物业公司反向筛选小区！收缴率不足50%就退场，小区失管6年？

2269天过去，杨女士还留着那张物业费收据。这是她最后一次缴费，时间定格在2020年2月1日。

淡蓝色的手写字迹正在褪色。和字迹一同“消退”的，还有收据背后的东平苑。

由于社区代管难以替代专业服务，在没有物业的六年里，东平苑逐渐进入一种失序状态——垃圾集中堆放在门口等待清运，楼道无人打扫，落叶越积越厚；门禁缺失，外来车辆随意占位。

东平苑在广州番禺，是一个单位自建小区，共有三百多户，2003年入伙。随着原单位职工陆续卖房离开，管理主体退出，加上部分业主长期拖欠物业费，原物业公司最终因无法维持运营而撤场。

杨女士告诉时代财经，当时东平苑的物业费是0.68元/平方米/月。

杨女士保留至今的收据，受访者供图

东平苑的情况并非孤例。克而瑞数据显示，2025年全国物业撤场项目达173个，其中主动撤出占比64.7%。中指研究院的报告亦显示，2024至2025年，TOP50物企在管项目主动撤场率同比增长37%，住宅项目占比超过八成。

物业公司开始主动离场，甚至打破不退出关联地产公司项目的旧有逻辑。

“十年前，万科物业在深圳承接一个头部房企开发的项目，当时我很震惊，其下属物业居然可以放弃关联地产企业开发的项目。”万物云董事长朱保全在2025年《致股东书》中回忆。

但去年，万科物业在天津首次退出关联方开发项目，“这是对历史内部红线的突破”，朱保全说。

物业撤退之后，谁来接住这些小区？曾经依赖规模扩张的物业企业，又将如何在出清与收缩中保持增长？

业主不满意服务，物业收款难

“物业已经遣散了保安，现在外卖骑手随便进出小区，家门口也很久没人打扫了”，一方上和府业主伍悦（化名）说。

11天后，这个小区也将进入没有物业的状态。伍悦告诉时代财经，管家在业主群通知称，由于经营收入已无法覆盖基础服务所需的必要成本，项目长期处于严重亏损状态，万科物业决定于4月30日正式退出。

伍悦家楼下大堂，受访者供图

一方上和府位于浙江金华，2023年交付，物业费3元/平方米/月。“对于我们小县城来说，这个物业费是偏贵了”，伍悦说。

物业公司也有自己的难处。负责小区物业服务的万科物业表示，“自入驻以来，项目收入与支出严重不对等，尽管采取了多种措施仍难以为继”。

时代财经了解到，由于精装问题未能及时解决引发业主不满，最终转化拒缴物业费。据伍悦从管家处得到的信息，去年一方上和府物业费收缴率不足50%。

收费难是物业行业普遍面临的问题，也是物企主动撤场的原因之一。

近两年，多地出台物业费指导价，对前期定价及涨幅进行约束。部分业主基于价格应下降或服务未改善的预期，选择延迟甚至拒缴。

无锡一位业主就在社交平台发帖直言：2.5元/平方米/月的物业费，换来一地鸡毛的服务——公共管道堵塞无人处理、公共能耗数据不透明、发票开具不规范，“我并非拒缴物业费，而是拒绝为不匹配的服务买单。”

另一方面，随着销售放缓，开发商未售房源增加，大量空置房拖欠的物业费逐渐累积成大额应收账款，部分项目甚至高达数百万元。这部分应收账款往往最终演变为坏账。

“一个交付的小区可能会有超过30%的未售房屋，这样的项目要承接吗？”朱保全直言。

数据显示，全国物业服务企业平均收缴率已连续四年下滑，2025年降至71%。其中，上市物企约为78%，中小物企普遍低于65%，部分项目甚至跌破50%。

“果断退出”，退盘潮蔓延

收入端承压的同时，成本却高度刚性。

越秀服务披露的数据显示，其基础物管毛利率同比下滑3.7个百分点至11.3%，主要受人工成本上升拖累。

利润下滑叠加坏账风险，上市物企开始退出那些不赚钱的项目。

在今年3月的业绩会上，万物云首席运营官何曙华明确表示，公司已成立专项小组治理存量亏损项目，通过弹性定价改善经营，“无法扭亏的项目将果断退出”。

类似的逻辑已经在更多物企内部形成共识。

碧桂园服务管理层表示，不会轻易放弃任何一个亏损项目，但确实难以扭亏的将主动清退，去年退出约1%项目。

2025年，中海物业约满及退盘项目面积达5560万平方米，同比增长25%。华润万象生活从南通长乐物业、润悦南通及润悦厦门等主体撤回部分项目。永升服务退出超过200个项目，“这些项目在我们评估中属于质地不佳、基础条件较差、运营难度较大的资产，不符合公司当前战略布局。”永升服务总裁林祝波表示。

整体来看，2025年，50家披露在管面积的上市物企合计管理面积约75.1亿平方米，同比增长5.3%，增速较上年回落1.4个百分点。作为对比的是，2021年这一指标曾高达49.2%。

图源：pexels

“当前物企退盘，本质上是企业战略调整的结果。”中物智库创始人杨熙认为，无论是央国企背景物企，还是绿城、龙湖、万科等市场化程度较高的公司，已从规模导向转为盈利导向，项目是否具备持续盈利能力，成为核心判断标准。

更深层的矛盾，在于物业服务的隐性价值长期被低估。

“业主往往关注门岗态度、保洁频次等显性体验，但物业更核心的职能，是对建筑本体及设施设备的长期维护。”杨熙指出，电梯、消防系统等关键设施的维护，直接关系到资产寿命与安全性，但这些价值难以被即时感知。

