挑高墅厅、宋风美学！江宁上秦淮，首个低密四代宅“剧透”

江宁上秦淮，首个低密四代宅即将亮相！
锐评君得到消息，去年7月30日拿地、容积率仅1.2的绿洲云台璟园，将很快公开、首开。老规矩，亮点抢先看：
① 规划打造17栋9-10层四代洋房，产品低密、纯粹；
② 主力户型99-166㎡，得房率最高近118%！其中166㎡为一层一户、带6.3米挑高墅厅的进阶改善设计，是板块内的“独一份”；
③ 公区配备下沉式会所、架空层泛会所（部分楼栋），园林景观沿袭绿洲地产的偏好，为宋风美学风格；
④ 室内精装配置很舍得投入，说一点独树一帜的，项目配备日立天氟地水系统，这在江宁前所未有。

01

绿洲云台璟园，是绿洲地产深耕南京、布局江宁的第三子。
2025年7月30日，绿洲地产以5.81亿底价拿下上秦淮G51地块，容积率1.2，楼面价10000元/㎡。

作为上秦淮的迭代之作，绿洲云台璟园规划打造17栋9-10层低密洋房，且为户户带露台的四代宅。

虽然尚未正式公开，可项目已流出的产品信息足够丰富，形成高辨识度标签。
标签一：宋风美学
拿到云台璟园的效果图，我们感慨：在云湖悦府、云湖十里院积累了丰富经验，绿洲地产对宋风美学的表达越来越炉火纯青。
小区主大门，是秀丽纤细的歇山顶造型，透着宋风的轻盈飘逸。水景基座、迎客松等，形成对称的层次感。

内部园林景观，以儿童运动场、雨水花园、风雨连廊等丰富设定，营造浓浓的场景感。建筑与自然无界融合，颇有宋代写意山水的意境。

标签二：全能公区
绿洲云台璟园规划有下沉式会所，部分楼栋为首层架空的泛会所，涵盖休闲、会客、健身等功能的同时，保持宋风格调。

标签三：挑高墅厅
这两年，上秦淮虽然陆续出让了一些住宅用地，但都还没进入实质开发阶段，现阶段只有紫京四季在卖现房。
填补板块的新盘空档期，绿洲云台璟园必然紧跟政策导向，做迭代四代宅。我们惊喜地看到，项目的四个主力户型做得都不错，尤其是166㎡纯改善大户型。
这款户型是一层一户的设计，6.3米挑高墅厅错位分布，形成乐高堆叠的巧妙。

挑高墅厅连接超大露台，上秦淮“独一份”，效果图太惊艳了！

看下户型图，这是四房两厅两卫、五开间朝南、动静分区的设计，只有50套，稀缺性不用多说。
飘窗全赠送的缘故，每个房间都很宽敞；主卧更是将超大衣帽空间、主卫配好，刷新板块改善想象力；得益于高达64㎡的赠送面积，得房率近118%。

其他户型图如下：

建面约99㎡三房两厅两卫，为三开间朝南的方正设计，套房主卧连接挑高露台、客餐厨空间一体化。加上全赠送的露台、飘窗，半赠送的阳台，得房率约100%。

建面约114㎡三房两厅两卫，做了三开间朝南、大宽厅的设计，主卧、儿童房、客卫等空间，均较99㎡户型宽敞不少，得房率近101%。

建面约128㎡四房两厅两卫，进化到四开间朝南，套房主卧的挑高露台+飘窗，形成270°观景视野，半赠送的南向阳台连接宽厅和南向书房。这款户型的全赠送面积超30㎡，得房率约105%。

标签四：舍得投入
绿洲地产做产品向来扎实、舍得投入，在云台璟园：
外墙施工经过10道工艺，窗户为内置百叶窗的断桥铝三层中空玻璃；

室内装修配置，选用日立天氟地水系统、日立双新风系统、德系高仪卫浴、菲林格尔木地板、老板厨电、欧派橱柜等。其中，日立天氟地水系统是江宁首个，相较燃气锅炉式地暖节能59%。

02

随着时间的推移，江宁上秦淮的开发成熟度、城市界面、配套产业，都可圈可点。
绿洲云台璟园所在的地段，十分能打。

一方面，它与紫郡府、上淮铂悦府等住区为邻，这里没有城中村的破乱，只有商品房集中的秩序感；
另一方面，它与形形色色的产业集群大楼，商场、地铁站的亲密值很高，是典型的产城融合样板。
别忘了，这两年上秦淮还在升级产业、升级配套，拿与大家息息相关的生活配套来说，地铁3号线三期已兑现，悠湖湾购物中心、江宁妇幼保健院也已蓄势待发。
图片来源于江宁发布
云台璟园的潜在客群，也相当可观。
第一类，高知产业人群。以科创产业+文旅+商业+人居为底盘，上秦淮已汇聚20万复合型人才，哪怕只有10%的人想在此安家落户，衍生的置业需求也足够庞大。
第二类，地缘改善人群。上秦淮渐入佳境，最早的一批业主进入了“住得更好”的置换周期，他们中，有的家庭结构发生了改变，有的想提升居住品质与体验。板块新房几乎断档的当下，云台璟园的出现，正好承接大家丰富又具象的改善需求。
最后说说云台璟园的操盘手，绿洲地产。

深耕行业数十年，绿洲地产布局房地产开发、建筑工程施工、室内外装修设计、物业服务等细分赛道。

房地产行业狂飙突进的几年，部分开发企业放大杠杆、追求高周转，为自身安全埋下隐患。

绿洲地产却保持清醒的头脑，以长期主义为导向，坚持0融资0抵押0负债0杠杆，凭借强大的现金流，用自有资金进行楼盘开发。

以南京市场为例。2021年11月首进南京，绿洲地产陆续开发了云湖悦府、云湖十里院。实行封顶开盘销售政策、让买房人所见即所得不说，直接现金拿地，有几家开发商愿意，或者有能力这么做？

绿洲云湖十里院实景图

现在，绿洲地产潜心打磨云台璟园，我们认为，这个新盘大概率会延续此前的风格，从兑现度、诚意度等多个维度，让买房人买得安心，住得舒心。