从今年开始，需做好“潮水暴涨”前的准备？明年房地产或超出想象

中国人口数据与楼市数据，正迎来一场影响深远的交汇。

2022 年，全国总人口出现六十多年来首次负增长；2023 年人口缩减幅度扩大至 208 万，2024 年再减少约 139 万。短短三年，全国累计流失的人口规模，已接近一座中型城市的总人口。

不少人看到这组数字，第一反应便是：人都在变少，房价怎么可能还会涨？

这个逻辑只对了一半。人口总量下行固然是事实，但人口的流向正在发生剧烈分化：成都常住人口已突破 2200 万，杭州连续多年保持数十万级别的人口净流入；而东北及中西部一大批地级市，早已步入常住人口持续外流的通道。

人口变少了，好城市却更挤了 —— 这一现实，远比任何宏观模型都更能解释当下楼市的真实逻辑。

而在供给端，还有一组被严重低估的数据：2021 年，全国房屋新开工面积仍处在近 20 亿平方米的高位。

短短三年，一项核心指标便骤降至不足 7 亿平方米。开发商连续三年集体缩表的效应正在逐步显现：未来两到三年，市场上可如期交付的新建住宅总量，远比大众凭直观感受预判的要少得多。

这三年间，大批出险民营房企退场后腾出的市场份额，基本被保利、华润、中海、招商蛇口等国央企房企接手。而这类房企拿地策略十分审慎，布局几乎只锁定一二线城市核心板块，也让优质地段的房源供给进一步收窄。

2021 年全国土地出让收入曾触及近 8.7 万亿元的峰值，此后便持续大幅下滑。地方财政对土地收入的依赖本就是既定事实，当这部分收入大幅缩水，中央从制度层面重新构建房地产支撑体系，早已不只是为了稳房价，更是兼顾财政运转与经济全局的必然举措。

2025年的主旋律还是＂止跌回稳＂，带着明显的应急色彩。到了2026年，表述调整为＂着力稳定房地产市场＂，重心从被动救火切换到了主动的制度性布局。在操作层面，专项用于回收存量闲置土地的资金已经达到7700亿元的量级，相当于从水龙头端直接拧小了过剩供给的流量。

眼下首套房商贷利率已经普遍降至2.1%到2.6%之间。拿2016年那轮楼市启动时4.9%的基准利率做对比，同样贷300万、30年期，月供差额超过3000元。对刚需家庭和改善换房群体来说，这不是一个可以忽略的数字。

资金成本打了对折，土地供给在收缩，政策在持续护航——三股力量同方向施压，积蓄的势能迟早要找到出口。

楼市的出路究竟在哪？3 月的市场数据，给出了一个格外残酷的答案。

全国百城新房均价仅微涨 0.05%，几乎等同于原地横盘。而这微弱的涨幅，几乎全靠上海、杭州等少数头部城市独自支撑。二手房市场的表现则更为直白：91 个城市价格仍在下跌，仅有 7 个城市勉强实现价格正增长。

与此形成强烈反差的是，核心城市已然率先回暖。上海 3 月二手房成交量突破 3 万套，以旧换新的置换链条被彻底盘活；北京同期集中推出 14 个新盘，去化速度创下近一年来新高；深圳、成都的多个热门项目重现 “日光盘”，单个楼盘摇号排队客户甚至超过千组。

一边是核心城市稳步复苏，一边是大量中小城市仍在寒冬中僵持。这般悬殊的市场温差，在中国楼市四十余年的发展历程中，几乎找不到先例。

购买力在往哪里走？

观察这些热销项目的客户画像就能发现，驱动力已经不再是＂搏涨幅＂，而是在M2余额突破310万亿的货币大环境里寻找能够锚定购买力的实物资产。核心城市好地段的好房子，正在从投机品演变为一种防御型的持有工具。

任泽平此前用＂二八分化＂来概括未来的市场格局：大概只有20%的城市和板块还存在修复甚至上行的空间，剩余80%可能要在底部磨上很长时间。这个框架大方向上没什么问题，但我想多加一层——分化不仅仅是城市之间的事。

同一座城市内部，内环次新改善房和外环老旧小区之间的价格走势，已经像两条各走各路的平行线。判断对了城市，选错了板块，持有五年的结果可能跟你的预期完全相反。

聂梅生此前有一个判断被多方引用：房地产依然是经济的压舱石，底部已经基本成形，系统性崩塌不会出现。这个结论在当前的政策强度和资金面条件下是成立的。但＂底部成形＂指的是整个行业不会再出现2022年那种断崖式失速，不等于每一套房子都已经到了底。

所以＂明年的房子或将超出想象＂这句话，重音应该落在分化的烈度上。好资产的修复速度，会超出那些还沉浸在悲观惯性里的人的预判。而那些被人口和产业抛在身后的区域，价格的下沉深度同样会击穿很多人的心理防线。两个极端之间不断拉大的落差，才是真正超出想象的部分。

对普通家庭而言，当下正是需要审慎决策的关键窗口。手握一线及强二线核心板块房产的，不必因短期价格波动焦虑，政策导向明确，市场修复逻辑清晰。

若房产地处人口持续流出、产业空心化的区域，不妨趁政策带来的流动性窗口尚未关闭，尽早评估置换调仓的可能，这远比盲目苦熬更为务实。

楼市风向已然转变，只是此番并非全域普涨的狂风，而是定向吹拂的季风。身处核心赛道的已感受到暖意，而赛道之外的区域，寒意仍将持续。