“地产王”保利的挑战

2026年房企销售的第一个“赛点”到了。

近日，保利发展披露2026年一季度销售情况，公司前三个月签约面积同比减少24.29%至233.23万平方米，签约金额为517.82亿元，同比减少17.84%。

在第三方咨询机构中指研究院的房企销售榜单上，保利发展位居榜首，与第二名中海只有约2.62亿元的差距。这个差距很容易被反超，尤其保利发展的合约销售已经连续数月下滑，倘若不及时扭转，行业TOP1的位置或将有变。

《国际金融报》记者注意到，今年以来，保利发展签约销售额已经连续三个月同比下跌，跌幅分别为13.31%、36.66%、10.28%。

这一情况其实已经持续颇久。自2025年4月以来，保利发展的单月签约金额一直处于同比下滑状态。若算上今年前三个月，公司已经连续12个月签约金额同比下滑。

2025年，保利发展实现签约销售额2530.3亿元，同比减少21.67%，签约面积同比减少31.24%至1235.34万平方米。

该报告期内，公司预计实现营收3082.61亿元，较上年同期减少1.09%，利润总额为97.24亿元，同比下滑37.59%，归母净利润则同比减少79.49%至10.26亿元。

按保利发展所言，2025年利润指标同比下降主要是受到两方面因素影响。其一，报告期内受行业和市场波动影响，公司房地产项目结转毛利率同比下降；其二，公司拟计提资产减值损失及信用减值损失合计约69亿元，预计减少2025年度归母净利润约42亿元。

2025年12月的投资者关系活动上，有投资者担忧保利发展会不会业绩亏损，直言“计提能不能下手轻一点”。保利发展对此给出的回答是，公司2025年前三季度累计盈利，当前待结转资源仍有足够利润储备，但减值测试仍将基于现实市场情况和未来预判进行。

另外，保利发展还提到，去年第三季度单季的亏损是受到个别项目结转亏损影响。2025年7至9月，公司营收同比增长30.65%至568.65亿元，归母净利润则同比暴跌299.19%，为-7.82亿元。

至于存量土地中还有多少可能存在亏损，保利发展则表示，去年以来，因各地执行标准差异等原因，保利发展积极推进剩余地块的“调转换退”，自2023年以来已完成330万平方米的土地置换。截至2025年12月，公司正在推进的土地调转换退约1000万至1500万平方米。

拿地方面，开源证券研报指出，2025全年，保利发展拿地金额达771.3亿元，同比提升13%；拿地面积457.2万平方米，同比提升39.2%；拿地均价16869元/平方米，同比下滑18.8%；拿地强度为30.5%，较2024年全年的21.1%有所提升。

近年来，为应对下行市场，保利发展坚持以销定产、加大去化、开源节流，试图以此优化经营性现金流。今年1月，公司董事会同意对公司总部组织机构进行调整，提升管理效率和人均效能。

此后，市场有消息传出，称保利四川公司内部已经开始优化人员结构。