赡养义务未履行赠与被撤销！北京房地产律师揭秘胜诉关键

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

张明远向法院提出诉讼请求：

判决确认北京市海淀区一号房屋所有权归原告所有；

判决四被告协助原告办理北京市海淀区一号房屋过户手续，将该房屋过户至原告名下。

案件背景：

张明远与刘玉兰为母子关系，与张新国、张志刚、张美玲为兄弟姐妹关系。1998年7月26日，原被告全家六人经协商一致，就将要购买的北京市海淀区一号房屋产权问题，签订协议，约定由原告出资购买该房屋产权，购买后产权归原告所有，父母对该房屋有居住权；同时约定，因原告在购买该房屋时享有父母工龄优惠，在将来张志刚购买其住房时如房价超过两万元，由原告张明远一次性付给张志刚父母工龄补偿费五千元整。

原告出资购房后，父母一直在该房屋居住，父亲张文博于2008年1月27日身故，母亲刘玉兰与原告及原告妻子在该房屋居住至今。原告在张志刚于2004年购买住房时一次性付给其一万元。

自原告出资购房后，该房屋产权一直在父亲张文博名下未进行变更登记。父亲去世后，原告要求过户，兄弟姐妹均不予配合。

被告刘玉兰、张新国、张志刚、张美玲共同辩称：

涉案房屋是在张文博与刘玉兰夫妻关系存续期间使用张文博与刘玉兰双方的工龄所购买的单位福利分房，该房屋属于夫妻共同财产，房屋的所有权由夫妻双方共同所有。原告无权处分涉案房屋中属于被告刘玉兰的份额。

原告所主张的协议书对刘玉兰不产生法律效力，该协议系张文博与其子女自行签订的，协议订立时刘玉兰对此不知情，该协议内容与刘玉兰的真实意思完全相反，刘玉兰的想法始终是在原告尽到赡养义务且自己去世之后才将房产赠与给原告，因此双方未就生前将房屋赠给原告一事达成合议。

如果达成合议，双方间可以自行去房产局办理过户，无需通过诉讼解决纠纷。原告虽与刘玉兰生活在一起，但自从张文博去世后，有长达十年之久，刘玉兰自己照顾自己生活，现在仍自己做饭，原告未尽到赡养义务。长期不与母亲生活，使用言语暴力，对刘玉兰进行精神伤害，与其他家人成员关系紧张。

在原告未尽到赡养义务情况下，无权要求刘玉兰将房产赠与给原告。该房屋属于夫妻共同财产。原告无权享有涉案房屋的所有权，无权要求被告协助要求办理过户。应驳回原告的全部诉讼请求。

关键证据：

张文博名下登记有位于北京市海淀区一号房屋（2000年10月19日下发房屋所有权证书）。2000年9月4日，卖方甲公司与买方张文博签订了《房屋买卖契约》，《单位出售公有住房房价计算表》显示购房人张文博，使用男方工龄41，女方工龄24，发票及通知显示交款人为张文博，交款金额18062元，缴费日期1998年5月25日。

张明远主张该房屋系其出资购买，购买时享有了父母的工龄优惠，该房屋产权归其所有，父母只有居住权，并主张全家人对房屋所有权有约定，对此提交了"关于张明远购一号房屋的协议"，协议内容"对现在张明远与父母居住的三居室产权问题，经过协商，全家一致同意，由张明远出资，购买一号房屋产权，购买后，产权归张明远所有，但父母有居住权，因购买该住房张明远享有父母工龄优惠，所以张明远同意，以后再张志刚购买自己住房时，如房价超过贰万元，将由张明远一次性付给张志刚父母工龄补偿费伍仟元整，为避免张明远所购房产日后发生纠纷，特此建立本协议"日期98年7月26日，落款处张文博，张志刚、张明远、张新国、张美玲签字及"刘玉兰"印章和手印。

另张明远提交了刘玉兰摁手印时的照片和录音光盘证明家庭成员对协议的回顾和认可。各被告对录音的真实性认可，对证明目的不认可，主张录音是在被告不知情的情况下诱导式发文，并主张通过录音可表明涉案房屋不属于借名买房、双方未对房屋过户达成合意、刘玉兰按手印属于重大误解、原告未尽赡养义务被告有权撤销赠与、刘玉兰已发送撤销赠与通知书。

