房产纠纷律师：借名买房失败，法院驳回对出名人的索赔

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引言：153万元打给同事买房，房子没买成，钱能全要回来吗？

张先生与同事李女士约定：由张先生全额出资，以李女士名义在国外购买房产用于移民。张先生将153万元转给李女士，由其支付给开发商。后因资金问题，购房未能完成，开发商陆续退款。

张先生认为：钱是自己的，李女士只是“挂名”，理应退还全部款项。

李女士表示：自己只是帮忙走账，实际未获利，且部分款项已按指示退回，不应再承担责任。

法院最终判决：驳回张先生全部诉讼请求。理由是——借名买房关系中，实际出资人应自行承担交易风险，出名人无过错不担责。

这起案件清晰划定了“借名买房”中双方的权利边界：名义≠责任，出资=风险。

一、案情还原：一场跨国借名购房的“烂尾”

本案当事人关系如下：

张伟（化名）：实际出资人，原告；

李婷（化名）：名义购房人，被告；

甲公司（化名）：中介服务机构，负责代办国外购房及移民手续。

关键事实：

2017年8月起，张伟分四次向李婷转账153万元，用于以李婷名义购买国外一号房屋。

其中：

20%定金（约41万元）由张伟直接支付给甲公司；

40%房款（约82万元）由张伟转给李婷，再由李婷汇至国外开发商账户；

剩余40%因张伟资金问题未支付，导致购房协议终止。

购房失败后，国外开发商将部分房款退还：

通过甲公司，25.3万余元已直接退给张伟；

李婷此前已退还张伟50万元。

张伟仍要求李婷退还剩余103万元及利息。

李婷辩称：

自己仅是“出借名义”，未实际参与决策；

所有操作均按张伟和甲公司指示进行；

汇款过程中产生手续费，且部分退款路径不由其控制；

自身无任何过错，不应承担损失。

甲公司证实：退款流程复杂，部分款项已按张伟要求直接返还。

二、争议焦点：出名人是否应承担退款责任？

张伟主张：

“钱是我的，房子没买成，李婷作为收款人，必须把钱还我。”

李婷抗辩：

“我只是‘通道’，钱一分没留，损失应由实际决策人承担。”

法院如何认定？

1. 双方存在事实上的借名买房合同关系

尽管无书面协议，但双方签署的《情况说明》明确记载：“由张伟出资，以李婷名义购房”，李婷签字确认“情况属实”。法院据此认定借名关系成立。

2. 购房失败系因出资人原因

《情况说明》载明：“因原告原因未支付尾款，导致协议无法履行”。法院认为，李婷对此无过错。

3. 出名人不承担交易风险

法院指出：

“李婷仅为名义购房人，不享有房屋权益，也不应承担交易损失。张伟作为实际权利人和资金控制方，应自行承担因资金中断导致的后果。”

4. 退款路径已按指示完成

已有75万余元（50万+25.3万）退还至张伟或其指定账户，剩余款项未退非因李婷过错，故其无返还义务。

三、判决结果：驳回原告诉求，风险自担

法院最终判决：

驳回张伟的全部诉讼请求。

李婷无需退还剩余款项，已发生的汇款手续费等损失由张伟自行承担。

注：双方如有其他经济往来（如额外转账），可另案处理，但本案仅审理购房相关款项。

四、律师点评：此案的三大警示

✅ 警示一：借名买房=自担风险

无论国内还是海外，只要你是实际出资人，就要对交易全过程负责。名义人只是“壳”，不承担实质风险。

✅ 警示二：口头约定+转账≠万无一失

即使对方承认借名关系，若因你自身原因（如资金断裂）导致失败，法院不会强制对方“兜底”。

✅ 警示三：跨境购房风险极高

涉及外汇、境外账户、中介操作、政策变动等多重不确定性，一旦出问题，追偿难度极大。

给您的建议：

避免借名购房，尤其涉及海外资产；

如确需操作，务必签订书面协议，明确：

资金路径；

退款机制；

风险分担；

违约责任；

所有款项通过本人账户直接支付，减少中间环节；

提前咨询专业涉外房产律师，评估法律与政策风险。

结语

法律保护真实意思表示，但不为冒险行为买单。本案中，法院尊重了借名关系的事实，也坚守了“谁出资、谁担责”的基本逻辑。

【本文由房产律师靳双权团队撰写，旨在分享专业见解，不构成具体法律建议。如您有类似法律问题，欢迎联系我们进行一对一咨询。】

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。