“虚假”房产交易牵出200万贷款担保纠纷，银行员工涉其中

日前，南都湾财社接到市民谭先生爆料，称自己因一笔200万元个人住房贷款提供担保，却陷入一场由“虚假”房产交易引发的担保纠纷。

记者多方核实中发现，该笔房产交易并未真实发生，房地产买卖合同中的卖方并非合同中房产的真实产权人。此外，贷款资金流向亦存在违反个人借款合同约定的情况。目前案件仍在仲裁阶段，各方责任引发持续争议。

在真实纠纷案例的背后，房产抵押担保贷款是居民日常金融消费中十分常见的融资形式，在满足购房、资金周转等需求的同时，也暗藏着不容忽视的法律与财产风险。现实中，因交易背景不实、信贷审核疏漏、担保权责不清引发的金融纠纷并不少见，这类事件往往涉及多方权益，法律关系复杂，容易引发长期争议与后续问题。

一笔房贷引发的担保争议

2010年2月份，刘女士要从牟女士手中购买一套房产，但因刘女士手上资金不足全款支付，于是向某股份银行深圳分行进行贷款，要贷款200万元。因该行要求刘女士提供担保，其开始寻求谭先生的帮助。

刘女士向谭先生表示，其需从牟女士手上购买一套房产（买卖合同上显示的房产信息为：福田区某苑9栋12B，房产面积为157.34平方米），但贷款需要第三人提供担保，否则无法完成贷款。谭先生基于其贷款原因是购买大户型房产，哪怕日后有纠纷也有刘女士的大户型房产作为还款财产，于是便同意了刘女士的担保请求。同意担保后，一笔200万元的“个人住房担保贷款”在各项签约后正式发放，围绕这一贷款的纠纷也由此展开。

此后不久（2015年），刘女士夫妻二人先后因为涉嫌走私被广州海关拘留、判刑，无法偿还银行的贷款。2017年9月，该股份银行深圳分行就该笔贷款向深圳仲裁委员会申请仲裁，要求刘女士夫妇偿还剩余本息合计200余万元，同时处置并确认对谭先生抵押房产的优先受偿权。

因自己的房屋面临查封，谭先生开始寻求法律途径维权。在搜集材料的过程中，谭先生发现所谓的房屋买卖需贷款是刘女士与牟女士设下的“骗局”，且这笔贷款发放的整个过程中存在多处不合规的情况，某股份银行深圳分行同时存在监管不力的情况。

在谭先生看来，最主要的违规及不合理情况在于刘女士与牟女士签署的购房合同存在明显的房地产真实性错误。据悉，刘女士与牟女士签订了《深圳市房地产买卖合同》，合同里写明，牟女士将坐落于深圳市福田区某苑9栋12B，建筑面积157.34平方米的房屋，以售价为3146800元人民币卖给刘女士。

湾财社记者据不动产权资料电脑查询结果表核实，福田区某苑9栋12B的房屋并不属于牟女士，而是属于苏某与周某，两人各占50%份额，且9栋12B的房产面积仅为115.22平方米，该房屋从始至今也不存在房产交易的情况。

此外，在银行贷款资金发放至卖家牟女士银行账户后，其却将该笔资金转给了刘女士。湾财社记者在查看刘女士签署的贷款合同相关材料中发现，该合同明确合同项下的贷款仅用于购房，不得挪作他用。

但在资金打给卖家后，又转至买家刘女士账户下，在谭先生看来这种操作明显有违合同约定，属于合同欺诈行为。谭先生还告诉记者，与刘女士签署购房合同的牟女士正是该股份银行深圳分行经办贷款发放的员工。

谭先生关于牟女士身份的说法在国家金融监督管理总局深圳监管局的《信访答复意见书》（深金信意[2025]12363号）得到证实。该意见书载明：信贷档案显示该笔贷款的经办人并非牟女士，但调查中牟女士承认其参与经办。

据此，谭先生认为，贷款人刘女士与时任该股份银行工作人员的牟女士串通起来，以刘女士为买家、牟女士为卖家虚构了购房的事实，骗取其在错误认识下签署了贷款担保协议，从而顺利从该股份银行深圳分行骗取了贷款200万元。

谭先生强调道，该股份银行深圳分行并未核实真实交易信息，亦未履行审慎义务，违规向刘女士发放了200万元住房担保贷款，又未监督借款人按约定用途使用借款，联合借款人以虚假的买房交易，主张真实的抵押权利，严重损害了谭先生的利益。因此，该股份银行深圳分行应承担相应的法律后果。

