1155公顷到674公顷，海口土地供应“过山车”，是喜是忧？

（一）

千呼万唤中，海口终于在4月10日公布了2026年度土地供应计划，这显然有点姗姗来迟。

毕竟，根据海居君综合海南各城市人民政府官网查询到的信息，截至3月底，包括三亚市、儋州市在内的大部分城市都已经公布计划。

如今，仅剩琼海、白沙，未公布土地供应计划。

海居君还关注到，海口的这份土地供应计划，于当天上午公布了一版，随后删除，然后在下午又重新上架一版…

这不是海口自资规局第一次“发了又删”，今年2月份发布的《海口市城市更新专项规划(2025-2035年)》，也是删了之后，又重新发布。

当然，不管怎样，海口年度土地供应计划总算是发布了，也满足了海南自贸港封关运作开局之年，企业对省会海口投资用地供应的了解需求

（二）

2026年海口计划供应土地规模，下降了。

根据海口的计划，2026年将供应675.7公顷国有建设用地，转换成亩，就是10120.5亩，其中出让方式供应2745.75亩、划拨方式供应7374.75亩。

安排超过一万亩建设用地供应，看上去觉得还可以，但实际上，这是2019年以来年度计划供应土地的第二低，仅高于疫情黑天鹅所在的2020年。

最近8年海口计划供应土地分别为：

• 2019年，1036.12公顷
• 2020年，661.81公顷
• 2021年，1045.98公顷
• 2022年，700.15公顷
• 2023年，865.06公顷
• 2024年，687.65公顷
• 2025年，1155.8公顷
• 2026年，674.7公顷

具体到各土地性质与用途上，住宅用地、商服用地、工矿仓储用地，也都持续收紧。

2026年海口计划供应住宅用地46.72公顷(约700.8亩)，与2025年计划供应1919.4亩同比，下降了近1218.6亩，降幅高达63.5%，是近八年最低。

计划供应商服用地30.69公顷(约460.35亩)，同比下降约46.1%；工矿仓储用地75.99公顷，同比下降约58.5%，计划供应规模都创近八年最低。

交通运输用地计划供应233.48公顷，是2026年海口计划供应土地规模最大的一类用途，但同比2025年的574.65公顷，降幅也达59.4%。

公用设施用地计划供应42.05公顷，同比下降41.1%。绿地敞开空间用地43.4公顷、特殊用地3.65公顷，这是过去两年没有计划供应的类别。

而公共管理与公共服务用地，则出人意料的计划供应198.72公顷，同比2025年增长约40.2%，算是2026年海口计划供地里唯一同比增长的类别。

（三）

2026年海口计划供应700.8亩住宅用地，其中市场化商品住房用地669.3亩、安置房用地31.5亩。

700.8亩住宅用地，归属8个片区，共17宗土地：

• 江东国际综合服务组团，3宗、约123亩
• 西海岸南片区，2宗、约55.83亩
• 滨江新城片区，3宗、约61.84亩
• 长流起步区，2宗、约114.24亩
• 新埠岛片区，1宗、约100亩
• 新海港片区，1宗、约35.48亩
• 城西片区，4宗、约142.76亩
• 府城片区，1宗、约67.7亩

最近几年，海口大力推动城市更新项目建设，2026年计划供应的住宅用地，如果以城市更新项目用地划分，有9宗地涉及城市更新项目。

俊美城市更新：江东国际综合服务组团JDZH-01-D08、JDZH-01-D09、JDZH-01-D10，共123亩。

丁村城市更新(大样片区)：城西片区F-5-03、F-5-07两宗地块，合计约90.55亩。

高铁城西站片区城市更新：城西片区D-1-07地块，约42.39亩，该地块正在挂牌。

迈瀛城市更新：府城片区G0717地块，约67.7亩。

桂林片区三期城市更新：滨江新城片区QS0310013-1、QS0312004-1地块，合计31.21亩。

（四）

一般来讲，除了住宅用地、大家比较关注的还有商服用地，以及公共管理与公共服务里的教育用地。

商服用地比较分散，新海港、狮子岭、迈瀛、大英山、新埠岛都有土地计划供应，不过其中值得关注的是新埠岛的1宗零售商业用地、1宗旅馆用地。

2026年海口计划供应教育用地12宗、约2484.92亩，其中7宗为高等教育用地、5宗为幼儿园与中小学用地。

高等教育用地中，海南师范大学桂林洋校区二期、三期项目合计2宗；总规划约5500亩的海南最大职业教育集聚区永兴职教城计划供应1500亩土地。

江东新区计划供应JDGJ-08-B05-01、JDGJ-08-B05-02、JDGJ-08-D05-01、JDGJ-08-D05-02地块共362.36亩，将是海南柏林科技大学用地。

