上海最近的交易数据太反常了

　　上海楼市不断破纪录

　　如果你最近在关注上海楼市，可能会发现，房产交易中心又排起了长队。

　　这不是错觉，数据确实炸了。

　　2026年4月11日，周六，上海二手房单日网签成交量达到了1632套。

　　它创下了近5年来上海二手房单日网签成交量新高。

　　在此之前，今年的纪录是3月28日的1585套；

　　再往前是3月14日的1472套。

　　短短一个月内，单日成交峰值被刷新了三次，而且一次比一次高，势头相当强劲。

　　周末过后，4月前12天的累计成交量也出来了10409套，日均成交套数867套！

　　1632套只是单日峰值，我们再看更宏观的数据。

　　2026年3月，上海二手房网签量31215套。

　　3.1万套是个什么概念呢？

　　横向比，这是近5年单月最高；

　　纵向比，这是近10年“小阳春”行情第二高的纪录，仅次于2021年的火爆行情。

　　也就是说，上一次上海3月份成交这么猛，还是2021年大牛市的时候。

　　上海楼市的热度肉眼可见地被拉起来了。

　　连有些机构都一改口风，表示上海楼市在今年可能迎来转机，甚至是上涨。

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　　价格终于松动了

　　量跑起来了，价怎么走？

　　这是很多人最关心的问题。

　　因为过去两年多，上海的二手房价格一直跌。

　　根据中指系统百城价格指数，从2023年6月开始，整整跌了33个月。

　　终于在2026年3月，这个超长下跌周期首次出现了反转。

　　根据中指研究院的数据，3月上海二手住宅挂牌均价约为55075元/平方米。

　　环比上涨了0.08%，虽然涨幅很小，但这是自2023年6月以来的首次上涨。

　　不要小看这个0.08%，它的信号意义远大于实际涨幅——33个月的下跌趋势被打破了。

　　个案上也能看到变化。

　　宝山通河六村，3月份成交单价在上浮。

　　上海房价筑底的苗头可能出现了。

　　光看均价可能不够直观，我们再看看成交结构上的变化。

　　总价300万以内的低总价房源，依然是这波成交的绝对主力。

　　数据来源小胖看房

　　地铁沿线、配套成熟、通勤方便的刚需板块，热度是最高的。

　　这很好理解，首付和月供压力小，对于刚工作没几年的年轻人和新上海人来说，是上车的第一选择。

　　但有意思的是，最近两周，总价400-1000万的刚需、改善房源成交占比也在悄悄地提升。

　　换句话说，市场热度正在从纯刚需往改善型需求传导，先头部队已经动起来了。

　　带看量也有同样的趋势。

　　数据来源小胖看房

　　房东心态不一样了

　　成交量上来之后，市场情绪最明显的变化，体现在买卖双方的博弈上。

　　如果你最近在看房，可能会有这种感受：

　　看中了一套300万的房子，想跟房东聊聊价格，结果房东的态度和半年前完全不一样了。

　　半年以前，房东可能会说：“诚心买的话，价格可以谈。”

　　现在呢？“这个价已经是最低了，昨天还有另外一组客户也看中了。”

　　这不是段子，是真实发生的。

　　不少中介反馈，近期谈判失败的案例中，最常见的原因就是房东不肯降价了。

　　甚至有房东说，不要拿几个月前的价格来谈判了。

　　而这句话在过去都是买家压价，或者中介pua房东才说的。

　　与此同时，部分热门小区在售房源的数量也在减少，好的房源卖一套少一套，买家选择空间变小，房东的底气自然就足了。

　　线上数据也能印证这个趋势。

　　安居客平台的数据显示，近期线上购房者和经纪人的连接数7日增速接近20%，有效连接用户数增长了27.7%，留电用户数增长了33.6%。

　　更值得关注的是“观望指数”，从81.3大幅降到了68.8。

　　之前大部分人都选择“先看看，不急”，现在越来越多的人开始认真考虑“要不要赶紧定下来”，决策周期明显缩短了。

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　　政策不断改善供需关系

　　说到这里，不得不提一下政策。

　　这波回暖背后，2026年2月25日发布的“沪七条”起到了很大的推动作用。

　　第一，限购门槛大幅降低。

　　对于非沪籍在外环内买房，社保缴纳年限从原来的3年直接降到了1年。

　　另外还有一条：居住证满5年的，直接可以在全市范围内买1套住房，不再要求同时提供社保或个税证明。

　　政策释放的购买力至少是十万级量级的。

　　第二，公积金贷款额度直接拉满。

　　“沪七条”把首套房的公积金最高贷款额度从160万元提高到了240万元，最高可以贷到324万元。

　　刚需买房的压力和成本进一步降低。

　　在这样的政策前提下，我们看到：

　　这波回暖，二手房明显比新房跑得快。

　　政策是释放购买资格和提升贷款能力，对存量房市场的刺激立竿见影。

　　非沪籍社保年限缩短之后，大量符合条件的人第一时间涌向了二手房市场。

　　另一个是价格调整更充分。

　　二手房价格已经跌了33个月，很多房源的价格确实到了比较有吸引力的位置。

　　对于刚需买家来说，现在出手的性价比确实比两三年前高了不少。

　　尤其在低总价市场，二手房对新房有较高的壁垒。

　　最后

　　说了这么多数据，最后说几句大白话。

　　第一，上海楼市确实在回暖，成交量、价格、市场情绪都在往好的方向走。

　　第二，这不意味着房价马上要暴涨。

　　当前的市场状态更像是“量涨价平”但要说全面大涨，条件还不成熟。

　　市场全面企稳是一个渐进的过程，最终能不能持续，还要看房价预期的修复情况。

　　第三，对于真正有需求的人来说，现在的市场环境确实比过去两年要友好。

　　政策宽松、贷款成本低、可选择房源多，确实是近几年来少有的窗口期。

　　但不管市场怎么变，买房这件事最重要的还是看自己的实际需求和还款能力，量力而行比什么都重要。

　　如果需要卖房的，这个小阳春也绝对是窗口期。

　　最后再说回那个1632的数字。

　　5年来上海二手房单日成交的新纪录，但它传递的信号已经足够清晰：

　　上海楼市的信心，确实在一点一点地回来了。

　　无论是有买房还是卖房需求的，当下都非常建议你找我们聊聊，透彻分析你的情况，避免在市场中走弯路。

　　注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。