华润置地转让华润万象城

根据最新信息，华润置地正在转让成都华润万象城项目，这是其资产优化战略的重要一步。

一、转让具体情况

2026年4月20日，华润置地通过第三方产权交易平台预披露转让华润置地（成都）发展有限公司100%股权，该公司正是成都"地标级"万象城综合体的运营主体。

• 转让标的：华润置地（成都）发展有限公司100%股权

• 转让方：超智资源有限公司（隶属于华润置地）

• 批准情况：2026年4月初已获得华润置地总部批准

• 公司背景：该公司成立于2005年底，注册地位于成都市成华区双庆路6号，即成都万象城所在地

二、成都万象城项目概况

成都万象城是华润置地的重要核心资产，具有以下特点：

1. 项目历史：成都万象城于2012年5月11日开业，是华润置地继深圳、杭州、沈阳之后的第四座万象城。项目总建筑面积约32万平米，其中购物中心24.4万平米，华润大厦超高层甲级写字楼7.4万平米。

2. 设计特色：项目由世界排名第一的商业地产设计公司Callison操刀设计，斥资25亿打造，首次在成都采用"退台式"设计，考虑到了成都人喜欢户外休闲的习惯。

3. 金融价值：2020年11月，华润置地以成都万象城为基础资产在深交所成功发行首单CMBS产品，发行规模25.01亿元，期限18年，优先级票面利率为3.8%。当时成都万象城的评估值为54亿元，2020年实现租金收入3.65亿元。

三、转让背景与战略考量

1. 华润置地的整体业绩压力

2025年华润置地面临明显的业绩压力：

• 前11个月累计合同销售金额约1926亿元，同比减少15.9%

• 总合同销售建筑面积约754.5万平方米，同比减少24.8%

• 虽然经营性不动产业务租金收入增长13.2%，但开发业务"量价齐跌"的压力显著

2. 资产处置的连续性

此次转让并非孤立事件，而是华润置地系统性资产优化战略的一部分：

• 2025年11月30日：华润置地已挂牌转让贵阳万象汇和西咸万象城两个项目，转让底价合计约20.78亿元

• 交易条件：要求一次性付款，且受让方需接受并继续履行已签署的《运营管理服务协议》，这意味着华润置地虽不再拥有项目产权，但仍保留运营管理权

3. "变轻"战略与资本运作

华润置地正在实施从"重资产持有"到"大资管循环"的战略转型：

• Pre-REITs基金设立：2025年12月，华润置地携手中信金石基金、华夏股权共同设立两只合计规模30亿元的购物中心私募股权投资基金

• 多层次金融化通道：构建"Pre-REITs-公募REITs"多层次金融化通道，实现资产价值释放与资本高效循环

• 资产管理转型：将经营性不动产和资产管理作为战略重点，加速向"大资管"转型，构建"业绩增长第二曲线"

四、成都市场的战略调整

值得注意的是，华润置地在转让成熟项目的同时，仍在成都进行新的战略布局：

1. 青羊区新项目落地

2026年3月26日，华润置地以总价24.79亿元成功竞得青羊区蔡桥街道两宗地块：

• 宗地一：纯住宅用地，约78.12亩

• 宗地二：商业用地，约73.83亩，将打造一座万象系商业综合体

• 项目定位：形成"商业定中心、住宅树标杆"的复合型开发模式

2. 新旧项目更替逻辑

此次转让与新建项目体现了华润置地的资产轮动策略：

• 转让成熟资产：成都万象城作为运营超过14年的成熟项目，已实现价值最大化

• 投资新增长点：青羊区新项目位于地铁9号线与13号线换乘站旁，交通优势明显，区域消费潜力强劲

• 保持市场影响力：通过新项目维持华润在成都的商业版图

五、行业背景与战略意义

1. 房地产行业深度调整

在当前房地产行业深度调整的背景下，华润置地的操作反映了行业趋势：

• 现金流为王：在超过2800亿债务的压力下，华润置地将"现金为王"作为战略重点

• 资产优化：通过出售成熟资产回笼资金，投资更有增长潜力的新项目

• 业务结构优化：2025年华润置地经营性不动产业务利润贡献占比突破50%，收租及收费型业务成为业绩压舱石

2. 对成都商业格局的影响

成都万象城的转让可能对当地商业格局产生深远影响：

• 商业地标易主：成都万象城作为成都东部的商业地标，其所有权变更可能改变区域商业竞争格局

• 运营连续性：根据过往交易模式，华润置地可能继续保留项目的运营管理权，确保品牌和服务连续性

• 资金再投资：转让所得资金可能用于青羊区新项目的开发，实现资本的高效循环

六、总结

华润置地转让成都万象城是其系统性战略调整的重要组成部分，体现了以下几个核心逻辑：

1. 财务优化：通过转让成熟资产回笼资金，改善现金流状况，应对业绩下滑压力

2. 战略转型：从重资产持有向轻资产运营和大资管模式转型，构建"投、融、建、管、退"的全流程资管能力

3. 资产轮动：出售价值已充分释放的成熟项目，投资具有更高增长潜力的新项目

4. 区域调整：在成都市场进行资产结构优化，从传统成熟区域向新兴潜力区域转移

此次转让不仅是一次简单的资产处置，更是华润置地在行业变革期主动求变的战略体现。通过"卖旧买新"的资产轮动，华润置地既保持了在成都市场的持续影响力，又实现了资产的优化配置和资本的良性循环。对于成都商业市场而言，这意味着一个时代的结束和另一个时代的开始，华润置地通过新的青羊万象城项目，将继续在成都商业格局中扮演重要角色。