康定壹拾玖｜招商蛇口｜老静安内环核心｜近十年稀缺纯住宅新盘！

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二、拨打与服务说明

预约到访

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到访提示

三、防伪与合规提示

核验要点

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信息更新

如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

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营业时间：日常营业时间为9:30-18:30，便于您提前规划到访行程，避免空跑。

预约方式：可提前拨打官方热线售楼处电话：400-961-9938☎☎，预约好专属销售及具体到访时间；预约时可同步告知意向户型、置业需求，我们将提前做好服务准备，减少您的等待。

专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

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梧桐浓荫下的老静安

【康定壹拾玖】

2000万起就可上车内环核芯

过会均价16.8万/㎡

约120-240㎡人文定制作品

项目基础信息

【板块】静安康定路板块

【总户数】约324套

【规划】5栋14-25层

【主力户型】建筑面积约120-240㎡

【三批次户型】建筑面积约120-177㎡

【产品类型】小高层、高层

【产权年限】70年

【交付标准】具体以商品房预售/买卖合同约定为准

【总 建 面】约7万方

【容 积 率】约2.68

【项目地址】上海市静安区康定路1119弄

宝藏房源类型+价格，参考如下

120平三房：1950-2100w

177平四房：2800-3200w

183平四房：2972-3288w

238平四房：4100-4600w

项目一期、二期、三期一房一价表

①

②

③

三期位置图+户型图

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项目区位介绍

【康定壹拾玖】就位于市芯中央活动区内的老静安康定路，曾经这里汇聚了叱咤上海滩的名人和富豪：

• 康定路2号，是“颜料大王”张发文的居所；
• 康定路5号，是徐园，中国第一部电影在此放映；
• 康定路528号，是华侨最高学府国立暨南大学的旧址‌；
• 康定东路85号，是张爱玲童年所住的麦根路别墅；

走在这里的任意一处，随意指出一座建筑，就是一部近现代史。

于康定壹拾玖的业主们来说，老静安的繁华触手可得。

1公里生活圈内坐拥静安寺商圈双核久光百货与芮欧百货，2公里半径更辐射恒隆广场、静安嘉里中心、兴业太古汇，串联丰盛里时尚街区与张园石库门风情地标，形成多层次消费矩阵。

并且伴随着着梅龙镇广场的整体更新，东斯文里的风貌改造，属于老静安的商业顶奢商业版图还将进一步升级。

康定壹拾玖是招商蛇口目前在上海市区拿的蕞核芯的地块，七个玺系珠玉在前，之后又打造了十年新玺海上清和玺，这为招商积累了丰富的豪宅开发经验。

此次的康定壹拾玖，据悉出于玺系，更高于玺系，举招商全国资源营造之力，对资源、团队、审美、定制、场景、服务进行系统性设计，也很有可能是招商上海市中心顶豪的源点。

上海2024年第五批次土拍中，招商蛇口&南通瑞城联合体以总价约56.6亿元、溢价率31.2%拿下了静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块，出让面积1.85万平方米，容积率2.68，成交楼面价114145元/㎡。

