浙江
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✅大名城映雨江南开发商电话：400-885-1337（开发商直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）现在上海楼市确实充满挑战，不仅曾经的旺销盘去化放缓，本来就难卖的项目更是看房者寥寥。
这种背景下，不少项目开始变相打折，但大多是国央企的房子。想必大家会好奇，民企面对困境是怎么做的？
本期我们就来看一个民企项目，它推出一批工抵房，除基础95折外，还给了15%房价补贴和20-30万装修包，算下来直接打到7折，总价从原来的270万起，一下降到了不足200万。
这一策略确实奏效，它的月均去化从保持了两年半的不足5套，上升到近期的26套。
大家好！本期李想测评的，就是位于奉贤庄行的大名城·映雨江南。
项目总建面约9.9万㎡，容积率1.8，规划了14栋14-16层的中高层，户型面积约84-131㎡，总计916套房源，均价约2.9万/㎡，折后降到约2.1万/㎡。
鉴于它近4个月卖出大约100多套的亮眼表现，我们把它的综合评级从C上调为B+。
接下来，我们从区位、产品、交易三大维度、12个细分项来详细测评：
C
区位评级
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先看区位评级给到C，其中地理c，交通c，配套c，相邻b+。
大名城这个项目位于奉贤庄行，这里河道纵横交错，是典型的江南水乡。
即便像我这样在上海经营房地产20余年的“专家”，以往去庄行也就是去吃顿羊肉。
奉贤的中心在南桥，庄行和最繁华的南桥新城相距大概9公里，很难享受到南桥的核心配套。
同时，庄行本地既没有轨交，也没有大型商服设施，而且还不在奉贤新城的大规划中，没有高能级产业落位，既带不来人口导入，反而还有很多本地人口被南桥吸附走了。
不过，项目的小环境很宜居。它地处冷江雨巷城市更新区，这片区域将打造成集文化、旅游于一体的江南水乡风貌区。
项目北侧紧邻古镇，南侧临河，西侧近绿地，周边有花米景区和庄行老街，自然景观和人文氛围都很不错。
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B
产品评级
再来看产品评级B，其中规划与排布b+，公区c，户型b，内装c。
站在2.9万的价格，以及项目当时的开发周期来看，它的产品打造其实并不算很弱。
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1.8容积率，规划的是纯中高层产品，28-58米的楼间距，保证了采光和通风，也为社区预留出了开阔的公共空间。
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社区内部打造了两条纵横的约160米景观轴，并设置了社区会客厅、儿童、长者、青年四大主题活动空间。
户型方面，得房率普遍在80%左右，层高3米，大部分户型都做到三面宽朝南，108㎡以上户型更配备了宽景阳台。
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内装方面，精装和毛坯都有，精装标准约2000元/㎡，配有中央空调、方太厨具、科勒洁具等。
不过，如果以当下的新规的标准来判断，它的产品力还是显得有些滞后——既没有高的赠送面积，也缺少功能齐全的会所，同时受限于价格，材质标准相对较低，综合而言，我们给到它的产品评级是B。
B+
交易评级
最后看交易评级给到B+，其中定价a，供需c，竞品b，能力c。
前面提到，庄行是典型的内生型市场，需求以本地人为主，市场环境及价格对交易的影响很大。
这一点从项目的交易表现就能看出来，它的成交走势完全跟着市场行情走。
2022年7月项目开盘时，上海整个市场属于上升期，2.9万/㎡的开盘价，与南桥同期4万/㎡的单价有明显价差，再加上产品不错，还是区域内唯一在售的新房，首开推出的444套房源，4个月就成交了126套。
转折始于22年底23年初，当时上海楼市进入下行通道，尤其是外围区域的二手房价格，出现大幅下降。但项目没有做任何价格调整，所以此后两年半几乎陷入滞销，月成交不足5套。
直到今年8月，伴随着市场持续下行，它开始尝试以工抵形式进行7折销售，把价格打到了2.1万。而且因为这里的市场太差，没有土地供应，也就没有遭遇新规产品的阻截。
所以这个“鬼地方”最近4个月突然卖掉了100套，确实让我眼睛一亮，因此把综合评级从C上调到B+。
总之，通过这个项目我们能感觉到，面对市场困境，民企的作为更加积极灵活，对于价格的让步也坚决果断，让我们看到了以价换量的可行性。这也是一个非常积极的信号，值得其他开发商参考借鉴。
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