二环新房价格打下来了？

这两年北京二手房在售新房降价已经不是啥新闻了，但是北京土拍降价还是有点震撼的，降到啥程度呢？

据说石景山2年降了20亿……

4月20日，北京市规划和自然资源委员会网站发布了2026年第三轮拟供应商品住宅用地清单，

共涉及6宗地，土地面积约17公顷，建筑规模约26万平方米，拟于近期供应。

中心城区安排了3宗，副中心及平原多点地区安排了3宗，覆盖丰台、石景山、通州、顺义、大兴五个区。

这轮供地，看似常规，实则不同寻常——它揭示了一个正在加速到来的现实：

北京楼市的游戏规则，彻底变了。

01、

而这6宗地里，最让人坐不住的，是南二环外的丰台区蒲黄榆一里、四里危改项目地块。

就在清单发布仅仅一天后——4月21日，这宗地便闪电完成了正式挂牌，推进速度可谓快马加鞭。

挂牌文件显示，该地块编号为京土储挂（丰）[2026]018号，位于丰台区东铁匠营街道蒲黄榆地区，土地面积9820平方米，建筑控制规模19837平方米，起始价9亿元，容积率2.02，建筑控高最高点不超过45米。根据出让要求，宗地需配建3000平方米派出所及11米宽街坊路，均由竞得人无偿建设后移交。

简单算一笔账：9亿 ÷ 1.98万㎡ = 楼面价约4.54万/㎡。但实际可售住宅面积需扣除3000㎡派出所，经营性楼面价约5.35万/㎡。

那么问题来了，这个价格意味着什么？

有房企测算，这块地未来预计卖到9万/㎡左右。

而更靠南的南三环外的金茂璞逸丰宜均价约9.46万/㎡，

如果新地真的9万/平+，南二环外的新房价格倒挂了（打下来了）……

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如果说蒲黄榆地块是个“风向标”，那么石景山黄庄村地块的故事，则是这一轮楼市调整最炸裂的直观感受。

同样在第三批次供地清单中，石景山区黄庄村43号棚改项目住宅地块于4月20日进入预申请。

起拍价22亿元，住宅部分的楼面价约3.3万元/㎡。

但这宗地2024年8月曾上架过预申请，当时的起拍价是

42.43亿元，总建面约8.49万㎡，容积率2.55，当时还有销售指导价，8.2万元/㎡。

西四环外，长安街南，2024年确实膨胀了点。

在历经一个月无人报名后，这宗地最终下架。

时隔不到两年，这宗地卷土重来，价格变成了22亿——相当于是去年的52折，直接“腰斩”。

具体来看前后对比的变化：

不止是价格“打折”，容积率也降低了，建筑规模缩减了，但建筑高度从60米上限放开到局部80米，小区的楼栋排布更加从容，居住舒适度反而提升了。

地价、容积率双双“打折”，这在过往的土地市场上并不常见。

这不禁让人想起一个扎心的话题：

这几年大家都在哀嚎房价下跌，算着自家房子户均蒸发了100万，心痛不已。但换个角度想一想，石景山ZF，一块地两年痛失20亿，这跌得比谁都狠。一时间，还真不知道该心疼谁。

其实，土地价格的调整，恰恰是市场回归理性的一个标志。

这两年北京楼市的房价确实降了，如果地价还居高不下，开发商拿地后怎么卖？亏着卖还是憋着不卖？都不现实。

地价降下来，开发商有了利润空间，能做出好产品，也能卖一个符合当下市场的价格；对于购房者来说，意味着有更多品质好、价格合理的新盘可以选择——这其实是一个多方都能接受的局面。

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除了上述两宗焦点地块，第三批次还有4宗地也值得一看。整体来看，这轮供地呈现出 “中心城区更新+副中心及平原多点支撑”的均衡格局，兼顾了核心区存量盘活与新城职住平衡的需求。

丰台桥南城中村改造项目——位于三环至四环之间，邻近地铁10号线泥洼站、9号线丰台东大街站及丰台站。周边金唐新光界、丽泽天地、解放军总医院第五医学中心（南院区）等商业医疗资源成熟，靠近丽泽商务区与丰台站交通枢纽，区位优势突出。

通州区九棵树南地块——位于五环至六环之间，紧邻地铁八通线九棵树站。就在大火的玖树满和北边，经过市场验证，价格不飘，这块地应该不愁卖。周边通州领展广场、东直门医院通州院区等配套完善。

顺义区高丽营镇夏县营村棚改项目——位于六环外，依托南朗中休闲公园等生态资源，主打刚需与近郊改善。值得一提的是，这宗地也是“老熟人”，2023年曾以10.5亿起拍价上架，本次调整到8.39亿，相当于打了9折。

周围是金禧璞瑅，从1.2的容积率看大概率就是大改善了。

大兴区黄村镇三合庄改造项目——位于五环至六环之间，邻近地铁4号线清源路站，周边新辰天地购物中心、广安门医院南区等配套成熟。

最关键，大兴黄村目前没有好房子，所以，你懂的。

04、

看出来了吗？

供地现在也走“确定性”路线，

要么地段可以，要么经过市场验证，要么暂时有稀缺性，要么降价，

土地不仅少了，还主打一个“便宜又大碗”，这就是今年的主题。

根据年初发布的《北京市2026年度建设用地供应计划》，今年全市商品住宅用地安排弹性指标200-240公顷，与去年相比有所下调，“控增量”。同时，计划首次为 “城市更新” 单列了指标，逐步推动存量更新规模与新增供应规模持平甚至更高。

这意味着城市发展模式正在从 “向外扩张”转向“向内提质” 。过去被认为“没地了”的核心区，正在通过棚改、危改、城中村改造等方式，释放出珍贵的居住空间。

对于购房者而言，这是一个历史性的窗口期：以前不敢想的内环新房机会，正在陆续出现，而且价格非常香。

本轮6宗地块中，有3宗位于中心城区，且均为城市更新项目。它们不是从零开始的新区拓荒，而是对成熟地段存量资源的“精装修”。地铁就在家门口，商场医院公园步行可达，无需等待漫长的建设周期——这种“即买即享”的确定性，对于厌倦了通勤煎熬和配套等待的改善型购房者而言，具有致命的吸引力。

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北京经历了2024-2025年的大幅调整后，部分区域开始出现“跌出性价比”的迹象。

在这种大背景下，土地市场的价格调整，其实是一种必然。蒲黄榆地块的8-9万+预期，黄庄地块的地价腰斩，顺义地块的九折返场——每一个案例都在说明同一个趋势：

地价正在“挤水分” 。

对于政府来说，地价降了，财政收入少了，短期内确实疼。但如果不降，地块流拍、无人问津，最终损失的还是城市更新的进度和居住品质的提升。

对于开发商来说，地价降了，成本低了，利润空间有了，产品力就可以提上来——毕竟在当前市场，只有好产品才能打动观望中的购房者。

对于购房者来说，地价降了，意味着未来新房的价格有了更大的弹性空间。以前觉得二环新房高不可攀的人，现在可能真的要重新算一笔账了。

市场正在重新定价，而价格，永远是最诚实的那面镜子。

对于普通人来说，地价回归理性，开发商有了做产品的空间，购房者有了更多选择。当大家都在纠结“到底该不该买房”的时候，不妨换个角度想一想：

当地价和房价都回到了一个更合理的区间，房子的居住属性，是不是反而变得更纯粹了？

毕竟，对于大多数人来说，房子终究是用来住的。

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