又一单机构间REITs获批，券商争相布局，规模有望突破千亿

财联社4月21日讯 （记者 王玉玲）日前，“财通资管-阿特斯持有型不动产资产支持专项计划（碳中和）”获得上海证券交易所批复，成为全市场首单以储能电站作为基础资产的机构间REITs产品。

机构间REIT业务从去年底开始提速，在今年延续快速发展态势。Wind数据显示，今年已有12单机构间REITs成功发行，发行金额124亿元。华泰证券资管预计，2026年内新发机构间REITs规模有望突破千亿，进入快节奏爆发式增长阶段。

各家券商、资管机构都在重点布局这一业务，其背后逻辑在于：机构间REITs业务周期长、能够提供长期持续的现金流，有望对冲传统投行业务的周期性波动；同时，推动机构实现从被动管理向主动运营的升维，具有显著的长期战略价值。

“投行实力强的券商可以结合内部资源整合能力形成在细分领域的领头羊，打造差异化特色。”有券商战略部人士表示。

机构间REITs为何热度升温?

机构间REITs最初叫“持有型不动产ABS”，俗称“私募REITs”，是2023年监管和市场对我国“多层次REITs市场建设”的一次成功探索。机构间REITs仅针对机构投资人推广销售，是以ABS产品为载体，实际投资范畴则对标公募REITs的基础资产投资范围，且可以使用较高比例的银行杠杆的一款权益型REITs产品。

2025年以来，这个原本较为“小众”的品种越来越多地进入投资者视野，各大券商也在积极布局机构间REITs业务。关于机构间REITs热度升温的原因，财通资管总经理助理叶晓明认为，首先是机构间REITs的灵活机制设计，其定位于私募权益型上市的标准化产品，与面向公众投资者的公募REITs相比，具有更广泛的准入资产类型，在资产筛选、估值定价等方面更能适配不同类型存量资产；

其次是投资端资产配置需求的爆发，在经济波动背景下，险资、银行理财等长期资金对稳定现金流资产的需求激增，机构间REITs成为稀缺选择；

最后是原始权益人认知的实质性提升，越来越多企业意识到机构间REITs是实现“投融管退”闭环的有效工具，一批大型地产企业在机构间REITs领域已有实质性探索，这为后续的商业不动产REITs提供了宝贵的经验借鉴。

华泰证券资管不动产证券化业务总监吴重骐从投资端进一步补充称，机构间REITs天然就是投资驱动型的产品，它有效解决了耐心资本对优质的权益资产的配置需求，“量大管饱”、“权益属性”、“低波动性”的标签天然是保险资金的首选，2025年就有越来越多的保险机构频频出手参与机构间REITs的投资，这有效弥补了保险资金在公募REITs的一级市场欠配和二级市场相对较高波动的投资遗憾。

银行理财资金先天在规则上就具备投资机构间REITs的条件，但其对本金损失风险和流动性风险的承受力都弱于保险资金，所以参与的额度和频次都略逊一筹，但随着机构间REITs存量市场做大，其广阔的二级市场交易空间也将将吸引更多理财资金参与。

信托资金也是比较适配机构间REITs的专业投资机构，信托机构往往具备不动产和非标投资的丰富经验，对收益率的门槛要求又高于信用债，未来有望成为机构间REITs的生力军。

对于券商而言，积极布局该领域更蕴含深刻的战略考量。在一位券商战略部人士看来，机构间REITs业务周期大多在10年以上，收费可持续，对于券商来说，增加了一个持续现金流业务。“REITs业务涉及部门较多，投行、资管和机构能力的整合非常重要。投行实力强的券商可以结合内部资源整合能力形成在细分领域的领头羊，这就是这块业务对券商的战略价值。”该人士表示。

叶晓明认为，对券商而言，REITs业务具有双重战略价值：一是开辟长期收入来源，其产品管理费、扩募承销及做市等收入，能共同构成长期持续的现金流，有望对冲传统投行业务的周期性波动；二是推动综合能力升维，管理人不再是“收过路费”式的被动管理，而是需要具备提升资产运营、甚至通过资本运作优化资产组合的主动管理能力，要求深度整合投行、资管、研究和机构销售能力。

他认为，未来可能的破局路径在于：一是聚焦垂直领域，依托区域资源深耕特定资产类型REITs（如能源、商业不动产等）；二是构建生态协作网络，联合地方政府、国有企业、Pre-REITs基金形成“资产孵化-发行-运营”闭环。

从探索迈向千亿级规模

回顾机构间REITs业务的发展，首单机构间REITs“华泰-中交路建清西大桥项目”在2023年底发行设立后，市场经历了2024年一整年对这一创新金融产品的探讨和摸索，投资人建立针对机构间REITs的投资流程，发行人重新学习通过该产品进行权益融资、盘活存量的通路。2025年初，证监会、交易所进一步确定了大力推动机构间REITs发展的政策导向，因此，2025年是投资人和发行人主动实践，双向奔赴的一年。

