提前还贷，竟然亏掉250万？这个账不算明白，一辈子白节省

东哥第861篇原创。

我琢磨着，想提前还一些房贷。

现在每个月现金流压力还是蛮大的。

你怎么看这事儿？

星巴克，对面的妹子问东哥。

东哥乐了，得回你问了我一句。

很多人以为这是个理财问题，其实是人生路径问题。

背后承载的，就是大额的金融决策。

好在金融决策，99%不是靠感觉，是靠计算。

所以我们可以一起做下测算。

算清楚成本收益，后面的决策，就简单了。

你的房子，是前几年买的，那么大概率，贷款利率是有上浮。

咱先按加点50BP考虑。

现在的LPR，是3.5%，那就等于你的贷款利息，是4%。

现在计划还款金额，是100万。

那么提前还贷这件事，本质上就可以理解为

用100万，锁定一个大概4%左右的“无风险收益”

这个无风险收益，就是对应少付的利息。

逻辑完全成立，而且是确定的收益的。

但是这个做法，是唯一的做法么？

不是。

就比如另一种做法，是把这100万不去还贷，而是做长期配置。

那么本质是在做一件事，用时间去换一个更高的收益区间。

比如5-6%左右的长期复利。

这么聊，有点干，我们可以具体量化一下。

也就是前面说的，算个账。

具体计算过程，咱这里就不罗列了。

都是一堆公式，是顾问应该解决的。

东哥专门编了个程序，可以方便的做测算。

咱用一个中性假设测一下，就会发现，很惊人。

在提前还款前，一共所需支付的利息，是约110万。

我们暂时忽略以后LPR可能得进一步下降。

那么这个计算，已经把提前房贷的收益最大化了。

提前还款后，我们设定还款期不变，每月月供降低，符合你说的减少现金流压力。

25年后，房贷还完。一共还了多少利息？

约52万。

那么一共少还的利息，就是110万 - 52万 = 58万。

也就是说

这100万，用了25年的时间，减少了58万应付的利息。

或者说对应的收益。

而如果我们将这100万，配置成长期复利的储蓄型资产呢？

在整个周期拉完之后，在第25年，储蓄保单的价值是多少？

413万。

去掉本金100万，还有313万。

也就是

313万 VS 58万

两种路径，差异之大，远超我们预期。

更进一步，关键的差别还在这之后。

25年后，房贷还完，一切归于尘埃。

而保单的话，越滚越大，还可以继续按复利效应增值。

你以为还房贷节省利息，其实是在放弃时间。

本来可以沉淀到复利资产里面的时间。

妹子吸了口气，盯着手机沉思了一会儿。

妹子说，怎么会有这么大的差异。

东哥说，底层资产的差异。

房贷本身，是债权，尤其内地的房贷，本身利率也不算高。

香港的保险，是一部分股权资产，加一部分债权资产。

兼之金融自由港，可以投资全世界，所以底层资产上，就胜出好多。

一个是省钱逻辑，一个是赚钱逻辑。

所以这个事，其实不是一个“对错问题”，而是一个很典型的资产配置选择：

• 要确定性，提前还贷，心理感受会好一些；

• 还是要长期收益空间，做资产配置，后期收益更澎湃一些；

站在东哥的角度，我建议分层处理。

什么意思？

你说现在现金流有压力，所以这100万，也不能都放到长期配置里。

可以拆一部分出来，先把你晚上能睡得着的钱留下来，做现金流补充。

放在一些相对稳健、同时流动性还不错的品类上。

有压力的时候，就从里面取一些应对。

其他的，再放到长期配置里，去赚未来的钱。

至于具体比例，东哥再帮你详细规划下。

很多人卡住，一方面是不会算；

二方面也是不知道怎么同时兼顾安全感和收益。

这也是我作为顾问的价值。

资产配置、节奏管理、流动性和风险性匹配。

而不仅仅是，卖一份保单。

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