开发与运营业务进退 龙湖集团第一季度成绩单推演

观点网 4月13日，龙湖集团披露截至2026年3月31日止三个月的未经审核营运数据。

公告显示，龙湖集团一季度累计实现总合同销售金额74.6亿元，合同销售面积84.2万平方米。

同期，龙湖集团实现运营及服务业务收入约66.2亿元，其中运营业务收入约36.3亿元，服务业务收入约29.9亿元。

在3月27日举行的2025年度业绩会上，龙湖董事长兼CEO陈序平曾表示，过去几年，龙湖的开发业务不断收敛聚焦，一方面，新增投资量入为出、以销定产定投；另一方面，积极推动存货去化。

他当时判断，按当前趋势推演，最晚到2028年，运营及服务业务收入将超过开发业务。

放在2026年一季度，这一趋势尚未走到终点，但轮廓已经更加清楚。

如果只看一季度，龙湖开发和运营两条业务线并没有走出相同节奏。开发业务同比继续回落，但3月单月较前两个月有所修复；运营业务则延续稳定输出，继续承担收入来源中的“压舱石”。

开发业务修复

先看开发业务。

如果与2025年同期比较，龙湖一季度开发业务回落比较直接。

2025年一季度，龙湖累计实现合同销售金额169.5亿元，合同销售面积118.8万平方米；其中，3月单月合同销售金额为70.1亿元。

相比之下，2026年一季度无论季度累计销售额还是单月销售额都低于上年同期，不过并非一直走弱。

2026年，龙湖1月实现合同销售金额24.5亿元；2月单月销售约20亿元；进入3月后，单月销售额回升至30.1亿元。

可见，龙湖一季度开发业务更接近“1月开局、2月回落、3月修复”的节奏。

据龙湖官网披露，3月份，重庆龙湖御湖境、沈阳龙湖天曜、成都龙湖光年、武汉葛洲坝龙湖江宸、合肥龙湖天玺等项目，在高层、洋房、公寓、商业、商办等不同业态中进入所在城市前列。

与此同时，龙湖在投拓端的动作仍然不多。

1月，龙湖在无锡、青岛新增两宗土地储备，总建筑面积约18.4万平方米；2月和3月未再公告新增土地储备。

对照管理层在年度业绩发布会上的说法，这种节奏也并不意外。

陈序平在业绩会上提到，龙湖过去几年持续消化存货、压降负债，开发业务的重心更偏向去化和回款，而不是重新追求规模。

运营业务压舱

与开发业务相比，龙湖一季度运营业务表现很符合“压舱石”的设定。

2026年第一季度，龙湖运营业务收入约36.3亿元，不含税口径较上年同期继续增长；若按含税口径看，一季度运营收入约38.9亿元，同比增长约1.4%。

如果按月度拆开，运营业务并不是逐月增加，而是在一个相对稳定的区间内波动。

按已披露月度累计数据计算，1月，龙湖运营收入约13.5亿元（含税）；2月单月约12.7亿元；3月单月同样约为12.7亿元。

从经营动作看，一季度龙湖运营业务依然围绕商业投资和资产管理两大板块进行。

商业方面，2月，龙湖继续推进原创IP活动“天街庙会”开展。

据官网披露，春节9天假期内，相关项目营业额日均同比提升10%，客流日均同比提升16.9%。

进入3月，北京、上海、重庆、苏州、武汉、成都等多城天街又同步开启“天街醒春季”，通过花艺场景、市集、品牌联动等方式继续带动春季客流。

从一季度动作看，龙湖商业端并未依赖大量新开项目，更多还是通过既有商场的活动运营和消费组织维持客流与销售表现。

资产管理方面，龙湖在一季度有新项目继续开出。

2月，龙湖冠寓济南量子谷店、上海奉贤天街观萃店开业；3月，冠寓西安长乐天街店开业，并继续围绕“地铁+天街”场景做租住产品延伸。

除开发及运营外，龙湖在服务业务方面继续通过外拓补充规模。

3月，龙湖智创生活和龙湖龙智造在成都、杭州、北京、郑州等地签约产业园、医疗及代建类项目。

与商业和资产管理相比，这部分业务更偏轻资产，也更依赖新增订单持续落地。

2025年，龙湖龙智造实现营业收入13亿元，全年新增代建面积1387万平方米，新增代建销售额206.2亿元；龙湖智创生活则获取了北京数字经济算力中心、杭州亚运村媒体村商业综合体、西安咸阳国际机场、成都宽窄巷子等项目。

陈序平在3月27日业绩发布会上表示，龙湖正在进行“业务的迁移”，开发之外，运营及服务业务要成为更稳定的收入来源。

2025年，龙湖运营及服务业务收入已达267.7亿元，占总营收近三成。放到2026年一季度，这一方向仍在延续，经营性收入与开发销售额之间的差距在继续缩小。

2025年一季度，龙湖销售额为169.5亿元，经营性收入为65.5亿元；到了今年一季度，这两项数据分别变为74.6亿元和66.2亿元。

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