地产中介“二当家”去年亏损9663万，租赁业务成了压舱石

4月20日晚间，地产经纪公司我爱我家发布2025年年度报告。年报数据显示，我爱我家去年实现营业总收入104.8亿元，同比下滑16.4%；实现住房总交易金额（GTV）约2520亿元，同比下滑12.4%。

在利润方面，报告期内，我爱我家归属母公司所有者净利润为-9663.1万元，同比大幅减少231.63%。继2022年、2023年连续亏损，2024年扭亏为盈之后，我爱我家在去年再度由盈转亏。

我爱我家是地产中介领域规模第二大的企业，仅次于贝壳。从业绩表现来看，我爱我家业绩下滑的核心原因在于房地产经纪业务受市场环境拖累显著。

我爱我家近三年主要会计数据和财务指标，数据来源：公司年报

我爱我家在年报中明确解释，亏损主要源于三大非经常性因素的叠加影响：一是自持的云南地区部分投资性房地产产生公允价值变动亏损约5349万元；二是新房业务相关应收账款净额1.92亿元，对应计提减值准备约4172万元；三是总部大楼相关固定资产折旧费用约3251万元。

资产价值缩水和营收账款坏账两项合计约9521万元，是导致我爱我家年度亏损的直接原因。从季度表现来看，我爱我家2025年前三季度时间是盈利的，1-3季度归母净利润分别为627.1万元、3213万元、392.7万元，累计盈利约4232万元，但年末的计提资产减值等操作直接吞噬了全年利润。

我爱我家三大核心业务分别为：经纪业务（二手）、资产管理/相寓、新房业务。

其中，房地产经纪业务是我爱我家的核心收入来源，2025年该业务实现GTV约1998亿元，同比-13.7%。实现收入36.3亿元，同比下滑11.4%，毛利率16%，同比下降4.23个百分点，主要受二手房价格下跌、交易活跃度不足影响，佣金收入承压明显。

但从运营效率来看，公司的社区深耕策略成效显著，2025年单店成交额达1.02亿元/间，这一数据优于行业内其他头部企业，意味着单店覆盖的社区“房、客、人、店”资源半径显著扩大，客户黏性与服务效率得到提升。

2025年，相寓实现营收50.1亿元，是我爱我家旗下营收最高的业务板块。截至去年底，相寓在管房源规模达33.7万套，相较去年同期增长11.2%；平均出房天数为8.8天，出租率稳定在95%。

值得注意的是，2025年相寓业务收入同比有所下降，主要由于我爱我家推出的新产品“相寓优选”采用“净额法”核算收入所致——净额法仅将预期有权收取的佣金、手续费部分确认为收入，而非按交易总额确认，若调整回该部分收益，相寓业务毛利率达14.9%，同比提升2.2个百分点。相寓的租赁业务成为我爱我家的业绩稳定器。

靠租赁业务来平滑公司业绩曲线，成为头部地产经纪公司的共同特点。

我爱我家表示，面对过去一年租金回落、需求结构调整的市场环境，相寓仍能实现“质效双升”的良好发展态势，主要得益于主动求变，以产品升级与运营精细化积极应对行业挑战。公司重点推出“相寓优选”新产品，主打“租金无差价、空置期短、专属管家服务”优势，在业主资产收益与租客居住体验之间实现双向赋能。

新房业务是受行业调整影响最为显著的板块，2025年新房找房热度同比下降11%，改善型客户成为主力需求，58.4%的购房客户有改善需求，且以“卖小换大、卖旧换新”为主。受此影响，我爱我家新房业务全年实现收入9亿元，同比下降21.8%，成为三大业务中降幅最大的板块；实现GTV约为343亿元，同比-10.0%；毛利率约为10%，同比下降约1.92个百分点。

我爱我家表示，新房业务收入的下降主要受到行业销售规模和销售价格下降的影响所致。报告期内，公司新房业务应收账款继续保持下降趋势，截至2025年底，公司新房业务相关的应收账款净额已经下降至约1.92亿元，其中一年以内应收账款金额约为1.59亿元，二年到五年应收账款金额仅为0.33亿元，经营风险显著降低。

截至报告期末，国内运营门店总量2475家，其中直营门店2046家，加盟门店429家，经纪人总数约3万人。

2025年，房产中介行业呈现“头部集中、弱者出清”的格局，行业集中度持续提升，头部企业凭借规模优势、多元布局与高效运营，展现出更强的抗周期能力，但短期盈利能力承压。

从行业整体来看，相关统计数据显示，2025年全国经纪人数量减少3.8%，线下门店持续缩减，中小中介企业因资金实力弱、运营效率低逐步退出市场，已经从“胜者为王”的时代到了“剩者为王”阶段，企业现金流、可持续运营能力成为比利润更重要的指标，头部企业有更大的希望穿越周期。