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刚需撑起上海楼市:新房、二手房价格都在涨,小户型、低总价房“吃香”

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本文来源:时代周报 作者:张钇璟、覃硕


图片来源:图虫创意

4月16日,国家统计局公布2026年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。

数据显示,3月份,一线城市商品住宅销售价格环比上涨,二三线城市环比降幅收窄或相同。新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市个数均比上月增加。

对此,58安居客研究院院长张波接受时代周报记者采访时称,3月房地产市场呈现出一线城市领跑、二手房强于新房的鲜明特征。当前房价下跌空间已进一步收窄,一线和强二线复苏力度在进一步加强。后续核心城市领稳、二线城市修复、三四线磨底的格局表现将更为明显。

在70城中,上海的新房价格环比上涨0.3%,涨幅较上月扩大0.1个百分点;而二手住宅方面,上海房价连续第二个月上涨,环比上涨0.4%,涨幅较上月扩大0.2个百分点。

对此,上海中原地产资深分析师卢文曦认为,相较于全国,上海楼市复苏势头更强劲,二手房“量价齐升”,刚需群体成为了市场的核心支撑。

上海新房价格环比上涨0.3%,中低价位房源成交火热

国家统计局数据显示,3月份,一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%;二、三线城市环比分别下降0.2%和0.3%,降幅均与上月相同。

同比方面,一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.2%,降幅与上月相同;二线城市同比下降3.3%,降幅扩大0.2个百分点;三线城市同比下降4.0%,降幅与上月相同。


图片来源:国家统计局

就城市层面而言,3月份,70个大中城市中,新房价格环比上涨城市有14个,比上月增加4个。

对此,上海易居房地产研究院副院长严跃进对时代周报记者表示,3月份的房价指数向好为市场注入了较大信心。若以14个城市除以70个总量计算,已有两成左右的城市房价出现上涨,这不仅是数量的累积,更反映出市场性质上的积极扭转。同时,房价上涨范围已从大城市扩大到宜昌、牡丹江、烟台、惠州等中小城市、地级市,表明当前市场活跃度也正在提升。

在上涨城市中,上海新房价格表现依旧抢眼。3月份,上海新房价格环比上涨0.3%,与广州一起涨幅并列全国第一;同比方面,上海新房价格涨幅达3.7%,同样位列全国第一。此外,今年前3个月,上海的新房价格均值亦领涨全国,同比上涨4.0%。

卢文曦指出,3月,上海新房价格的上涨主要受中低价位房源火热成交的带动。临港、宝山顾村、青浦重固等板块新房表现亮眼,凭借亲民价格深受刚需及首次置业者青睐。

此外,上海中原地产数据显示,3月,上海新建商品住宅成交面积为56.3万平方米。

卢文曦指出,尽管3月新房成交未超过去年同期,但来客来访等前端指标表现优异,市场热度持续高位。供应节奏偏慢、单次投放量不足,是目前制约成交进一步突破的主要因素,而“沪七条”对刚需及首次改善群体的提振效果显著,尤其外环周边楼盘表现突出。

对于后市,3月二手房市场的火爆成交,培育了大量潜在新房买家,二手房卖家后续大概率入市购置新房,为4月成交提供强力支撑。随着4月供应持续到位,市场成交将进一步突破,热度必然超越3月。

二手房“量价齐升”,专家称4月房价仍有上涨动力

数据显示,3月份,一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4%;二、三线城市环比分别下降0.2%和0.4%,降幅分别收窄0.2个和0.1个百分点。

同比来看,一线城市二手住宅销售价格同比下降7.4%,降幅比上月收窄0.2个百分点;二线城市同比下降6.2%,降幅与上月相同;三线城市同比下降6.4%,降幅扩大0.1个百分点。

严跃进指出,三类城市房价环比均在改善,其中一线城市二手房价格转涨,终结了连续11个月下跌态势,市场信号非常积极。

他表示,2024年政策出台后二手房也曾有过一轮上涨,但后续重新减弱。但本轮上涨与上一轮有本质区别:一方面,是本轮房价调整深度更深,购房性价比更高;另一方面,当前市场挂牌量已实质性减少,供求关系与市场预期均已发生变化。而上一轮更多是政策刺激下的短期和初期反应,持续性较弱。


图片来源:国家统计局

就城市层面而言,3月份,70个大中城市中,二手房价格环比上涨城市有13个,比上月增加11个。其中,上海二手住宅价格环比上涨0.4%,连续第二个月上涨,涨幅较上月扩大0.2个百分点。

卢文曦指出,当前低总价刚需二手房房源去化加快,房东议价底气增强,跳价案例增多。从各方大面积段来看,上海90平方米及以下小户型二手房价格涨幅为0.6%、90-144平方米中等户型二手房价格涨0.5%,均较前期提升0.3个百分点。

此外,从二手房成交情况来看,自2月25日“沪七条”落地后,上海二手房市场热度持续攀升。据上海中原地产数据显示,3月份,上海二手住宅成交2.85 万套,环比上涨178.79%,同比上涨6.00%,这一成交量更是创下2021年4月以来新高。

值得注意的是,这一热度目前仍在延续。网上房地产数据显示,4月11日(上周六),上海二手房网签成交量高达1632套,为“沪七条”后第五次刷新单日成交量新高。

对于后市,卢文曦认为,4月,上海二手房总成交量虽可能有所回调,但预计仍将稳定在2万套以上。同时,房价仍有上涨动力,原因在于:一方面,挂牌房源减少,房东不愿低价抛售,涨价挂牌成常态;另一方面,成交周期缩短,议价空间缩小,市场向供需平衡转变。

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