香港差估署：去年香港住宅楼市全面复苏 今明两年落成量持续下跌

4月24日，香港差饷物业估价署正式发布《香港物业报告2026》。其中提及2025年香港住宅物业市场全面复苏。在香港经济蓬勃的背景下，2025年住宅物业市场全面复苏。受惠于2025年香港本地金融市场表现强劲和利率下调，并在市场气氛良好下，销售市场明显反弹。售价经过连续三年跌势后录得温和升幅，而交投量上升至四年新高。年内，租金表现持续向好。另一方面，非住宅物业市场仍然偏软，但市场气氛改善。所有类别的交投量大幅上升，全年售价及租金的跌幅收窄。

在住宅物业方面，2025年2月，香港政府把征收100港元象征式物业交易印花税的价值上限提高至400万港元，带动市场气氛向好，住宅销售市场在年内第一季回稳。此外，香港本地股票市场表现强劲和利率下调，住宅售价在年底时重拾上升动力，以2024与2025年第四季相比，录得2.5%的温和升幅。一手和二手销售市场的交投量在2025年上升至总数62832宗，较前一年上升18%，其中成交价低于400万港元的成交数目占整体交投量的比例有所增加。

受到新来港人士的殷切需求所带动，包括透过各项人才入境计划来港人士和赴港就读专上课程的非本地学生，年内香港租赁市场表现持续向好。以2024与2025年第四季相比，住宅租金上升4.1%。各类住宅物业在年底的市场回报率均略微上升，介于2.4%至3.7%之间。

2025年私人住宅单位落成量为18448个单位，较2024年减少24%，大部分为中小型单位。单位入住量为19365个，较2024年高12%。年底空置量占总存量的4.3%，相当于56081个单位。2026和2027年的预测落成量分别为16975个和15362个单位。

关于写字楼，随着利率下调、金融及专业服务业扩充以及大型科技公司在香港设立或扩展业务，写字楼市场气氛普遍改善。2025年的交投量较前一年急升71%。然而，过去数年所累积的大量供应持续对写字楼市场构成压力。以2024年第四季与2025年第四季相比，整体写字楼售价全年跌幅收窄至13.6%，同期甲级、乙级和丙级写字楼售价分别下跌11.9%、18.1%和12.8%。整体写字楼租金亦于同期下跌3.2%，当中甲级、乙级和丙级写字楼租金分别录得4.0%、2.6%和1.7%的跌幅。

2025年的落成量急升至299200平方米，甲级写字楼落成量相当于289200平方米，当中182100平方米来自油尖旺。在2025年，只有中西区和油尖旺为乙级写字楼提供合共10000平方米的落成量，而丙级写字楼并无落成量。年底整体空置率上升至总存量的17.6%，相当于2385700平方米。甲级、乙级和丙级写字楼的空置率分别为18.4%、17.4%和12.9%，而核心地区的甲级写字楼空置率介于11.1%至18.5%不等，当中以尖沙咀及中区的空置率较低。

2026和2027年的预测落成量分别为142700平方米和125000平方米。在2026年，湾仔甲级写字楼的落成量将占市场最大份额，为预计总落成量108100平方米的58%。在2027年，油尖旺将提供最多甲级写字楼，占预测落成量78100平方米的60%。2026和2027年乙级写字楼的预测落成量将分别为34300平方米和46900平方米。至于丙级写字楼，在2026年将有300平方米的落成量，但2027年则没有。

私人住宅方面，2025年私人住宅落成量为18448个单位，较前一年减少24%。九龙和新界分别占落成量的49%和36%，其余15%来自港岛。九龙城供应的落成单位最多，占28%，其次是西贡，占11%，深水埗和大埔则各占9%。

2026和2027年的预测落成量分别为16975个和15362个单位。在2026年，新落成量将主要集中在新界，占总预测落成量的58%。当中大埔占新落成单位的19%，西贡则占15%。在2027年，新界将续成为主要供应区域，占预测落成量的51%。按地区计，九龙城将提供34%的落成量，其次是北区和屯门，分别占19%和18%。

住宅售价在2025年第一季轻微下跌，但随着香港政府宣布提高就物业交易征收象征式印花税的物业价值上限，刺激了压抑的置业需求，售价自第二季起开始上升。此外，香港本地经济增长蓬勃、本地股票市场表现强劲和利率下调，住宅售价在年底时保持上升动力，以2024年最后一季与2025年同季相比，录得2.5%的温和升幅。租赁市场亦继续受惠于人才流入和学生住屋需求，住宅租金在2025年全年稳步上扬，最后一季的租金较前一年同季上升4.1%。

展望未来，国家稳定和高质量发展，加上香港特区政府坚决以创新思维对接好国家“十五五”规划，扩大经济容量，因地制宜驱动增长和提升竞争力，预期可为香港及其物业市场提供底气，并有助于缓冲环球局势复杂多变所带来的不确定性。

本文源自：智通财经