同时，地方人口持续流出、屋龄偏高的老旧公寓，正面临价格修正和流动性下降的双重压力。市场呈现出富裕阶层青睐的都心核心资产继续走强，郊区老旧物业承压的结构性分化。

日本利率温和上升，即使今年内再加息两次至1.25%，全球横向对比，日本的利率水平仍然很低，不会出现利率飙升拖垮楼市的极端情形。

日本经济基本面的整体稳健，尤其是工资持续上涨、企业定价能力在增强，也为房地产市场提供了宏观支撑。

尽管利率上行带来压力，但日元持续处于相对低位，当前日元处于历史性弱势，2026年4月，日元兑美元汇率接近160关口，使日本的核心区域房产在国际对比中仍具价格优势，市场上的共识是日元贬值让日本核心房产对外币买家相当于打了个七折，对全球资产配置型买家形成了强吸引力。

对于持有美元、欧元或人民币等外币的投资者来说，这意味着以日元计价的资产在汇率换算后仍然被严重低估。

2026年的日本房产市场，已从投机驱动的普涨阶段转向价值驱动的分化阶段，“闭着眼睛买都能赚钱”的时代彻底终结，但结构性机遇依然很明确。

日本央行利率正常化了，本质上是经济复苏与通胀稳定的体现，这为房产资产提供了坚实的基本面支撑。

对于全球投资者而言，日本房产兼具低波动现金流+长期增值+身份规划缓冲的多重属性，全国平均4.55%的毛租金收益率远超欧美多数国家，英国伦敦核心区在2.8%–3.5%区间，美国纽约和旧金山则在3.0%–4.0%范围，这是日本房产对冲全球经济不确定性的优质配置工具。

2026是日本资产配置关键年：利率上行、汇率低位、市场从普涨走向分化。如果你也在关注全球配置、稳健现金流、核心城市机会，欢迎进入同好交流圈，获取一手数据、政策跟踪与实操思路，不踩坑、更清晰。