计划供应的中小学用地，将用于长天中学、美丽沙九小南校区、盐灶实验学校(迁建)、琼山华侨中学高中部扩建项目；幼儿园用地用于梧桐幼儿园扩建。

（五）

最后，这份土地供应计划，怎么看？

海居君个人观点，粗浅五点吧。

第一，未在年度计划中的城更用地，也会供应。

每年的土地供应计划，都只是一个“计划”而已，最终并不会完全按照计划进行土地供应。

比如，2025年海口计划以出让方式供应400.11公顷(约6001.65亩)，实际2025全年海口最终仅出让1938.37亩土地，成交了其中1770.54亩。

而且，实际出让的宗地与计划供应的宗地也有所区别，不一定完全按照计划供应宗地的清单去供应。

2025年海口城市更新没有纯新项目开工，2026年西海豪庭&海交项目、式金村片区、滨江三期等城市更新应该都会争取开工，但它们都没在2026年度土地供应计划里，年内最终应该也会供应宅地。

第二，住宅用地，基本不会创造楼面价“地王”。

2026年海口计划供应17宗住宅用地，有9宗是城市更新建设用地，不可能拍出楼面价地王。

因为城市更新项目用地，基本上都由对应城市更新实施主体负责拿地开发，实施主体还要承担回迁安置房、道路等建设，综合拉低了住宅地价。

所以，城市更新用地，目前不会拍出“地王”。

新埠岛的百亩住宅用地，基本也会是定向挂地，而其他7宗地块，结合板块热度及事实上近段时间海口房价走势，要拍出楼面价“地王”难度较大。

当然，不排除为了“造市”而产生新“地王”。

第三，俊美片区和新埠岛有看头。

海口计划供应的这批土地，最有看头的应该就是俊美片区3宗地块，以及新埠岛的百亩住宅用地。

俊美片区的这3宗地块，原先并不属于俊美片区城市更新范围，但前段时间把它纳到俊美片区城市更新范围内，它们将是俊美片区率先启动的地块。

而且，如果按照2025年秋季海口中小学划片入学方案，这3个地块都属于北师大海口附校小学/初中招生范围，所以从现在开始已经受到重点关注。

虽然海口年度计划供应土地清单，没有列出新埠岛百亩住宅用地的编号，但应该是海南侨中新埠岛学校东侧区域地块，会是个重量级企业进驻。

第四，安居房用地零供应，消化存量为主。

2026年海口还是没有安居房用地供应计划，这是海口2024-2026年连续第3年没有计划供应安居房用地，而2023-2025年海口也没有安居房用地成交。

其实，没有新增安居房用地供应，海口也是有苦难言，毕竟早期把大量安居房规划在桂林洋高教片区、药谷片区、长秀片区，太密集了。

而且这些片区安居房刚开始的时候都没有好的配套，特别是教育配套，所以最近一年在“恶补”，在这些片区增加优质教育，对市场也确实有所帮助。

比如长彤学校更名海南华侨中学长彤学校；海南华侨中学、滨海第九小学计划在桂林洋高教片区建设江东校区…消息公布后，安居房去化有所增加。

但是，这几个片区的安居房，依然有海量房源，每个区域都有3000+套，去化形势严峻，会是今年海口安居房去化工作的重点。

第五，即便没纳入供地计划，有些学校也会开建。

海南华侨中学江东校区、海口市滨海第九小学江东校区，都已确定落地桂林洋高教片区；海南华侨中学也确定建设丁村学校。

但是，它们都没有入列2026年土地供应计划。

不过，海南华侨中学江东校区已经完成项目代管服务招标，代管服务期限720天，所以它还是有望在2026年开工，并于2028年竣工开学。

海南华侨中学丁村学校，已经官宣预计2027年投入使用，所以最晚2026年也得开工建设，才能赶在2027年秋季招生开学使用。

写着写着，突然觉得，即便海口计划年度供地规模减少了，大部分是划拨的供电用地和道路用地，但是城市更新、学校等方面，还是有重点布局的。

所以，对2026年海口土地市场与投资前景，又充满信心。你们呢？是不是跟海居君一样，满怀希望