《撤销赠与通知书》主要内容显示：被通知人张明远，2020年10月，本人刘玉兰因重大误解在张明远出具的赠与协议中摁下手印，该协议的主要内容是一号房屋产权归张明远所有，现在本人刘玉兰决定撤销该赠与协议，原因如下……本人的想法始终是在张明远尽到赡养义务，且自己去世后才将房产赠与张明远……因本人不识字书写困难，特委托律师代为书写该通知书……通知人刘玉兰；2021.8.18。

刘玉兰、张新国、张志刚、张美玲对此不予认可，认为该协议是张文博与子女自行签订的，刘玉兰对此不知情，不知道协议内容，且其不认字，手印是在2020年9月至10月期间摁的，且是在误认为协议是抚养协议的情况下摁的。

录音内容有：张明远说"您听我说我姐有房我哥也有房，而我们俩现在没房"，刘玉兰说"她现在就是烦我，不是别人，我看见她，我连茅房我都不敢去，她上了茅房我才去的，有时候我连茅房我都不敢冲，一冲不就吵她了"、"我给他说好了，养老腾宅"，张新国说"你和妈住了20年，但是你跟妈住了几年就分开住了，是不是"，张明远说"不不不，分开吃饭"。张明远认可刘玉兰手印是2020年按印。

刘玉兰、张新国、张志刚、张美玲主张争议房屋系由张文博向其单位购买的房改房，由张文博出资，房屋属于张文博与刘玉兰的夫妻共同财产。为此提交了房屋买卖契约、通知、单位出售公有住房房价计算表、建设部出具的《关于唐民悦房改房产权认定问题的复函》。

法院评析

法院审理后认为，本案的核心争议在于：一号房屋的产权归属问题，以及刘玉兰是否有权撤销赠与。

关于房屋性质的认定：

一号房屋登记在张文博名下，系张文博生前与刘玉兰婚姻存续期间购买，是夫妻共同财产。虽然张明远主张该房屋系其出资购买，但房屋的购买主体是张文博，使用的是张文博与刘玉兰的工龄优惠，房屋登记在张文博名下，符合房改房的特征。

关于协议效力的认定：

虽刘玉兰在"关于张明远购一号房屋的协议"上按印，但现在诉讼中明确表示不同意上述房屋归张明远所有，并明确表示撤回该房屋对张明远的赠与，且表示张明远对自己不尽赡养义务。

关于撤销赠与的认定：

根据法律规定，严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益、对赠与人有扶养义务而不履行、不履行赠与合同约定的义务，赠与人可以撤销赠与。

本案中，刘玉兰作为赠与人已以实际行动及诉讼行为明确表示对张明远撤销一号房屋的赠与，因此，现张明远要求确认一号房屋归自己所有缺乏事实和法律依据。

关于赡养义务的认定：

刘玉兰主张张明远未尽赡养义务，虽然张明远与刘玉兰生活在一起，但根据录音内容显示，双方关系紧张，存在言语冲突，且刘玉兰表示自己照顾自己生活，张明远未尽到赡养义务。

裁判结果

法院最终判决：

❌ 驳回张明远的全部诉讼请求。

律师胜诉心得

本案胜诉的关键在于：

房屋性质的准确认定：成功证明了一号房屋系张文博与刘玉兰的夫妻共同财产，而非张明远的个人财产。

撤销权的及时行使：成功证明了刘玉兰作为赠与人有权撤销赠与，且已明确表示撤销赠与。

证据的有效运用：充分利用了《撤销赠与通知书》、录音光盘等关键证据，形成了完整的证据链。

赡养义务的有力证明：成功证明了张明远未尽赡养义务，符合撤销赠与的法定条件。

协议效力的准确把握：成功证明了协议对刘玉兰不产生法律效力，刘玉兰对此不知情，且手印是在重大误解的情况下摁的。

法律适用的准确把握：准确适用了《民法典》关于撤销赠与的相关规定，成功为当事人争取到了合法权益。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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