万科“化债求生”：先还40%再拖一年，房企巨头还能撑多久？

万科再次抛出了“以空间换时间”的展期方案，将一只20亿元规模、利率为3.1%的境内债券展期一年，条件是预先偿还40%的本金。这已是万科继此前成功将“23万科MTN001”等债券展期后，又一次针对即将到期的公开债务祭出的“缓兵之计”。

万科之所以如此费尽心机地“拆东墙补西墙”，根源在于其财务基本面已千疮百孔。根据其3月31日发布的财报，万科2025年实现营收2334亿元，同比暴跌31.98%；归母净利润更是巨亏885.56亿元，同比扩大近八成。这一业绩不仅远超公司此前预期，更是其自1991年上市以来第二次出现全年亏损。

在如此惨淡的经营业绩下，万科的债务问题显得尤为触目惊心。财报显示，其负债总额高达7847.62亿元，净负债率飙升至123.48%。截至2025年末，公司有息负债合计3584.8亿元，其中一年内到期的债务规模高达1605.6亿元，占比近45%；而期末货币资金仅有672.41亿元，现金短债比低至0.42倍，资金缺口巨大，偿债压力已进入集中释放期。

事实上，万科的债务危机早在年初就已现端倪。今年1月，万科就曾对“21万科02”等多只债券提出类似方案，以40%首付换取剩余60%本金展期一年，最终以92.11%的支持率惊险过关。但这一次，随着巨亏财报的公布，投资者的容忍度和信心还能否维持，无疑要打上一个巨大的问号。

万科管理层在年报中坦言，公司当前经营形势依然十分严峻。尽管万科在自救，并获得了大股东深铁集团和部分银行的支持，但市场对其能否穿越周期仍充满疑虑。值得注意的是，监管层对房地产的政策已从过去的“增长引擎”定位，转向了“系统性风险底板”的考量，这意味着行业面临的已不仅仅是周期性问题，更是根本性的逻辑重塑。

万科如今的处境，无疑是整个中国房地产行业从高杠杆扩张到痛苦出清的一个缩影。这家曾经的地产标杆，现在正用一次次的“以资换时”艰难求生。对于债权人来说，拿到40%的本金至少比未来可能血本无归要好；而对于万科来说，能否在争取到的一年喘息期内，真正找到长效化债方案，仍是未知数。毕竟，债务可以展期，但信任一旦透支，就很难再重建了。