亲属主张借名买房证据不足！北京房产律师精准举证驳回诉求

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

拆迁安置房引发的家庭纠纷

李德明与王桂兰夫妇育有五个子女：长子李建国、次子李志强、三子李明辉、长女李丽娟、小女李静怡。1989年，因拆迁纠纷，王桂兰将开发商诉至法院，法院判决王桂兰全家获得三套安置房：一号房屋（三居室）、二号房屋（二居室）、三号房屋（一居室）。

1994年王桂兰去世，1976年李德明已先去世。2003年，三号房屋进行房改，需要确定购房人。当时李丽娟与李志强都想要购买这套房屋，但谁也不让谁。最终，五个兄弟姐妹协商决定，使用没有实际居住需求的李静怡的名义购买。

购房款41336元中，李丽娟先拿出4万元，李志强支付零头2705.73元。房屋购买后，由李志强实际使用。后来，李志强通过李建国将4万元归还给了李丽娟。

纠纷爆发

2020年，李丽娟起诉要求将三套房屋作为母亲王桂兰的遗产进行法定继承，每人继承20%份额。在庭审中，李静怡曾表示认可三套房屋都是母亲的遗产，愿意拿出来平分。但庭审结束后，李静怡又反悔，向法院提交书面材料表示不同意分配。

李丽娟认为，当初五个兄弟姐妹协商时，已经达成口头协议，三号房屋属于五个子女共同所有，只是借用李静怡的名义购买。李静怡则坚决否认，认为房屋是自己购买的，属于个人财产。

关键证据

李丽娟提供了一份录音证据，2017年她与李静怡通话时，李静怡曾说："我给你写，要说她的名字是大家伙一致同意让我用我的名字买的，钱是你出的，不就完了吗。"但在2020年的继承诉讼中，李静怡又改变了说法。

李丽娟还声称，五个兄弟姐妹曾签署过一份协议书，约定房屋为五人共同所有，但该协议书由李志强保管。李志强对此坚决否认。

法院评析

举证责任的关键

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

借名买房关系的认定标准

法院指出，借名人主张借用他人名义购买房屋的，应举证证明与出名人之间存在借名买房合同关系。借名人虽未与出名人签署书面的借名买房协议，但可以通过购房合同签署过程、购房款支付情况、贷款偿还情况以及房屋的居住使用情况、房屋装修情况等因素综合认定双方借名买房关系成立。

本案的证据分析

法院认为，本案中，三号房屋原为公有住宅性质，在进行房改售房时，因原承租人已经死亡，故由李静怡购买，并取得相应的所有权证。

李丽娟虽主张其与兄弟姐妹共同与李静怡曾就三号房屋达成五人共有并借用李静怡的名义购买的协议，但其他当事人对此均不予认可。李丽娟未提交有效证据证明这一事实。

虽然李丽娟曾支付4万元购房款，但该款项后来已被李志强归还。李丽娟主张该还款使用的是母亲未分割的遗产，但未提供证据支持。

关于录音证据，法院认为，李静怡在录音中的表述并不能证明双方存在借名买房的合意，且李静怡在后续诉讼中已明确表示不同意李丽娟的主张。

裁判结果

法院最终判决：

❌ 驳回原告李丽娟的诉讼请求。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

举证责任的精准把控：成功证明对方未能提供有效证据证明借名买房关系的存在，将举证责任牢牢锁定在对方身上，这是胜诉的核心策略。

证据链的全面拆解：虽然对方提供了录音证据，但我们成功论证该证据不足以证明双方存在借名买房的合意，录音内容存在多种合理解释，无法形成完整的证据链。

购房款支付的合理解释：成功证明4万元购房款已被归还，且归还行为彻底切断了对方与房屋的经济联系，不构成借名买房的经济基础，这是关键突破点。

房屋实际使用情况的有力论证：成功证明房屋一直由李志强实际使用长达近二十年，李丽娟从未实际居住，这与借名买房的常理严重不符。

诉讼策略的巧妙运用：充分利用对方在庭审中前后矛盾的陈述，成功削弱了对方的可信度，为胜诉奠定了坚实基础。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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