北京买房：理清思路，购房建议1852

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们是夫妻两个都在朝阳门附近上班。孩子今年是两岁半了，目前住常营的一个两居。这个是21年入手的，当时入手的是460个。现在家里的双方的老人没法过来帮忙带孩子了，因为有的退休了，但是身体不好，有的还没有退休，大家一起轮着带到了现在，实在是困难。

所以我们准备让孩子在朝阳门附近，上托班和幼儿园，后续上学也大概率在这边。目前呢，还是想在朝阳门、东直门、工体西边这附近，入一个合适的房子。因为上班就是在朝阳门嘛，就是希望通勤能在最远15~20分钟以内的这个距离。

因为我们没有学区房的这个硬性需求，所以不考虑学区溢价的房子，主要还是考虑一个通勤近，然后居住属性相对较宽松这个情况。目前呢，就是想着就是说两个方案。

第一个方案呢，就是把我们常营的那个房子出掉之后再来买来这边，然后再看入手就是说500左右的这个两居或者三居。第二个呢，就是说我们反正强行凑150，然后再贷200左右，然后来这边入一个小两居，然后不知道您这边是怎么建议，然后还是想请您帮我们理清思路。

然后，如果是选择第一个卖一买一的话，因为我们是下半年才能满5唯一，然后常营那个房子，然后我们应该是怎么样一个流程啊，也是想请您给指导指导。

A：

1、常营的哪个小区？现在的价值多少？租售比能大概多少？这算算账吧，如果已经超跌了就先别卖，如果是租售比不划算的那就卖掉置换呗，要不然租金收益也低。

2、通勤角度只能自己感受，外人不好建议。居住属性相对宽松，这是指面积还是户型啊？面积无所谓，但常规建议是能买小三居就别买大两居，因为大两居的优势是住着宽松，但劣势是性价比不算高，价格走势也一般不如紧凑户型。如果预算不是太高，那大户型在普宅小区有“错配”的可能。

3、350万买小两居，那基本就是老小区了。朝外典型的就是团结湖周边，老房的优势是居住的性价比高，价格走势肯定跟随大盘（学区房除外）。团结湖从2000年至今一直是北京二手房价的标杆，各大中介基本都是从这里起家的。

但老房的劣势是流动性弱，出手时不好卖。所以常规建议是长期持有，想卖时最好选择横盘期慢慢儿卖才不吃亏呢。所以考虑好这套小两居是否长期持有？短期的话一般不建议，不如买房龄新的。

4、我要建议就是先算常营这套房的账，算清楚再说卖不卖的，要不然都是感性判断没数字支撑。

另外一点就是想好了学区房。因为朝外有两个学区呢，白小80+芳草地陈本，现在虽然说买学区房有点早，但如果过两年又想换的话那现在买的老房未必占优。

5、总之先算账+考虑清楚学区房吧。如果是确定不用学区房，常营的租售比也划算，那就单独买一套小两居。如果常营的租售比不划算，那索性卖了换个房龄新的，过几年想换学区房也方便些。

仅供参考。

二

Q:

我男友是北京集体户，我非京籍但有北京购房资格。得知政策是如果我们结婚后购房，那如果买两套的话第二套就是二贷资格了，而如果分别婚前买房的话都是首房首贷资格。虽然我们也比较了现在的首付和贷款利息认为差距不大，但考虑到如果北京再次限购那就等于浪费的一个购房资格。不知道我的理解对不对？

Ps：我们初期的想法是先买婚房不考虑学区，等要了宝宝之后再过几年再单独买个小学区房占坑。但考虑到以后如果限购，那二套房的首付和利息有可能大幅增长，我们的计划就有可能行不通了。

另外您觉得长阳的房子怎么样？比如康泽佳苑，感觉户型还可以，学区是听说还不错，黄城根小学和北京四中分校。

A：

1、我觉得您考虑的有点儿多了，或者说理论上这么考虑是对的，但现实中没什么意义。

2、我打个不太恰当的比方吧，比如我家孩子高三的时候有两个选择，是参加高考呢，还是留学欧美？本来想的是先在国内上大学，然后过几年再留学读硕博，否则感觉就会浪费了一个资格。

但现实中我家孩子成绩一般，参加高考也就400来分，勉强能上个二本。留学的话也肯定读不了什么好的，那请问这种纠结还有多大意义吗？

3、说句不太好听的，您既然考虑康泽佳苑了，那预算估计是200万左右。因为目前这里的三居室不过是200万出头，一居二居100多万。那常规建议是这预算还是多考虑自住吧，没必要考虑太多其他的。

以学区房来说，不是您现在是否考虑的问题，而是按目前行情根本买不到合适的。或者说200多万只能是买到很小的占坑儿房，溢价还挺高，在用不上学位的情况下根本没必要考虑。

4、长阳的学区在郊区中算是不错的，能对标丰台的中上学区。而且这里不算学区房，也就没有溢价，相对来说算性价比不低的。

5、总之我没什么建议，只是劝您别考虑太多吧，实在没多大意义。另外如果认为康泽佳苑的居住体验还不错，那就买这里吧。保障房小区，典型的自住为主，其他角度的期望值别太高就行。

仅供参考。

三

Q:

如果我买一套360万的房，租金每个月一万，请问收益是否算高？如果能买的话需要注意什么？会不会再次下跌？

A：

1、360万的房租金1万，一年就是12万，收益率3.33了，如果对比银行存款利息的话肯定算高的了，毕竟现在五大行最高才1.5%。

2、买的话注意什么？首先注意别买到有硬伤的房源吧。因为这个收益率明显高于北京平均值，换句话说就是这套房的价格明显偏低。那为什么低？是业主搞促销，还是说背后有什么隐情？

最好是搞清楚吧，任何商品都不怕便宜，但一定要搞清便宜的道理，别贪小便宜吃大亏，更别买到一堆麻烦。

所谓麻烦就是有可能房子在表面上没问题，但或许有隐情。比如邻居有个神经病，蛮不讲理天天扰民，请问您怎么应对？再比如原业主装修时把承重墙或管道什么的弄坏了，他掩饰问题把房低价卖了，虽然您可以事后找原业主维权，但毕竟是挺麻烦的。

所以建议是问清楚吧，中介+物业+居委会甚至派出所都问问。然后多去看看房，看有没有瑕疵或硬伤。如果没有这些劣势，那这套房就算捡漏儿了。

3、租金回报率都3%以上了，那您认为还有下跌的空间吗？

仅供参考。

四

Q:

我家是老崇文，90年代从磁器口拆迁到了南苑北里，当时各种原因吧，反正才给了一居室，现在才价值100多万，最高也不过到200万。现在是面临我儿子结婚得有房，我就几十万的存款，请问如果卖掉这套房，能在大兴哪里买到两套？面积不用大，能够住了就行，但必须是有地铁的。

A：

1、这难度有点儿大。假定您家这一居室价值150万吧，也就是3万左右一平，差不多吧？那加上几十万也就是200来万，那除非是当首付，然后再增加200万左右的贷款，否则不太好买到地铁沿线+适合当婚房的。

2、或者这么说吧，您可以看看贝壳上的房源，大兴地铁沿线的哪怕是老房也都至少2.5万左右，房龄新的基本都3万以上。那一套一居室的价值就和您现在的差不多，是平行置换，另外一套的话就相当于用这几十万当首付，然后贷款100多万了。

3、所以这问题我好像没什么可回答的，因为您这更主要的是资金问题，而不是地段儿问题。我估计您应该也看了地图上的房价了，实在找不着合适的才来问我的吧？

仅供参考。

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