这也意味着，一旦物业退出，短期内或许带来费用下降，但长期来看，维护缺位反而可能推高整体成本。

“这本质上是一个市场教育的过程。”杨熙表示，随着部分小区在物业撤场后陷入治理困境，业主或将逐步重新认识物业服务的真实价值。

谁来接盘？

物业撤退之后，真正的问题才刚刚开始。

曾仪（化名）在华东一家品牌物企工作多年。近期，他所在公司接手了一个“撤盘”项目。

该小区位于杭州，总建筑面积约12万平方米、总户数不足千户。由于业主与前任物业公司未能就收费标准达成一致，后者于去年年中退出。在街道办协调下，小区一度由当地一家小型物业公司应急托管。经过数月磋商，曾仪所在公司最终完成“接盘”。

事实上，对于头部物企而言，不足千户的体量算不上优质标的。这也意味着类似的小区需要花费更长的时间来寻找接盘方，而在此期间，业主们或需要忍受杂乱无序的小区环境。

曾仪表示，公司评估是否承接，核心看账能不能算得过来。评估重点包括管理面积、户数规模、当前收缴率以及设备状况等基础条件，同时也会测算广告位等公共收益潜力。如果项目规模适中、收缴率相对稳定，且硬件条件尚可、维护成本可控，那么改善空间会更大，企业也更愿意进入。

但即便经过筛选，收缴率仍然是绕不开的难题。“我们内部有句话叫，‘（收物业费）靠感动业主’。”曾仪坦言。

为了提高收缴率，物企们也在尝试新的办法。

万科物业2024年底启动的“弹性定价”实践，尝试将物业服务拆解为可量化的服务清单，并附带成本构成说明，让业主了解钱花在了哪里。

以山东烟台莱山区四季花城为例。在街道与社区的推动下，今年年初四季花城引入万科物业，采用“业主点单”的服务模式，将服务拆分为底线服务与可选服务两类。业主根据实际需求勾选服务内容并调整频次，最终形成一份涵盖六大类、300余项内容的定制方案。

杨熙认为，这一模式的核心在于阳光透明和共同参与。过去由物业公司单方面制定标准，而现在则转为双方协商，既提升了业主对服务内容的理解，也为后续监督与考核提供了基础。

中高端项目之外，物企也开始下沉，探索低物业费场景下的可行路径。

2025年底，碧桂园服务推出面向老旧社区的自有品牌“悦佰家”，在上海、北京、深圳、武汉等地落地项目。

“悦佰家是针对低物业费产品的专属运营模式。”碧桂园服务运营管理中心总经理赵嘉杰介绍，这一模式坚持低价、普惠，重点保障安防、消防、电梯维保等基础服务。

图源：pexels

曾仪的公司正在探索片区化管理——通过整合周边多个老旧或低收费小区，由同一物业公司统一运营，以规模效应分摊人力等刚性成本。“单个小区规模较小时，企业往往难以覆盖成本。但如果形成片区化运营，整体账是可以算得过来的。”

拒绝“有毒”的规模

退盘潮更深层的意义，在于行业规则的改变。

过去十年，物业行业的核心逻辑是规模扩张，拼在管面积、拼合约面积、拼增速。现在，这套逻辑正在失效。

“规模竞赛已进入尾声，下一阶段比拼的是单盘产出和项目质量。”中物智库的报告指出，在管面积和合约面积的增速均已放缓至个位数，这意味着行业已彻底告别过去依赖母公司输血的高速规模扩张期，正式迈入存量深耕时代。

在这一背景下，企业的扩张策略迅速收紧。

克而瑞指出，物企并非不再拿项目，而是拒绝“有毒”的规模。在收缩后的核心市场内，企业的增长策略更加强调质量优先。

物企普遍设立更严格的财务与风控约束，例如明确毛利率红线、回款周期上限等，在确保项目不亏、现金不沉的前提下，才会出手获取项目。

这种转向，也同步体现在区域布局上。

2025年，23家披露数据的上市物企单城市在管面积均值达到168.7万平方米，同比增长6.5%。在持续退出低效项目的同时，企业正将资源向高能级城市集中，通过提升单城管理密度，摊薄成本、放大规模效应。

增长焦虑并未消失。杨熙指出，受新房市场收缩影响，物业行业整体营收增速已降至约4%，外部动能明显减弱。但结构性机会仍在：一方面，通过承接出清后的优质项目提升份额；另一方面，加速向设施管理、资产运营等高附加值领域延伸，并借助科技手段实现降本增效。

物企的业务触角向非住领域延伸。

2025年，中海物业新签订合约额52.4亿元，其中非住宅项目31.3亿元，在管面积占比68.4%。新增项目包括南京中兴通讯雨花园区等商业业态，中南大学、北京语言大学等公建业态，以及天津东丽区西片区环卫一体化项目等城市服务业态。过去一年，碧桂园服务在整合营销、家居零售、酒类等六大市场化战略业务实现收入近25亿元，贡献增值收入的大半壁江山，年化增速达40%甚至100%。

当物业公司开始选择小区，小区也被动进入了一场更为残酷的筛选之中。但被筛选的，不只是小区。朱保全认为，当前物业市场竞争处于战国时代，未来企业数量将从十万量级向万量级缩减。

不是所有社区，都能留在被服务的那一侧；也不是所有物业公司，都能留下来提供服务。物业终将要从一门规模生意回到关于价值与信任的生意。