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宝安【璞宸•臻悦府】松岗首个新规户型即将入市！89平做4房，样板房已经开放诚意登记中 100%使用率+0公摊

【璞宸•臻悦府】

【松岗新规住宅•三地铁学府】

【约100%使用率 83-93㎡三四房】

位置：深圳宝安松岗松福大道与朗碧路交汇处（碧头片区）
开发商：华晖集团
状态：预计上半年开盘，精装交付
交房时间：预计2027年底-2028年初
一、基础参数
• 占地：2.03万㎡，建面：11.62万㎡，容积率3.9，绿化率32%
• 楼栋：6栋30-32层高层，可售商品房372套，回迁房321套
• 梯户比：2栋楼王2梯3户，其余2梯4户，户户朝南
• 车位：846个，车位比1:1.22；物业：金地物业
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：宝安松岗宝安松岗11号线碧头站出口，首个新规盘，林曦艺境花园（推广名：璞宸·臻悦府）。

项目分南北两个地块开发，规划6栋住宅，营销中心已正式开放接待，近期将开放实体样板！预计4月底进行入市操作！预起步价在300万左右！

一、项目介绍

「璞宸·臻悦府」地处深圳西部松福大道与朗碧路交汇处，紧邻地铁11号线终点站碧头站，项目北侧为茅洲河，与东莞仅一河之隔，地理位置兼具深圳西部门户与深莞融合节点的双重优势。区域隶属粤港澳大湾区核心辐射带，周边汇聚前海、东莞滨海湾新区、广州南沙自贸区等战略要地，是大湾区城市群协同发展的重要枢纽。

所在的松岗片区以工业用地为主，传统制造业基础扎实，但正通过城市更新向现代化产业转型。周边规划有多个产城融合项目，如华润740万平方米旧改（含产业研发基地）、卓越91万平方米商业中心等，未来将引入高端制造、科技创新及现代服务业TOD综合体。

旁边的深铁璟城规划约6.5万平方米商业及体育场馆，未来可能吸引企业总部、商务办公及文化创意产业入驻，形成“地铁+产业+居住”的闭环生态。此外，片区毗邻东莞滨海湾新区，承接深圳外溢的电子信息、智能制造等产业资源，进一步强化区域产业链协同。

臻悦府由华晖集团开发，项目原址为碧头社区征返地，隶属碧头股份合作公司。项目分 2 个地块建设，总占地面积约 2.03 万㎡，总建筑面积约 11.62 万㎡，规划 6 栋 30-32 层住宅，配建 1 所幼儿园；总户数 693 户，车位 846 个，车位比约 1:1.22。

项目共分南、北两个地块开发建设，其中南地块（A401-0200），建设用地1.72万㎡，建筑面积9.85万㎡，容积率为3.95，建设5栋31-32层高住宅，规划住宅户数585户，地下机动车位700个；

北地块（A401-0188），建设用地面积0.31万㎡，总建筑面积1.77万㎡，容积率3.95，建设1栋30层高住宅，住宅户数108户，地下机动车位134个。

队。

项目户型图

01

项目平面图

项目户型

83㎡的3房2厅2卫，B户型设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.4米开间，客餐厅分离化设计，动静分区，分别做到了主卧16.13㎡/次卧8.87㎡/次卧8.54㎡（包含墙体飘窗），L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约100%（包含赠送），阳台约6.12㎡西南朝向。

94㎡的4房2厅2卫，A户型，设计的是经典竖厅格局，客厅3.4米开间，LDKB一体化，S墙设计预留冰箱卡槽位，动静分区，四开间朝南，分别做到了主卧15.57㎡/次卧8.54㎡/次卧8.2㎡/次卧6.12㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约100%（包含赠送），阳台约8.5㎡西南朝向。

94㎡的4房2厅2卫，B户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.4米开间，客餐厅分离化设计，动静分区，分别做到了主卧15.13㎡/次卧8.94㎡/次卧8.88㎡/次卧7.75㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约100%（包含赠送），阳台约8.5㎡西南朝向。