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项目产品规划

寻溯老静安的百年名流居所形态，康定壹拾玖在静安历史源脉之延伸，于静安源心上成造物一座梧桐浓荫下的领馆花园。

壹 | 经典的新生 经典建筑技法的当代演绎

康定壹拾玖，基于英国Belgravia的切尔西将军公馆原型，提纯建筑底盘与立面的结构手法，在静安历史源脉之上，匠心打造经典设计。

社区入口规划高逾四米的石材景墙，揉石成缎，还原风的褶皱。极致匠心

的滨州青仿古面、沙漠风自然面……近10种石材雕琢的工艺，宛自天成的肌理，康定壹拾玖，用不惜成本营造不着痕迹的奢雅。

项目在现有基地的现状之上覆土，拒绝平铺直叙的风景线，搬来一条旧金山市的Lombard Street九曲花街，勾勒起伏的坡地，层叠垂直的景观。

约7.2米人造山丘，复刻旧金山九曲花街的浪漫曲线。全首层架空的泛会所，层高6-7.6米。

约1800㎡下沉会所，健身区、瑜伽室、游泳池等一应俱全，书吧、雅集、私宴厅、茶室、咖啡吧和艺术廊等空间，功能完整。

康定壹拾玖效果图

这3000平方米的豪华会所，足以令人惊叹。324户业主共享如此宽敞的设施，尽显尊贵气派，实为非凡享受。

外立面采用沙漠风与白海棠石材，曲线纹理设计，点缀金属线条，大面积玻璃提高整体窗墙比。

康定壹拾玖效果图

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3.0/3.5/4.0代住宅核心区别

三者是住宅品质迭代的核心阶段，3.0是主流改善基础款、3.5是上海新规优化升级款、4.0是生态庭院高端顶配款，核心差异集中在得房率、户型空间、公共配套、生态设计四大维度，适配上海房产营销场景，具体区别如下：

一、3.0代住宅：主流改善基础款

核心定位

宜居型电梯住宅，解决“住得好”基础需求，上海2015-2023年主流改善盘均属此类。

核心特征

- 得房率：高层75%-80%，洋房80%-85%，公摊常规无突破

- 户型空间：平层方正布局，南北通透、动静分区、干湿分离；阳台1.2-1.5米窄款，仅作晾晒；层高2.8-2.9米；主卧套间、大开间客厅为标配

- 建筑立面：真石漆为主，少量局部铝板；窗墙比常规，普通平窗采光

- 社区配套：基础人车分流、30%+绿化率、儿童/健身基础活动区；少量架空层，无专属会所；品牌物业+基础安防

- 适用场景：上海刚需/普通改善楼盘，性价比均衡，市场流通性强

二、3.5代住宅：上海新规优化升级款

核心定位

3.0代全面升级版，依托上海住宅新规，超高得房率+灵活空间是核心标签，上海新建改善盘主流形态。

核心特征

- 得房率：大幅提升，高层普遍85%-90%，部分项目突破90%，核心靠大阳台、宽飘窗、设备平台优化计容规则实现

- 户型空间：横厅/三阳台设计成标配，阳台宽度2-3米，兼具休闲+晾晒；飘窗全赠送、可灵活改造；层高升级至3.0-3.1米；非承重墙设计，户型可按需改造

- 建筑立面：公建化风格，大面积落地窗，铝板/玻璃幕墙占比提升，高端质感显著

- 社区配套：标配风雨连廊、全龄架空层（阅读/儿童/康养区）；高端改善盘配业主专属会所；地库对标商业购物中心风格，归家仪式感拉满

- 适用场景：上海中环/近郊改善楼盘，如澐启滨江、招商序等，主打“加量不加价”，是上海房产营销核心主推品类

三、4.0代住宅：生态庭院高端顶配款

核心定位

第四代“城市森林花园住宅”，空中庭院+垂直绿化为核心，上海仅高端标杆项目落地，定位顶豪改善。

核心特征

- 得房率：极致高得房率，空中花园不计容，部分户型达100%+，实现“负公摊”

- 户型空间：打破平层封闭结构，每户配20-50㎡挑高5-6米空中私家花园，可种树养花；错层设计，客厅挑高，垂直立体空间，采光通风提升20%+；层高3.1米+，1梯1户顶配

- 建筑立面：全铝板+Low-E玻璃，垂直绿化全覆盖，外立面生态化，辨识度极高

- 社区配套：双会所（高端社交+运动康养）、下沉式立体园林；雨水回收、节能降噪系统；全屋智能+AI管家，圈层社交属性拉满

- 适用场景：上海顶豪标杆项目，如安澜上海、招商林屿湖畔，主打生态栖居，客群为高净值改善，溢价空间显著

四、核心差异速览

对比维度 3.0代住宅 3.5代住宅 4.0代住宅

核心卖点 品质宜居、基础改善 超高得房率、灵活空间、公建化品质 空中庭院、垂直绿化、生态顶豪

上海市场占比 存量主流 新建改善主流 高端标杆试点

营销关键词 南北通透、人车分流 90%+得房率、三阳台、风雨连廊 空中花园、负公摊、垂直森林