从中国第一大房企，到两年亏损上千亿，万科是如何被高管玩坏的？

从中国第一大房企，到两年亏损上千亿，万科是如何被高管玩坏的？近日传出王石被捉的消息，可是随时证明是虚假信息，并且王石跟田朴珺都表示将追究造谣者的责任。王石虽然没事，可是万科却一步一步走向深渊，一大班高管被捉，大股东深铁损失数百亿。

明明十年之前，万科还是宇宙第一房企，还是人人眼中的优等生，而且郁亮也早早就喊出活下去的口号，可为何最终万科还是出事了呢？

实际上万科的问题，并不是天灾，而是人祸，万科并非死于周期，而是死于高管的贪婪，导致万科暴雷的最大问题就是表外负债。那这个巨额的表外负债又是如何一步一步形成的呢？高管搞表外负债的目的又是什么呢？

2014年时任万科总裁的郁亮主导搞了盈安合伙计划，让1320名高管把14亿奖金注入盈安合伙，让盈安合伙拿着这笔钱在二级市场大量购入万科的股票。

最初这么干有几个目的，第一就是万科股权分散，高管为了加强自己在公司的控制力，所以集合大部分管理层的力量；第二让高管、项目领导跟投万科项目，一方面为高管谋福利，另一方面则是倒逼管理层的积极性，让项目高管可以自己控制成本，并且提高资金的周转效率。

这个所谓的跟投就是万科拿的项目中，一部分资金由公司高管，跟项目高管来出，普通员工也可以自愿投资，项目卖了房赚了钱，大家就一起分。刚开始的时候，这部分的资金在整个项目的占比不到5%，还算是可控的，可是后来就一步一步走向失控。

最初项目并不强制跟投，可是后来就慢慢变味了，要求高管都得跟投。2014年到2017年，中国楼市是崩盘的狂欢，房价天天爆炸，所有房地产公司都赚得盆满钵满。万科那些跟投的高管也个个赚到大钱，当时的年化收益率可以达到50%到200%。也就说你100万进去，年底就变成200万出来。

在这样的模式下，大家都恨自己的本金太少，没办法都投几个项目而已。于是祝九胜就走上历史舞台。2015年宝万大战，银行出身的祝九胜，负责融资、资金、金融的运作，为最终战胜宝能做出了不小的贡献。

于是2016年他就成为鹏金所的董事长。那个时候几乎所有公司都在搞P2P项目。在祝九胜的主导下，万科也上线鹏金所。2017年王石退休，郁亮接班，祝九胜也跟着升迁，2018年成为万科的总裁。

上面我们说了，在行情好的时候，万科的员工都想跟投自己的项目，而且都恨不得有更多的钱来投。

于是祝九胜就搞了一个完美的资本闭环。万科先是通过做大规模，压榨上下游庞大的资金，然后再把这些闲置的资金以2%利率放贷给财务公司，而财务公司再把投入到鹏金所。鹏金所的资金有两个去向，第一个是以10%到15%的利率借给员工去跟投万科的项目。第二个就是以18%到24%借给万科的供应商。

如果万科不还钱，那公司直接扣掉他在项目跟投里面的分红。供应商因为被万科压了大量的资金，所以周转不开就只能找鹏金所借钱。到期之后，万科就直接扣掉本来在账上应该还给供应商的货款。

这样一来有几个好处，第一个万科的负债率一直处于低位，大量的表外负债被隐藏了。第二个鹏金所跟财务公司还可以捞到很多钱。第三个员工也有更多钱去投资，赚到更多钱。

可是这里有一个假设，那就是项目可以一直赚钱，把所有利息成本都覆盖，一旦楼价下滑，或者销售放慢，那问题就会爆发。

祝九胜看到体外模式蒸蒸日上，于是再接再厉，又搞了博商系资管公司出来。先是设立大量的项目公司，然后再找银行、基金、信托拿投资，而这些投资全部都是保本保息，而且都是优先级的，实际上就是明股实债。

机构出90%的优先资金，万科只出10%的资金。因为万科不是控股地位，因此这些项目公司的财务情况就不并表。于是就把大量的债务在表外隐藏起来。

于是就形成一条体外公司拿地，万科操盘、管理、销售，除了赚钱分红外，万科还有2%到5%的管理费。这样干不仅把债务留在体外，而且全部都是股权投资，并没有计入债务中。这跟2017年恒大拿的1300亿投资基本是差不多的，实际上就是明股实债。

于是在这两个模式下，一个好好的合伙人计划就越来越变味。郁亮靠这个模式粉饰万科的财报，稳住自己的位置。祝九胜等高管则靠这个模式疯狂捞钱。

问题就在于，我们上面说了，如果楼市一直往上走，那这个模式能一直玩下去。可2021年楼市拐点出现，房价下跌，房子销售速度大幅度放慢。于是雷最终就爆出来了。

鹏金所无法回款，导致大量投资者到期拿不到钱。之后博商的表外负债也并回万科，同时项目估值大幅度下跌。万科不断巨额亏损。