总价1690万起《招商·海晏府》认筹冻资，80米限高丨河海景观房

深圳【招商·海晏府】

海晏府项目共629套房源，都是建面约140㎡以上纯改善户型，面积段涵盖143-168-188-260-332㎡，另有顶复产品488㎡。所有户型均采用专梯入户设计，270°转角飘窗+7.8-9.7米宽景阳台，将海景资源最大化利用。

下面是楼栋示意图

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2025年8月，招商蛇口+华润置地联合体以86.4亿元摘得宝安中心区南街坊地块，楼面价高达5.96万/㎡，刷新宝中片区地价纪录。这个名为观潮府的项目，究竟有何底气定价13-15万/㎡？本文将从地段、产品、价值三个维度深度解析。

海晏府施工现场实拍照片：

海晏府这个楼盘究竟值不值得买？

01 | 地段价值：湾区C位，稀缺临海

观潮府位于宝安区新安街道，欢乐港湾西岸旁，距离海岸线仅约300米。项目东南向直面前海湾，可远眺欢乐港湾摩天轮与前海三湾城市天际线——这种一线临海的位置，在深圳核心区已近乎绝版。

地段核心优势

• 宝中近五年首次释放的纯商品房用地
• 湾区未来发展轴与深圳城市发展轴交汇点
• 腾讯企鹅岛隔海相望，坐拥头部产业红利

自驾方面，项目周边有宝安大道、广深公路、广深沿江高速三大交通要道，5分钟可达前海核心区25分钟到宝安国际机场30分钟到福田中心区。地铁方面，距离5号线宝华站步行约850米，略远于"地铁上盖"标准。

02 | 产品解析：新规红利，得房率近100%

作为深圳首批新规项目，观潮府在产品设计上充分释放政策红利：

海晏府户型图欣赏

首推产品定价参考

• 168㎡ 4房2卫 → 总价约2200万（单价约13万/㎡）
• 188㎡ 4房3卫 → 总价约2500万（单价约13.2万/㎡）
• 260㎡ 4房4卫 → 总价约4000万（单价约15.3万/㎡）
• 332㎡ 4房5卫 → 总价约5000万（单价约15.2万/㎡）

03 | 配套解析：顶级商圈，学位存忧

商业配套方面，项目自带1.83万㎡商业，步行1.5公里可达壹方城、前海HOP天地、欢乐港湾东岸商业街。3公里范围内还有深圳大悦城、海雅缤纷城、万象前海等顶级商业体。

教育配套方面，按照现行学区划分，项目位于海韵学校（小学+初中）范围内。但海韵学校积分要求较高（小学约115分），需提前8-10年购房才能满足录取条件。

04 | 投资价值分析

• 稀缺性：宝中近五年唯一临海纯商品房用地，低密产品已成绝版
• 品牌背书：招商+华润双央企联合开发，交付风险低
• 产品力：新规设计得房率近100%，层高3.3-3.5米远超竞品
• 圈层纯粹：616席大户型起步，邻居都是高净值人群

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