买受人未按约定分期付款，出卖人能否以根本违约为由要求解除合同？

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案情简介

多年前，张大叔与侄子小张两家关系亲近。2018年，张大叔将一套与开发商签订买卖合同并已付完60万元房价款（含首付20万元及贷款40万元）的房屋转卖给侄子小张，双方口头约定房屋按照原价格出售，小张需先向张大叔支付其已付的首付款20万元及已偿还的房贷10万元，剩余30万元房贷本息由小张以按期打入张大叔还贷账户的方式支付。此后，小张如约支付了30万元，并开始按月偿还银行贷款，同时出资对房屋进行装修并搬入居住。

2024年，因两家关系恶化，张大叔在开发商通知可以办理房产证后私下办理了该房屋的产权证，将房屋登记在自己名下。小张与张大叔协商过户未果后一气之下停止了偿还银行贷款，张大叔自行偿还了两年贷款约6万元，双方亦未再沟通联系。2026年初，张大叔向法院提起诉讼，主张小张连续两年未按约定偿还贷款，导致其“及时收到全部房款、解除贷款责任”的合同目的无法实现，已构成根本违约，要求解除双方的房屋买卖合同，判令小张返还涉案房屋。

小张辩称，停止还贷是因张大叔自行办理房产证并明确表示拒绝过户，其可以一次性还清全部剩余贷款，房屋买卖合同无需解除。

法院审理

法院经审理认为，本案的争议焦点在于小张两年未按约定履行分期付款义务，是否构成“根本违约”，致使张大叔的合同目的无法实现。

本案中，张大叔出卖其房屋核心目的在于获得60万元的房屋价款。经查，涉案房屋买卖合同小张已履行40余万元的付款义务，连续两年未按期支付的款项合计约6万元。根据《中华人民共和国民法典》第六百三十四条第一款规定，分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。本案中，小张未支付到期价款的数额未达到全部价款的五分之一，且张大叔也一直未催告小张在合理期限内支付到期价款。因此，小张未按期支付分期款项的行为虽属违约，但尚未达到致使合同目的不能实现的根本违约程度，加之小张明确表示可以一次性付清剩余款项，对于张大叔主张解除房屋买卖合同的诉讼请求，法院不予支持。

考虑到简单驳回张大叔的诉讼请求后，涉案房屋买卖合同的继续履行仍困难重重，为实质化解双方之间的矛盾纠纷，法院组织了多轮调解，最终促成双方达成调解协议：一、房屋买卖合同继续履行；二、小张一次性付清全部剩余款项，张大叔配合办理房屋解押手续；三、小张另行向张大叔支付房屋溢价补偿款10万元，张大叔在收款后配合办理房屋过户手续。目前，该调解协议已履行完毕。

法官说法

民事合同签订后，缔约方均应按照约定履行己方义务。在合同履行过程中，若因客观情况发生变化导致合同难以继续履行，经双方协商一致可以解除合同，或者出现约定解除事由或法定解除事由，由解除权人行使解除权使合同权利义务终止。

《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款明确了合同法定解除须达到根本违约的程度。根本违约并非“任何违约”，必须达到导致合同目的不能实现的程度。在司法实践中，认定根本违约通常要求：违约后果严重，使得守约方无法获得合同下其主要利益；违约无法通过继续履行或采取补救措施予以弥补；守约方继续维持合同将承受不合理的损失或风险。

在分期付款买卖合同中，当买受人逾期支付款项时，出卖人往往因对其后续履约能力丧失信心，迫切希望解除合同、取回货物或一次性付清全部剩余款项。但出卖人是否能行使上述权利，取决于合同约定和法律规定。如果合同对此无明确约定，则需要同时考虑买受人未支付到期价款的数额是否达到全部价款的五分之一，以及其经催告后是否在合理期限内仍未支付到期价款，并非逾期付款即可当然解除合同。

法官提醒：房屋买卖合同标的额大、履行周期长，口头约定极易引发争议，建议买卖双方签订书面合同，明确房款、付款方式、过户时间及违约责任等，既可以督促对方全面履行自己的合同义务，也可以有效管控合同风险。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的事实。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

第五百六十三条第一款有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第六百三十四条第一款分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。

来源： 山东高法

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