华安百联消费REIT季报解读：加权平均剩余租期降19.76% 租赁单价下滑8.33%

来源：新浪基金∞工作室

主要财务指标：净利润1099万元 年化现金流分派率4.58%

报告期内（2026年1月1日-3月31日），华安百联消费REIT实现本期收入6181.24万元，本期净利润1098.72万元，经营活动产生的现金流量净额2594.80万元。现金流分派率方面，本期为1.13%，年化现金流分派率达4.58%。

主要财务指标报告期金额（元）本期收入61,812,372.18本期净利润10,987,175.12经营活动现金流净额25,948,003.31本期现金流分派率（%）1.13年化现金流分派率（%）4.58

可供分配金额方面，本期合并净利润1098.72万元，加计折旧和摊销2748.07万元后，息税折旧及摊销前利润（EBITDA）为3846.78万元。经调增项（785.03万元）和调减项（-985.71万元）调整后，本期可供分配金额为3646.11万元。

基金净值表现：未披露净值增长率相关数据

投资策略与运作分析：引入三大新品牌 优化业态组合

报告期内，基金围绕“品质家庭、精致女性、轻质生活”定位，从招商、营运、推广三方面推进运营。招商方面，1F引入日本高端滑雪户外品牌PHENIX，强化高端机能与户外生活体验；6F将部分零售区域转型餐饮，引入云南野生菌火锅品牌季季山；B1引入国潮香氛品牌宋朝香氛及阿荔潮汕菜，打造年轻潮流空间。精细化营运上，跟踪重点品牌销售，扶持头部品牌提升会员转化。市场推广方面，新春非遗及十九周年庆活动入选上海十大春节打卡点，3月花朝节、Fufusoul潮玩特展带动客流环比提升，同时参与“乐活上海”消费券活动拉动餐饮零售增长。

基金业绩表现：营业收入同比降2.34% EBITDA微降1.95%

项目公司（上海又一城购物中心有限公司）报告期内实现营业收入6111.90万元，同比下降2.34%；营业成本/费用6305.61万元，同比下降5.09%；EBITDA为4088.57万元，同比微降1.95%。从收入构成看，租赁业务收入占比58.25%（3560.95万元），同比下降11.21%；联销业务收入占比17.68%（1079.00万元），同比增长22.80%；物业及综合管理费收入占比16.39%（1001.74万元），同比增长15.74%；其他收入占比7.68%（469.20万元），同比下降11.60%。

不动产项目运营指标：出租率稳定95.16% 租金单价同比降8.33%

截至2026年3月末，项目可供出租面积5.84万平方米，同比增长4.04%；实际出租面积5.56万平方米，同比增长4.17%；出租率95.16%，同比微增0.13个百分点，保持高位稳定。但租赁部分平均租金单价为209元/平方米/月，同比下降8.33%；加权平均剩余租期1.99年，同比大幅下降19.76%。租赁业务收缴率100%，同比提升1.36个百分点。

运营指标2026年3月末2025年3月末同比变化（%）可供出租面积（平方米）58,444.9056,175.714.04实际出租面积（平方米）55,614.9053,390.004.17出租率（%）0.13租赁部分平均租金单价（元/平方米/月）加权平均剩余租期（年）1.992.48租赁业务收缴率（%）1.36

租户结构方面，前五名租户租金收入合计762.95万元，占总租金收入的40.37%，其中第一大租户租金收入588.50万元，占比31.14%，存在一定租户集中风险。

资产负债情况：总资产增长5.78% 长期应付款保持15.56亿元

报告期末，项目公司总资产6.61亿元，同比增长5.78%；总负债17.76亿元，同比增长2.16%。主要资产中，货币资金1.90亿元，同比增长12.86%；投资性房地产4.01亿元，同比下降1.32%。主要负债中，长期应付款15.56亿元，与上年末持平，主要为承继的SPV公司对专项计划的股东借款负债。

基金资产组合：100%配置货币资金及结算备付金

除基础设施资产支持证券外，基金其他投资组合中，货币资金和结算备付金合计516.52万元，占比100%，无债券、资产支持证券等其他投资。

基金份额变动：份额总额维持10亿份 无增减变动

报告期期初及期末，基金份额总额均为10亿份，期间无份额变动。

风险提示：剩余租期缩短与租金下滑或影响收益稳定性

报告期内，项目加权平均剩余租期同比下降19.76%至1.99年，租赁部分平均租金单价同比下降8.33%，短期或对未来租金收入稳定性产生压力。同时，第一大租户租金收入占比超30%，租户集中风险需关注。

投资机会：业态调整与客流提升有望改善运营质量

尽管面临租金压力，项目通过引入PHENIX、季季山等新品牌优化业态组合，3月市场活动带动客流环比提升，联销业务收入同比增长22.80%，物业及综合管理费收入增长15.74%，显示运营调整初显成效。若后续新品牌培育顺利，或推动收入结构优化与业绩回升。

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