北京房地产律师：限价房私下交易损害社会公共利益，合同无效

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

引言：74万“押金”买房住十年，为何法院不支持原房主收回？

2010年，一对夫妻将刚购入的限价商品房“转让”给他人，收了90万元，约定五年后过户。

买家入住至今，装修、缴费、生活如常。

如今房价翻数倍，原房主起诉：“你一直不办过户，按合同应搬走！”

买家却说：“我早催你们配合，是你们见房价涨了反悔！”

法院最终判决：驳回原房主全部诉求。

理由令人警醒——限价房私下买卖，损害社会公共利益，合同自始无效！

这意味着：房子虽不能过户，但买家也不必搬走，已付款项可另案主张返还。

一、案情还原：一场“名为买卖，实为转让”的交易

本案当事人关系如下：

赵文斌、刘静（化名）：夫妻，限价房原购房人，原告；

周建国（化名）：河北户籍，房屋实际使用人，被告。

关键事实：

2010年，赵文斌夫妇通过摇号获得北京一号房屋（限价商品住房）购买资格，总价约54万元。

同年8月，二人与周建国签订《备忘录》，约定：

“周建国支付74万元‘押金’，赵文斌夫妇交付购房发票；五年后可过户时，以此款作为房款，不再增减。”

周建国实际支付90万元，赵文斌之子出具收据。

2010年12月，周建国入住一号房屋，并承担物业、燃气、采暖等所有费用。

2013年1月，房屋取得不动产权证，登记在刘静名下。

此后多年，双方未办理过户。

2023年，赵文斌夫妇起诉称：

“房子早就能过户了，但周建国一直不办，按合同应视为自动终止，他必须搬走！”

周建国反驳：

“我多次催你们配合过户，是你们见房价从50万涨到500万，想毁约！而且我是2010年签的合同，当时北京还没限购！”

二、争议焦点：合同有效吗？谁违约？

�� 原告主张：被告违约，应搬离

合同第5条明确：“可过户时，乙方不办即视为终止，15日内搬出。”

现房屋早已满5年，具备上市条件，但被告未行动，构成违约。

�� 被告抗辩：原告恶意拒配合，合同应继续履行

提供证人证言，证明曾多次要求过户；

强调合同签订于2010年（早于2011年北京限购政策），应受保护；

引用北京高院会议纪要：签约+付款+占有+无资格≠必然解除。

三、法院如何认定？关键在“房屋性质”！

法院指出：

涉案房屋为限价商品住房，属于国家政策性保障住房。

根据规定：

购房人取得产权证后5年内不得转让；

确需转让的，必须由政府住房保障部门回购，不得私下交易；

私下买卖会剥夺其他符合条件家庭的购房机会，损害社会公共利益。

因此，依据《合同法》第52条：

“损害社会公共利益的合同无效。”

✅ 法院认定：《备忘录》自始无效！

注：合同无效 ≠ 房屋归原房主。无效意味着双方应回到合同前状态——但因涉及复杂返还问题（如装修、占用费、资金利息等），需另案处理。故本案仅驳回原告要求“解除合同+搬离”的请求。

四、判决结果：原告败诉，但问题未终结

法院判决：

驳回赵文斌、刘静的全部诉讼请求。

但同时明确：

双方合同无效；

周建国目前占有房屋缺乏合法依据；

赵文斌夫妇可另行起诉，主张返还原物或不当得利；

周建国也可另案起诉，要求返还购房款及赔偿损失。

这是一场“程序性胜利”，但真正的财产分割尚未结束。

五、律师点评：此案的三大警示

✅ 警示一：限价房、经适房等保障房严禁私下买卖

即使签了合同、付了全款、住了十年，只要违反政策，合同一律无效。

✅ 警示二：“名为押金，实为房款”无法规避监管

用“押金”“借款”“借名”等名义掩盖买卖本质，在法院面前毫无意义。

✅ 警示三：合同无效≠自动拿回房子

原房主要收回房屋，仍需另案起诉，并可能面临返还房款、赔偿装修等责任。

给您的建议：

绝不购买或转让限价房、经适房等政策性住房；

若已参与类似交易，尽快咨询专业律师，评估风险；

即使合同无效，也要通过法律程序解决返还问题，避免强占或强拆；

购房前务必查清房屋性质，别被“低价”诱惑踩红线。

结语

法律不仅保护交易自由，更守护社会公平。限价房本为解决中低收入家庭住房困难，若被当作投资工具私下倒卖，将严重破坏住房保障体系。本案判决再次敲响警钟：任何规避住房政策的“聪明安排”，终将付出法律代价。

【本文由房产律师靳双权团队撰写，旨在分享专业见解，不构成具体法律建议。如您有类似法律问题，欢迎联系我们进行一对一咨询。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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