94㎡的4房2厅2卫，C户型，设计的是竖厅南北通透格局，客厅3.4米开间，客餐厅分离化设计，动静分区，分别做到了主卧15.57㎡/次卧8.94㎡/次卧8.54㎡/次卧7.75㎡（包含墙体飘窗），U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约100%（包含赠送），阳台约8.5㎡西南朝向。

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全部户型做到户户朝南，加上新规带来的飘窗赠送，相当有吸引力，我也是自新规之后第一次看到95㎡以下的四房。

我们做个对比就明白了：

• 同片区的深铁璟城，89㎡做三房一卫，得房率约80%
• 市面上大多数老规盘，90㎡只能做三房一卫或两卫，100㎡以上才能做四房

璞宸·臻悦府94㎡做四房两卫，比同功能产品少了近10个平米。这意味着什么？同样的功能，你能省下三四十万的总价。

四、交通出行
★项目距离11号线始发站碧头站约500米，三轨交汇 上车有座 出行无忧 一站换乘地铁6号线、12号线二期(在建)，三地铁交汇，出行无忧 20分钟到机场，30分钟到宝中，40分钟到南山核心区。

五、商业配套

★项目自带约 9938㎡集中商业，满足日常一站式生活所需。毗邻规划约 6.5 万㎡深铁璟城商业（现正装修中，预计 2026 年底逐步落地）；东侧紧邻满京华满纷天地奥特莱斯，自驾约 3-5 分钟可达；驱车约 12 分钟即达东莞滨海湾新区万象购物新城，尽享双城多元购物休闲体验。

六、周边学校

★根据2025年宝安区教育局公布的学区划分，璞宸·臻悦府属于宝安第5学区-。

小学学区：松岗实验学校小学部、沙溪小学、艺展小学、海韵学校（集团）红星实验学校小学部、宝安中学（集团）第二实验学校小学部组成的共享学区。

初中学区：松岗中学、松岗实验学校初中部、海韵学校（集团）红星实验学校初中部、宝安中学（集团）第二实验学校初中部组成的共享学区。

2025年小一录取积分是66.5分，初一录取积分暂未公布。

这里给大家解释一下录取积分的概念。宝安区的积分入学政策，深户+学区购房的基础分是比较高的。宝中二实66.5分的录取线，意味着只要是深户、买了学区房，基本都能入读，不需要拼社保年限。

对比一下，同片区的松岗实验学校2025年小一录取积分是105.6分，初一109.4分。为什么差这么多？因为松岗实验是老牌学校，口碑积累久，申请的人多，自然分数线高。宝中二实作为新学校，虽然挂了宝安中学的牌子，但还需要时间沉淀。

所以如果你追求稳妥入学，这个学区没问题；如果你追求名校光环，可能需要多等几年看成绩。

项目周边幼儿园配套待定，小学初中如上所述属于宝中二实等共享学区。

以上图片仅供参考

七、休闲配套

★紧邻（约6米）约2万㎡碧头公园，周边（约300米）约10万㎡公园群环绕 约2.4万m体育公园、约3万m成长公园、约4.5万m自然公园，松岗游泳场及室内网球场、松岗文体公园举步即达。⭐深圳璞宸·臻悦府官方电话400-678-1582接通后输入5555（官方统一认证热线）

八、片区规划

松岗在2024年实现规上工业总产值722.1亿元，同比增长6.2%；规上工业增加值同比增长11.8%，连续两年实现两位数增长。完成固定资产投资120.99亿元，实现正增长。“20+8”产业规上企业达391家，以47%的体量创造了规上工业72%的产值，在2025年将紧紧围绕新型工业化，以科技创新引领新质生产力发展，推动先进制造业和现代服务业“两业”融合发展，打造具有松岗特色和优势的现代化产业体系。

九、小区品质

除了配套设施样样齐全，项目还搭建为AI智慧社区。

儿童体适能四件套、AR互动大屏、智慧跑道、智慧骑行等智能产品实现可视化互动休闲场景；搭建个人专属运动数据库。

AI全屋智能家居，搭载智能家居系统，语音交互链接全屋灯光、环境，以及燃气泄漏报警、可视对讲门禁、应急按钮求助等三大安防系统。

项目的一些设计效果图，建议大家到时样板房开放后在实体看。

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