贝壳财经会客厅｜城市更新不是“交钥匙”工程，数字赋能重构生态

城市更新的核心命题，正在从“让建筑变新”的表层修缮，转向“让空间持续创造价值”的深度探索。这一转变，意味着更新不再是终点，而是运营的起点。在此进程中，数字技术凭借精准的数据洞察、高效的流程重构与多元的价值链接，为存量资产注入了全新动能。

4月10日，由新京报贝壳财经主办，北京市城市更新联盟协办的贝壳财经会客厅·钰珵大厦专场沙龙，汇聚资管、运营、开发等领域专家，围绕“更新+科技：让城市存量资产‘活’起来”展开深度对话。从数据决策到场景匹配，从智慧楼宇到产业运营，与会嘉宾共同勾勒出一幅城市更新从“空间再生”走向“价值生长”的实践图景。

当天与会嘉宾包括中国城市建设研究院有限公司总经济师夏旖兰、中国照明学会文旅照明专委会秘书长王安奇、中建四局北京公司城市更新事业部总经理赵德权、北京花乡花木集团有限公司总经理黄晋涛、首创城发集团品牌营销部总经理高广汉、金隅资产运营公司副总经理邓瀛、自如资管总经理孟月、邮储银行北京东城区工体东路支行行长陈恳、工行北京西客站支行集团客户金融业务部总经理王立原等。

贝壳财经会客厅·钰珵大厦专场沙龙现场。

从“经验决策”到数字驱动的“精准匹配”

过去，城市更新运营多依赖“拍脑袋”式的经验判断——改造前凭直觉定位客群，运营中靠人工统计需求，结果往往是空间与使用者错配，资产效率难以释放。数字技术的介入，正推动决策逻辑从“模糊”走向“清晰”。

高广汉指出，大数据与AI正在深度影响城市更新的内容构建，推动行业从聚焦有形研究、功能满足、外立面建设，转向关注无形感受、效能提升、心理认同与场景体验。精准匹配客群成为可能，例如为二次元人群打造专属空间，核心吸引力从“消费”转向“内容与场景认同”。

自如资管总经理孟月。

孟月在现场分享了实践经验：自如通过覆盖全国核心城市商圈的“城市字典”业务体系，整合租赁市场供需数据，实时追踪租赁、交易、周边企业信息，实现产品与供需市场的精准匹配。输入业务地址，即可快速判断区域供给情况，细化至每100元甚至5元的价格区间，精准识别2000元至1万元租赁需求。系统还可追踪客户年龄、职业、通勤地铁站及意向居住区域，实现供给与需求的高效匹配。

金隅资产运营公司副总经理邓瀛。

邓瀛介绍，钰珵大厦智慧楼宇建设已全面落地，构建起覆盖多系统、多场景的智能化体系。在安全管控层面，依托停车管理、智慧通行、AI智能监控等系统，筑牢楼宇安全防线；在运营服务层面，通过智能灯控、楼宇自控等技术，持续优化楼宇环境与舒适体验；依托数字孪生、物联网平台实现全域数据整合与可视化决策，实现楼宇全场景自动化管控与高效协同运转。同时，大厦将报修服务、投诉建议、一码通行、停车服务、巴士服务等用户服务功能集成于小程序，打通线上服务入口，为客户带来便捷、高效、一体化的智慧使用体验，以数智化升级赋能楼宇管理提质增效。

中建四局北京公司城市更新事业部总经理赵德权。

此外，赵德权介绍，中建四局北京公司的智慧运维平台可在小区管理中实现精准安防——如识别连续三次进入的陌生人，为犯罪预防提供数据支撑；同时集中处理车辆、租赁、水电缴费等事务，实现全链条智慧运维。

空间生态重构，产业更新是核心

数字赋能的终极目标，不止于提升运营效率，更在于重构空间的“生态价值”，推动城市更新从“收租逻辑”迈向“生态逻辑”。

王安奇表示，科技是城市更新的核心驱动力。城市更新的核心路径是“换道超车”，而非传统“弯道超车”。春晚机器人的火爆带动资本涌入机器人领域，为城市更新注入新动能，印证了科技对产业更新的深度赋能。

他进一步强调，城市更新涵盖三大维度，包括城市面貌提升、人居环境改善、产业更新。其中产业更新是核心——若缺乏产业支撑，更新难以长久。唯有产业更新，才能为老城、老街区注入内生动能。城市更新的核心逻辑是产业更新，通过招商、运营、特色业态激活老旧街区、厂区、小区，摆脱对传统增量模式的依赖。产业更新方能持续激发老城的内生动力。

中国城市建设研究院有限公司总经济师夏旖兰。

夏旖兰指出，城市更新需基于存量寻找增量。首先存量不只是城中村、老旧小区街区厂区等，最关键的是要重新以新城市资产视角审视，将资源与资产以城市更新为载体，例如餐厨垃圾、园林废弃物、固废等紧密串联能源与材料成就多元化的城市第二矿山；其次是城市更新与城市生态效率提升互为表里，通过存量更新推动城市集约高效发展、降低基础设施碳足迹，提升城市生态效率；最后是文化与产业，产业是城市更新的根基，脱离产业谈更新是伪命题，高速发展时期留下的“留白”存量，需要通过叙事经济把软性文化与产业有机融合，转化为高质量发展动能。

邓瀛强调，钰珵大厦将通过空间重塑和产业升级实现资产综合价值的高质量发展。围绕北京未来科技发展，项目明确以“京港科创”为核心方向，同时借助金融技术研究，开展孵化创新加速项目探索。在差异化发展路径上，不与传统大厂的办公模式直接竞争，而是聚焦金字塔尖的优质资源，融合区域内景观与产业优势，打造具备高端品质气场、兼具国际范的项目氛围，实现优质资源集聚。

城市更新的下半场，拼的不是谁把楼修得更漂亮，而是谁能让楼里长出产业、跑通现金流。运营，才是存量资产真正的“护城河”。

运营前置，城市更新不是“交钥匙”工程

在王安奇看来，城市更新不是“交钥匙”工程，交钥匙仅是服务的起点。其核心是“大管家逻辑”，即以运营贯穿全流程。单纯依靠租金平衡投资难度极大，必须依靠跨界融合，推行“运营前置”，用运营指导规划与实施。

中国照明学会文旅照明专委会秘书长王安奇。

赵德权也提出“反常规”观点。在他看来，城市更新缺乏固定商业模式，更新前的收益与业态不确定性高，以运营为导向的规划可大幅降低风险。传统“先设计、再施工、最后招商”模式，导致设计不懂运营、施工不管招商、招商发现空间不适用。中建四局的“五大中心”模式正试图打破这一链条，把运营逻辑前置到规划阶段。

城市更新，不是建筑的翻新竞赛，而是资产价值的持续生长。数字技术的深度嵌入，让空间从“被使用”走向“被理解”，让运营从“经验驱动”走向“数据与场景双轮驱动”。当产业成为根基、运营贯穿始终、技术精准适配，城市更新才能真正摆脱“交钥匙”思维，走向可持续的价值再生。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

摄影 李学浩

编辑 杨娟娟

校对 翟永军