北上广深楼市暖风劲吹，到底了？摩根大通：中国楼市逼近拐点

多年调整之后，房地产市场已在今年3月迎来关键性转折。

国家统计局数据显示，3月份，一线城市一二手住宅销售价格环比全线上涨，广州更是在时隔近三年后，喜提一二手房双双环比上涨。

从一季度的二手住宅成交量看，上海成交量同比微增1.5%，北京成交量同比基本持平。在摩根大通驻新加坡策略师Rajiv Batra看来，中国长期低迷的房地产市场很可能已经到达转折点（turning point）。

一线城市二手房成交量逐渐修复

在香港楼市成交频现火爆之际，内地一线城市的二手楼市成交量也逐渐修复。

从中原地产、广州市房地产中介协会数据看见，3月份，北上广深二手住宅成交量均创下新高。当中广州市二手住宅网签套数和面积分别为10785套、105.33万平方米，环比分别上涨141.38%和129.52%。深圳二手住宅成交5071套，环比上升116.8%。北京二手住宅网签19886套，创15个月来最高峰值。上海累计网签3.13万套，创2021年3月以来的近五年最高纪录。

从一季度看，在新政利好带动下，上海、北京的二手住宅成交量同比稳中微升。当中上海一季度二手住宅整体成交5.8万套，同比增长1.5%；北京一季度成交4.3万套，同比基本持平。

广州和深圳在没有新政推动下，二手成交量也趋向稳定。一季度广州共网签二手住宅24209套、面积242.42万平方米；深圳一季度二手住宅成交12691套。

深圳中原地产分析人士指出，今年深圳房地产市场较去年下半年确实有所回暖，主要体现在二手房成交明显更为活跃，客户信心增强，入市意愿提高。不过缺乏利好消息刺激，整体增长幅度有限。

广州新建商品住宅库存面积回落

相对二手楼市，一线城市新建商品住宅成交面积仍然下滑。

根据克而瑞数据，今年一季度，一线城市新建商品住宅合计成交面积345.4万平方米，环比、同比均有下降，整体成交端承压明显。从同比看，在北上广深四城中，广州的成交面积同比最为乐观。

在成交均价

方面，一季度深圳新建商品住宅成交均价环比企稳，同比上涨14%；北京环比微降，同比微升1%；上海、广州环比、同比皆微降。

新建商品住宅库存去化方面，一线城市中，仅广州库存面积同比减少了4%，去化显好；北上深三城同比增加4%至12%区间。四大城市的库存消化周期介于19.4个月至35.1个月之间。

一线城市楼市价格降幅明显收窄

上海易居房地产研究院副院长严跃进分析指出，从一季度一线城市一二手住宅成交价格情况看，降幅已明显收窄，企稳回暖信号逐步显现，当中上海、北京等城市的二手房交易活跃度提升尤为突出。

严跃进指出，随着市场和价格的充分调整，当前购买二手房的性价比很高，入市时机也非常清晰，置换链条正逐步打通。他预计，2026年楼市将延续稳中向好的走势。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，一季度，全国房地产市场仍处筑底阶段，新建商品房销售面积同比延续回落态势。不过，核心城市楼市已出现点状修复，呈现出京沪率先回暖、二手房强于新房的分化特征。

曹晶晶指出，4月截至21日，北京、上海新房、二手房日度成交同比均表现增长，市场热度仍在，但持续性仍需观察，“若重点城市热度能够保持，将有助于改善市场预期，为全年市场平稳运行奠定更好基础”。曹晶晶认为，二季度在“好房子”项目入市及传统旺季叠加带动下，核心城市新房及二手房成交量有望得到支撑。

摩根大通:中国楼市即将触底回升

根据彭博社本周的报道，摩根大通认为，中国楼市即将触底回升，香港的复苏正带动内地。

摩根大通驻新加坡策略师Rajiv Batra表示：中国长期低迷的房地产市场很可能已经到达转折点（turning point）。这一复苏将对股市形成正面支撑，让中国股票在2026年表现优于其他新兴市场国家。

主要驱动因素有两个：一是香港楼市已明显反弹，2025年以来累计上涨，2026年3月继续上涨，带动信心回升。这种积极效应正逐渐传导到上海、北京、深圳等中国大陆主要城市； 二是股市上涨的“财富效应”开始显现。中国股市此前大幅反弹，投资者财富增加，现在开始转化为买房需求。

在克而瑞研究看来，2026年第二季度将是中国房地产市场确认底部、结构分化的关键观察期，市场整体处于从“止跌”向“回稳”过渡的磨底阶段，“量在价先”的规律依然适用。下半年，随着经济基本面的进一步修复和更大力度的政策协同，市场有望从“跌幅缓和”逐步迈向真正的“止跌回稳”，但全面回暖与价格大幅反弹恐难再现，高质量发展与结构性机会将是未来主旋律。