《信访答复意见书》表示，“信贷档案中留存《深圳市房地产买卖合同》，显示交易房产是某苑9栋12B，留存《房地产证》，显示某苑9栋12B的权利人是牟女士。但结合信访人提交的房产权属材料、牟女士访谈材料，银行未有效核实房产交易真实性”。

福田区某苑9栋12B的房屋所有权人为苏某与周某，而非信贷档案中留存的权利人牟女士。谭先生认为，牟女士存在明显的欺诈行为。

该《信访答复意见书》同时指出，在发放该笔贷款过程中，某股份银行深圳分行存在员工管理、贷款三查等不到位的问题。但对于担保责任的承担、损失赔偿等问题，该意见书建议谭先生与该股份银行深圳分行、借款人等相关方通过协商、仲裁、诉讼等途径解决。

涉事股份行：已依法启动法律程序

对于贷款审查是否审慎，后续赔偿责任如何界定等问题，南都湾财社向该股份银行深圳分行发函采访。

该股份银行深圳分行表示，2010年，借款人因购买房产，向我行申请贷款，以抵押人名下房产作抵押担保。借款人提供了贷款申请资料，包括用途证明材料，我行客户经理按照制度进行了核验。办妥借款合同及抵押合同签署及抵押登记手续后，我行向借款人发放贷款，贷款按照借款人提供的用途合同及签署的借款凭证约定，以受托支付方式发放至合同中指定收款人账户。

对于仲裁过程，该股份银行深圳分行进一步补充道，“2016年，该笔贷款逾期，仲裁庭于2017年立案受理，案件审理期间借款人及抵押人多次表达和解意向，且与我行保持良好的沟通，我行亦同意协商还款，期间陆续归还部分贷款本金，基于其和解意向，我行多次向仲裁庭申请延期裁决，缓解借款人及抵押人还款压力。”

至于担保人谭先生的诉求，该股份银行解释道，“案件审理期间协商还款来源主要为借款人家属，2025年借款人家庭发生变故，已无协商还款来源。此后，抵押人开始投诉，向我行提出解除抵押人担保责任的要求，我行工作人员按规程每次均予以认真回复，告知其我行无权单方面解除抵押担保，需按法律程序，等待仲裁裁决结果。”

此外，该股份银行深圳分行强调，“我行已依法启动法律程序，目前案件正处于仲裁阶段。我行充分理解抵押人作为担保方的焦虑与心情，始终秉持‘以客户为中心’的理念，提倡契约精神，维护法治环境，不遗余力保护金融消费者的合法权益。但需要明确的是，抵押担保合同是各方真实意思表示的法律文件，在生效裁决作出前，任何一方均无权单方解除合同，我行充分相信法律的公正性。”

律师提醒：人情担保暗藏法律风险

日常民间借贷及资金周转场景中，亲友、熟人之间请求他人提供贷款担保的现象屡见不鲜。京都律师事务所林斐然律师向记者表示，在现实生活中，不少人碍于人情情面，在不清楚担保法律责任、未仔细阅读核实合同条款的前提下盲目签字，最终被迫承担高额连带债务，个人征信、财产权益因此遭受严重损害。

林斐然进一步补充道，需要重点区分一般保证与连带责任保证两种担保方式，二者责任边界与风险差异悬殊。其中，一般保证享有先诉抗辩权，债权人需优先向债务人追偿，只有在债务人确无还款能力时，才可向担保人主张履约责任。而连带责任保证风险更高，一旦债务人出现逾期违约、无力偿还等情况，金融机构及出借方有权直接要求担保人，全额代偿借款本金、利息、违约金，同时还要承担维权过程中产生的律师费、诉讼费等各类费用。

林斐然同时强调道，在签署担保协议前，务必全面核查借款人的收入水平、负债情况、征信记录及过往还款能力，摸清贷款真实使用用途。切勿因短期小利，为赌博、高风险投机、非法资金周转等违规借贷行为提供担保，此类借贷不仅债务风险极高，还极易触碰法律红线，引发违法违规问题。签约时须仔细核对借款总额、贷款期限、还款规则等核心条款，明确自身担保责任的时效范围，从源头规避长期债务捆绑，守住个人财产与信用底线。

采写：南都·湾财社记者 吴鸿森 卢亮