不过，2025年只是相较于前两年比，机构间REITs有了明显增长，但总体而言2025年投资人和发行人仍在摸索和尝试阶段，投资人搭建制度、企业首发尝试是双方的年度主题。

吴重骐判断，经过2025年的摸索，2026年机构间REITs发行量有望实现快速突破。关于细分的资产类型，从纯行业选择的视角来看，他更看好：数据中心、消费基础设施、定制化产业园区、新能源资产，投资人有望在10-15年通过资产运营收益收回初始投资。但从机构间REITs的发行量来看，他更看好央企持有的：高速公路、自用写字楼、园区，能源资产等，它们更契合央企盘活存量，降低负债，增加权益融资的内生需求。

“今年我们还观察到，大资金方主导的非标投资（如以信托、私募基金、股权直投的存量投资业务）转化成标准化的机构间REITs，其投资标的可能更多集中在商业不动产、仓储资产等行业，但保险等耐心资本具备以时间换空间的资金期限优势，因此资金方主导的非标转标机遇可能主导2026年度机构间REITs快速上量。”吴重骐表示。他预计，2026年内新发机构间REITs规模有望突破千亿，进入快节奏爆发式增长阶段。

券商争相布局，加码抢占赛道

考虑到REITs业务的战略价值及未来的爆发式增长潜力，各家券商及资管公司均将其作为重点业务部署。

叶晓明表示，REITs作为金融机构服务实体经济、盘活存量资产、助力高质量发展的创新金融工具，在各类经济金融政策文件中被频繁提及。财通证券已把REITs业务作为战略型业务之一，将其纳入“三投联动”一体化协同体系，组建跨部门专项工作组。

财通资管投融联动业务条线已将机构间REITs作为重点工作来抓，力求覆盖从浙江省到全国、从国企到大型民营公司等多样实体经济主体，从更广范围、更深层次参与到扩大有效投资的金融活动中。当前主要锚定能源和商业不动产领域，正筹备阿特斯储能机构间REITs等多个重点项目。为确保REITs业务长期可持续发展，公司在资源和机制上进行了系统性升级，持续打造专业的精细化运营管理团队，强化跨部门协同，并与外部专家机构建立长效战略合作，力争投资者和发行人效益最大化。

叶晓明介绍，作为浙江省属券商的全资子公司，财通资管一直秉持“做浙商浙企最信赖的资产管家”的理念，基于浙江的区位禀赋，将长三角特色产业作为最重要的展业方向，长三角区域是国内经济最成熟的区域之一，各类基础设施和不动产发展成熟。资产类型上，聚焦于市政基础设施、新能源、商业不动产三大方向：在市政基础设施领域，重点服务于浙江省各地市存量基础设施盘活，助力地方平台实现产业化转型；在新能源基础设施领域，开发省内外分布式光伏、储能、风电等项目；在商业不动产领域，聚焦经济较发达区域，服务于商业综合体、商业零售、酒店、专业市场等商业不动产盘活，以及高端制造园区、智慧物流枢纽、IDC等新基建领域，以资本为纽带，打造跨区域项目运营管理新模式。

华泰证券资管早于2015年就开始参与REITs市场。据吴重骐介绍，华泰证券资管不动产证券化团队从2015年起就一直专注于不动产和基础设施资产的投资运营融资业务，也是多层次REITs市场的深度参与者。2025年，华泰证券资管不动产团队推动了 6单机构间REITs的申报和发行，资产类型包括：租赁住房、高速公路、定制化园区、写字楼、数据中心和新能源资产等，并完成了“华泰-上海中建广场项目”和“铁建昆仑秀松高速”的发行上市。

作为市场首单机构间REITs的管理人，华泰证券资管长期以来积极重视该项业务的发展与布局，机构间REITs在未来很长一段时间都是公司重点布局的业务线。

“2026年，我们会进一步加强存续期管理的人员投入，确保越来越大的机构间REITs存量盘子能高效稳健运转，及时监控资产表现，及时向投资人披露资产的变化，让投资人和发行人重视资产的长期表现，为机构间REITs市场的健康发展出一份力。”吴重骐表示。

今年已发行3单机构间REITs业务的国金资管告诉记者，公司将机构间REITs业务定位为“服务实体经济盘活存量、构建多层次REITs生态的重要战略业务”。业务布局上，2025年人员编制较2024年有所增加，吸纳了行业内外的专业人才，以提升专业服务能力。在科技与风控投入方面，加大了对资产运营监测系统的研发投入，利用大数据监控底层资产的客流、销售额、能耗等指标，旨在为投资人提供更透明的信息披露，同时也为资产估值提供数据支持。