遗产房怎么分？北京遗产纠纷律师：老年人居住需求优先考虑

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

【案例故事】

母亲想卖老房换电梯房，次子拒不分割：法院为何仍判房子归她？

赵阿姨与老赵1968年结婚，育有两个儿子：长子赵强、次子赵明。2010年，老赵去世，留下一套位于北京大兴的一号房屋（建筑面积56.06㎡）。这套房是夫妻俩1992年婚后购买，登记在老赵名下，属于夫妻共同财产。

老赵生前未立遗嘱，法定继承人只有三人：妻子赵阿姨、长子赵强、次子赵明。

如今赵阿姨年近八旬，腿脚不便，住在无电梯的老楼里上下困难。她想把一号房屋卖掉，换一套带电梯的房子养老。于是提出：房子归她一人所有，她按市场价分别给两个儿子各1/6的折价款（因房产50%属遗产，三人均分，每人得1/6）。

长子赵强同意：“房子给您，您给多少我拿多少，或者卖了分钱也行。”

但次子赵明坚决反对。他说：

当年哥哥离婚后搬回来住，自己曾担心“外人会说只有哥哥照顾妈”；

母亲当时承诺“以后亏不了你”，他才没反对；

后来母亲让他去公证处签放弃继承，说要卖房换电梯房，他拒绝了；

他还称母亲曾锁门不让他住，现在他要求保留房屋份额，主张居住权，不同意卖房。

双方协商无果，赵阿姨起诉至法院，请求依法分割房产。

【法院怎么判？三个关键点】

1. 房产性质明确：一半是遗产，一半归配偶

一号房屋系赵阿姨与老赵婚姻存续期间取得，虽登记在老赵名下，但属于夫妻共同财产。老赵去世后，50%份额归赵阿姨个人所有，另50%作为遗产由三位法定继承人（赵阿姨、赵强、赵明）平均分配，即每人继承1/6。

2. 虽一方反对，法院仍可判归一人所有

赵明要求“按份共有”，但法院认为：

房屋本就是赵阿姨与老赵的共同生活用房；

赵阿姨年事已高，有现实居住改善需求；

照顾老年人合法权益是继承纠纷中的重要考量因素。

因此，即便赵明不同意，法院仍判决房屋整体归赵阿姨所有。

3. 折价补偿标准清晰

经评估，一号房屋市场价值为153.04万元。

赵阿姨需向每个儿子支付：153.04万 × 1/6 ≈ 25.5万元。

最终，法院支持赵阿姨诉求，判令房屋归其所有，她分别向两个儿子支付25.5万元折价款。

【律师提示】

“居住权”不等于“所有权”

赵明主张“有居住权”，但法律上的居住权需通过合同约定或登记设立。仅因曾在此居住或父母口头承诺，不能阻止其他共有人主张分割或折价补偿。

老年人住房需求受法律倾斜保护

在遗产分割中，若房产为老年配偶唯一住房，且其有合理改善需求（如换电梯房），法院倾向于判归其所有，以保障晚年生活。

口头承诺难对抗法定继承

即便父母曾口头承诺“不会亏待你”，只要未形成书面协议或放弃继承的公证文件，子女仍享有法定继承权——但也不能以此阻却其他继承人的合理分割请求。

建议：涉及家庭房产分割，尤其是老年人作为共有人时，应优先协商折价方案；若无法达成一致，法院将综合权属、居住现状、年龄、生活便利等因素作出裁判。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。