江苏
*此图由AI生成
作者| 史大郎&猫哥
来源| 是史大郎&大猫财经Pro
楼市到底了吗？
过去五年的行情大家都没见过，所以这个问题见仁见智。
不过高盛最新的报告说，楼市要复苏了。
按他们的说法：
上海和深圳的房价将在今年触底，到2028年底，沪深房价将上涨15%。
下一个见底的城市是北京，可能要晚3-6个月，之后是广州。
但去年高盛可不是这么说的。
5个月前高盛还是坚定的看空派，认为房价调整还没结束，房价还有20%-25%的下跌空间，到2027年才可能实质性复苏。
是什么促使高盛来了个180度大掉头呢？
先来看看他们认为沪深复苏的理由。
他们认为上海的库存相对较低，去化维持在合理区间，而需求在逐渐增强，二手房也开始回暖了。
深圳本身的供应约束性就比较强，历来对土地的依赖就不高，在供地上也比较克制，而且市场上还叠加了改善型的刚性需求，再加上一线城市的政策松动，复苏比较明显。
总之，沪深的15%涨幅，是建立在低库存、弱供给、高需求、强政策的基础上的。
信不信呢？
3月份的数据，确实有看多的迹象。
比如上海，3月份二手房网签3.1万套，创下5年来的单月成交纪录，3月28日一天成交1585套，直接梦回2021年，而就在4月11日，单日成交站上了1600套。
而深圳的二手住宅在三月份成交5000+，已经高于荣枯线，总价200-500万的刚需客户的比例在逐步提升，占到了3成以上，豪宅改善型客户，也提升了1个点。
北上广深的成交量，在3月份环比涨幅，都在100%左右。
还有一个被低估的城市，成都。
这两天成都公布了常住人口数量，5年时间抢了60万人，常住人口只比北京少26.5万，是人口第四城。
有人口托底，成都的成交量排在全国前列，如果从面积上来看，全国第一。
如果看看地产企业的财报，那信心可能就更足了。
碧桂园净利润16亿，旭辉净利159亿，金科净利300-350亿，佳兆业更是超过500亿，看起来，萎靡许久的房地产又支棱起来了。
那真实情况到底咋样呢？
其实真相是，净利润是因为有大量的债务重组收益，碧桂园有935亿，旭辉有400亿，金科有700亿，如果去除掉这些重组收益，地产企业还是大亏。
但你不能把这仅仅看成是一种财技，它的奥秘在于，房企通过计提完成出清，才有能力去重启房地产的长链条。如果一直陷在债务泥潭中，那地产的复苏更加遥遥无期，这是一个积极信号。
几个成交放量的城市也有隐忧，量起来了，但要从价格看，还是不乐观。
比如，现在不少成交都是“老破小”，有些城市甚至掀起了争抢老破小的热潮，其实这都是国企收储带来的增量，让不少人想“抄底”，因为租售比跌到位了，但从价格角度看，百城二手住宅均价环比仍是下跌。
一句话总结，中介们依然在靠催降价来促成交，系统性出清还需要时间。
那需要多久呢？
猫哥觉得，这就需要量、价、库存三要素的相互验证。
单一成交量是难以支撑大周期的转折的，而目前价格仍然偏弱，一线城市二手挂牌价指数继续下行，库存去化也并没有超预期。
而且未来的增长模式也需要跟之前的30年来一个彻底的切割，抛弃三高模式，标志性的事件会有两个：
1、许家印的判决。
许家印和恒大的案子开庭了，罪名很多，非吸、集资诈骗、违法放贷、欺诈发行、违规披露、单位行贿等。
许家印当庭认罪悔罪，被判无期的概率很高。
2、万科事件的终结。
这两年，万科亏惨了，总共亏了1381亿，但债务压力还是一点没清，一年内的有息负债1600多亿，缺口依然巨大。
万科的不少领导被查，这也是最近的热闻。
为什么要重点关注这两件事呢？
许家印是三高模式的集大成者，疯狂造假加杠杆，最后成了庞氏骗局，而万科很多年都是好学生，但谁能料到一边喊着活下去，一边耗尽现金流，债务暴雷。
对待万科的态度也有很大变化，开始是万科必救，但经过几年努力，未来一定会是市场化出清，而非国家兜底。
这一态度的重要变化，也是对过去房地产模式画上了句号。
这个时间有多长？
大概率2028年底会见分晓，这不是忽悠大家去买房，但一个健康的经济体，房地产比重都在30%左右，房地产不能再拖经济后腿了。
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